Совместное жилье требует, чтобы проживающие в нем лица договорились о правилах пользования. На практике не всегда удается решить споры мирным путем (кто за что платит, кто в какой комнате живет, кого можно пустить «пожить» и т.д.). В случаях острого конфликта разделение жилья не только юридически, но и фактически необходимо. В какой степени этот вариант является юридически приемлемым? Давайте рассмотрим этот вопрос более подробно.
Мотивы натурального раздела квартиры
Физическое разделение дома на несколько независимых единиц может быть необходимо по нескольким причинам:
- Супруги хотят разъехаться, но у них нет денег, чтобы дополнительно инвестировать в новый дом (учитывая стоимость существующего дома).
- Два или более человека получили в наследство квартиру и не хотят жить вместе, но и продавать ее тоже не хотят (например, дом расположен в элитном районе и удобен для всех наследников с точки зрения инфраструктуры). Они хотят сохранить дом, деля его де-факто и де-юре.
- Дети хотят жить отдельно, но в то же время рядом с родителями….
Важно: Будьте реалистичны в отношении необходимости разделения с расходами, связанными с воплощением такой идеи в жизнь.
Шансы на раздел
Два отдельных жилых помещения могут быть получены из одного объекта недвижимости при определенных условиях: объект недвижимости должен быть полностью пригоден для проживания и соответствовать требованиям Жилищного кодекса Российской Федерации.
Закон не допускает ухудшения условий проживания. Жилые помещения не могут быть переведены в нежилые. Что это значит: раздел трехкомнатной квартиры с одной ванной комнатой имеет мало шансов на успех на практике, так как одна из квартир будет однокомнатной. В доме должны быть кухня, туалет и ванна…. Как обставить его, имея только одну комнату? Технически, вы не можете.
Существует запрет на свободный выбор сантехники для ванной комнаты и кухни. Если в первоначальной квартире имеется только одна ванная комната, то создание двух квартир на практике затруднительно. Вам придется (как минимум) установить недостающие элементы в каждом из них.
Ограничения для ванных комнат: они не могут находиться выше или ниже жилых помещений.
Ограничения для кухонь: над кухней не должно быть санитарных узлов, а под кухней — жилых помещений.
Поэтому необходимо учитывать расположение соседей сверху и снизу. В качестве альтернативы можно использовать нежилые помещения, если соблюдены требования к площади и вентиляции.
Важно: Помните, что нарушение этих запретов ухудшает условия жизни ваших соседей. Это повод подать на вас в суд за конвертацию.
Заказ экспертизы
Частным образом трудно определить потенциал подразделения, необходимо обладать знаниями и информацией о нем:
Поэтому желательно, чтобы оценку квартиры проводили люди, являющиеся профессионалами в этой области. Существуют компании (члены саморегулируемых организаций), которые постоянно проводят такие анализы и имеют опыт работы со всей необходимой информацией.
По результатам экспертизы будет составлено экспертное заключение о технической возможности отделения отдельных квартир друг от друга. На этой основе вы можете заказать проект переоборудования, получить его юридическое оформление и приступить к практической реализации подразделения.
Важно: Самовольное переустройство является нарушением Жилищно-коммунального кодекса (статья 29). Суд может заставить вас привести помещение в первоначальный вид или продать квартиру с торгов. Да, и вам придется заплатить штраф (2 — 2,5 тысячи рублей) по статье 7.21 КоАП РФ.
Процедура легализации раздела
Чтобы не нарушить закон при разделе одной квартиры на две, необходимо соблюдать следующую последовательность действий:
- Заказать проведение экспертизы для определения технической возможности разделения.
- Обратитесь в Бюро технической инвентаризации или в независимую инженерную фирму для составления проекта переоборудования.
- Соберите документы на право собственности, возьмите с собой проект, паспорта и отправляйтесь в МФЦ или местное отделение (МГБ), согласовывающее перепланировку. Сдайте документы, напишите заявление.
- Дождитесь вердикта утверждающего органа.
- Если вы получили отказ, оспорьте его в суде.
- Выполните раздел в соответствии с проектом.
- Когда все будет готово, позвоните в GMC, чтобы подтвердить внесенные изменения и узнать, соответствуют ли они плану.
- Приходите в МФЦ со всеми документами, пишите заявление и в течение 10 дней получаете технические паспорта на обе квартиры.
- Обратиться в Управление Федеральной регистрационной службы России для регистрации внесенных изменений и регистрации права собственности на два новых объекта недвижимости.
Важно: Не допускается подавать заявление на легализацию внесенных изменений. Сначала утвердите, а потом делайте ремонт и реконструкцию!
Когда легче всего разделить квартиру?
Есть несколько вариантов, когда раздел квартиры — наименьшая из ваших забот:
Квартира на первом этаже. Вам не нужно думать о планировке соседей снизу. Вам нужно учитывать только планировку соседей сверху. Отдельный вход с улицы возможен, если местные власти одобрят изменение высоты здания.
Важно: Все эти преимущества не имеют значения, если квартира не приватизирована. Не рассчитывайте получить разрешение от собственника (штата или местных властей) на выделение квартир из одной (даже большой).
Заключение
Запрета на раздел квартиры нет, но существуют требования для создания квартиры.
Переоборудование квартиры для создания двух полноценных жилых помещений требует больших финансовых затрат. Это не просто деньги, потраченные на ремонт. Заказ оценки, оформление права собственности и раздел лицевого счета — это также вложение времени и денег.
Разделу жилья в натуре можно противопоставить более выгодные варианты:
Конечно, обе ситуации потребуют дополнительных ресурсов (например, взятия кредита). Но в результате вы получите дом без юридических дефектов. Не будет никого из тех, кто оспаривает переоборудование или жалуется, что их жилищные права были нарушены.
В этом видео вы можете узнать, как определить порядок использования и разделения жилого помещения.
