К надворным постройкам относятся сараи, бани, теплицы, уличные туалеты, душевые и другие сооружения, расположенные на участке. Какие из этих зданий должны быть зарегистрированы в ЗАГСе?
Зачем нужна регистрация в Росреестре
Регистрация здания означает внесение его в реестр и присвоение ему титула. До этого момента здание считается самовольной постройкой. Владелец не сможет продать, обменять, сдать в аренду или заложить недвижимость. Все сделки с незарегистрированным имуществом запрещены. И таких объектов может быть несколько: жилой дом, садовый домик, сарай, баня, гараж, беседка, колодец и душевая.
Часто возникает вопрос: какие строения на садовом участке требуют регистрации, а какие нет? Советы в нашей статье помогут вам решить эту проблему.
Участок земли в саду или в сельской местности — это место для строительства как утилитарных, так и жилых зданий. Если вы владеете землей, вы можете строить на ней все, что угодно. Вам необходимо предварительно получить разрешение на строительство. Законченное строительство должно быть зарегистрировано. Сообщать ли об этом в земельный кадастр и заносить ли это в книгу, решает сам владелец.
Что дает регистрация здания в Росреестре:
Кроме того, владелