Как несовершеннолетний ребенок может продать квартиру -тонкости закона

Продажа недвижимости, один из владельцев которой является несовершеннолетним, имеет свои особенности. Соглашение должно быть одобрено муниципальными органами защиты и защиты (ООП), чья работа заключается в защите имущественных интересов детей.

Могут ли дети распоряжаться недвижимостью

Несовершеннолетние могут владеть домом, как и взрослые. Но они не имеют права им распоряжаться. Все вопросы, связанные с недвижимостью, решают их законные представители (родители, опекуны, усыновители, попечители). Именно они ведут дела с квартирами от имени ребенка. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет считаются ограниченно дееспособными и могут участвовать в сделках с письменного согласия своих представителей.

распоряжаться имуществом можно с 18 лет, но есть исключения. Следовательно, возрастной порог снижается при вступлении в брак или при приеме на работу по трудовому договору.

 Как дети становятся собственниками недвижимости 

Ребенок может быть единственным владельцем квартиры или одним из ее совладельцев. Это нормальная практика. Есть несколько вариантов того, как дети становятся собственниками недвижимости или ее долей:

Условия продажи квартиры несовершеннолетнего

Сделка должна быть одобрена правоохранительными органами. Они одобряют продажу квартиры, принадлежащей их сыну-хозяину, только в том случае, если после сделки он получит имущество не хуже того, которое у него было. Невозможно продать квартиру только для того, чтобы потратить деньги на что-то другое (есть исключения, подробнее об этом позже). К приобретаемой недвижимости предъявляются достаточно жесткие требования:

Если покупать другое жильё не планируется

Очень часто продажа квартиры не подразумевает покупки новой: а как быть с обязательством предоставить жилье несовершеннолетнему? Выделить подходящую площадь под другую квартиру можно, но это непросто. Необходимо оформить договор купли-продажи доли в новой квартире. Но по закону ребенок не имеет права приобретать недвижимость у близких родственников, поэтому «купить» квартиру у бабушек и дедушек не получится. Дарение доли в каком-либо другом семейном жилье также не вариант: органы опеки и попечительства не будут рассматривать эту сделку как «замену» продажи доли ребенка. Оказывается, для такой сделки подходит только жилая площадь, которая на самом деле принадлежит посторонним.

Другой вариант — перевести деньги от продажи своей доли на счет ребенка с условием «замораживания» до достижения большинства. Эти деньги могут быть использованы родителями на покупку жилья, если такие планы появятся, но только с разрешения органов опеки и попечительства. Если ребенку нужны средства на дорогостоящий уход или образование, также есть возможность снять их с «замороженного» счета, но опекун считает такие ситуации предвзятыми и может отказать.

Важно: законные представители, их родственники и супруги не имеют права покупать недвижимость у детей, поэтому просто выкупить долю у несовершеннолетнего будет невозможно.

Можно ли продать квартиру в одном регионе и купить в другом

Обычно в этом случае операцию разрешают органы опеки и попечительства. При этом они заморозят деньги от продажи квартиры на банковском счете ребенка и установят срок, в течение которого должна быть приобретена новая. После этого опекун по месту регистрации несовершеннолетнего оценит предложенный вариант и, если он соответствует требованиям, разрешит транзакцию и использование денег со счета несовершеннолетнего.

Важно: после продажи квартиры обязательно где-нибудь прописать детей. Если родители не купят новый дом вовремя, сделка может быть расторгнута.

При переезде в другую страну продажа жилья, как правило, разрешена без каких-либо ограничений. Органам опеки и попечительства необходимо предоставить документы, подтверждающие получение иностранного гражданства или вида на жительство.

Если родители разводятся и продают квартиру

В случае развода родители часто вынуждены продать совместную квартиру, но они не могут купить новую или выделить где-то необходимое место для ребенка. В такой ситуации обычно одобряется операция ППО, так как благодаря ей «устраняется неблагоприятная среда для детской психики». Конечно, если после операции у родителей останется недвижимость, они будут обязаны выделить ребенку долю, пусть даже меньшую.

Ребёнку нужно дорогостоящее лечение. Можно продать для этого его квартиру?

Проблемы со здоровьем детей органы охраны рассматривают как веский повод продать дом, не покупая новый. Возможны следующие ситуации:

Несовершеннолетние собственники квартиры зарегистрированы в разных местах

Документы в органах опеки и попечительства рассматриваются по месту регистрации ребенка, а не по месту собственности. Поэтому регистрация детей в разных районах или городах серьезно затрудняет сбор документов. Получить одобрение на сделку удобнее, если вы зарегистрируете всех несовершеннолетних в одном месте.

Необходимые для сделки документы

Для продажи квартиры второстепенного собственника потребуется собрать довольно большой пакет документов:

план этажа с описанием;

кадастровый паспорт;

использованная литература:

экстракты:

копии лицевых счетов.

Порядок сделки

Основным органом по оформлению таких сделок является орган опеки и попечительства. С их предварительного разрешения транзакция может быть записана. Затем подготовьте запросы на опеку, чтобы подтвердить новую регистрацию ребенка и его имущественные права соответствующими документами. При соблюдении всех требований операции проводятся оперативно и без осложнений.

Что делать, если опека не разрешает сделку

Согласно закону, дети в возрасте от 14 до 18 лет могут заключать сделки только с согласия своих законных представителей (родителей), а дети до 14 лет не могут совершать сделки самостоятельно — их родители выступают за них, за исключением особых случаев, указанных в законе. (Ст. 26, ст. 28 ГК РФ). При этом родители не имеют права заключать сделки (или давать согласие на их заключение) без предварительного разрешения органа опеки и защиты, если в результате этого отчуждается или иным образом сокращается имущество ребенка либо ребенок отказывается от своих прав (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ч. 2 ст. 20 и ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве») доверительное управление»).

Органы опеки и попечительства, проверяя законность операции по отчуждению недвижимого имущества, выясняют, отвечает ли это интересам ребенка и не ухудшились ли условия жизни ребенка, если он не является собственником местного отчуждаемого дома или его собственником не уменьшается, если владельцем квартиры является несовершеннолетний. Разрешение на заключение сделки должно быть четко и недвусмысленно выражено, в нем должно быть указано, какой тип сделки (купля-продажа, обмен, залог и т.д.) и на каких условиях допускается заключение. Но главный критерий в данном случае — такие условия никоим образом не должны ущемлять права собственности и наносить вред законным интересам ребенка.

Вместе с тем, приговором Конституционного суда от 6 марта 2003 г. 119-О пришел к выводу, что из содержания п. 2 ч. 1 ст. 28 и стр. 2-3 ст. 37 ГК РФ не влечет за собой право органов опеки и попечительства произвольно запрещать отчуждение имущества несовершеннолетних детей, осуществляемое их родителями; напротив, в соответствии с общими принципами закона и положениями ст. 2, арт. 17 и арт. 38 Конституции Российской Федерации решения органов опеки и попечительства — в случае обжалования их в суде — подлежат оценке с учетом конкретных обстоятельств дела.

Например, судебная практика исходит из того, что для снятия средств со счета, открытого на имя ребенка, разрешение опекуну может быть выдано не только на разовое действие, но и, например, на неограниченные средства в количестве выпусков и в размере сумм до достижения ребенком определенного возраста (как правило, до 16 лет, когда он может сделать это сам) (см., например, решение Новозыбковский городской суд Брянской области от 4 марта 2011 г.). Лицо, не являющееся законным представителем, опекуном или попечителем несовершеннолетнего, не может получить разрешение на опекунство для управления деньгами несовершеннолетнего: например, в одном из случаев дедушка открыл депозит на имя внука, но через некоторое время передумал и решил забрать деньги, но ни орган опеки, ни суд не смогли исполнить его желание (решение Химкинского городского суда Московской области от 18 июля 2012г.).

Как правило, в качестве условия выдачи разрешения орган опеки и попечительства ставит приобретение права на жилище несовершеннолетним «не хуже и не хуже предыдущего», вставляя в него соответствующее условие (см. Также письмо от Минобрнауки России от 9 июня 1999 г. № 244 / 26-5 «О дополнительных мерах по защите права несовершеннолетних на жилище»), а в других — опекунство требует заранее наделить ребенка соответствующими правами, до выдачи разрешения и считает обязанность родителя предоставить ребенку долю в будущем недостаточной (см., например, решение Когалымского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа — Югры от 13 Октябрь 2011 г.). Например, в одном случае орган опеки и попечительства предложил матери заранее передать ребенку долю в другом доме, что было сделано путем дарения доли в квартире, принадлежащей бабушке ребенка. Однако, когда это соглашение было передано в опекунство, она отказалась выдать разрешение на продажу, и суд оставил его в силе, поскольку он обнаружил, что необходимо представить доказательства того, что деньги от продажи существующей квартиры пойдут на покупку недвижимости..помещение для несовершеннолетнего, и то, что кто-то до этого решил отдать ему долю в своей квартире, не имеет юридического значения (решение Кировского районного суда Иркутска от 9 ноября 2011 г по делу № 2-4218 / 2010) . При этом в другом судебном деле родитель заключил даже не доверитель, а только предварительный договор дарения, и не представил доказательств того, что собирается покупать дополнительное жилье — и суд признал отказ от опеки незаконным (решение Юргинского городского суда Кемеровской области от 28 сентября 2011 г по делу № 2-1760 / 2011). Таким образом, здесь можно выразить широкий спектр мнений, как со стороны органов опеки, так и судов, о том, что именно может быть подтверждением намерения родителей предоставить ребенку право на другое жилище вместо отчуждаемого.

Если проданным жильем была комфортабельная квартира или комната, расположенная в центре города и недалеко от посещаемых ребенком учреждений (детский сад, школа), а купленное жилье, даже если оно больше и не обычная квартира, находится на периферии, неудобно, имеет большой процент ростовщичества — органы опеки и попечительства обычно отказывают в одобрении сделки, а суды с ними соглашаются. Так, в одном из судебных дел 10-класснику принадлежала 20-метровая комната в полностью оборудованной коммунальной квартире в многоквартирном доме с высокими потолками рядом с его школой и почти 70-летним деревянным жилым домом, в котором родитель предназначался для покупки 2/3 миноритарной доли, находился в оползневой зоне на окраине города, его жилая площадь составляла всего 40 метров, не было ни отопления, ни воды, ни канализации. Отказ органа опеки и попечительства в даче согласия на продажу имущества несовершеннолетнего в такой ситуации был признан решением Тракторозаводского районного суда Волгограда 24 сентября 2010 года законным и обоснованным.

Некоторые трудности могут возникнуть, если дом, который нужно купить взамен, еще не существует, например, если квартира приобретается по договору долевого строительства. В одном случае орган опеки и попечительства отказал родителям в разрешении на продажу квартиры, в которой была доля дочери, поскольку выяснилось, что покупка объекта совместной застройки в строящемся жилом доме для несовершеннолетнего не гарантирует, что он будет иметь право собственности на этот объект и в результате, квартира может быть меньше указанной в договоре площади и право ребенка на жилище может быть нарушено. Судья, тщательно изучив соглашение, постановил, что его условия, за невыполнение которых закон устанавливает адекватную ответственность, свидетельствуют об обратном; довод защиты о возможном уменьшении площади квартиры при сдаче дома в эксплуатацию носит предположительный характер; и тот факт, что ребенок приобретает право собственности на вновь приобретенную квартиру не одновременно с прекращением его текущего владения жилой квартирой, не свидетельствует о нарушении его имущественных прав и законных интересов (см следственную комиссию по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации). Удмуртской Республики от 29 августа 2012 года по делу № 33-2699). В другом случае родители намеревались продать квартиру с долями, принадлежащими детям, с целью строительства индивидуального жилого дома. В суде они представили доказательства того, что являются сознательными родителями: у них есть работа, стабильный доход, транспортное средство, положительно характеризуются по месту работы и проживания, их дети посещают образовательные учреждения, им созданы условия для полноценного развития, Таким образом, суд установил, что они не имели намерения ухудшать условия жизни детей, а отказ органа опеки и попечительства в выдаче разрешения на продажу незаконен (решение Благовещенского районного суда Республики Башкортостан от 25 апреля 2011 г по делу 2-319 / 2011).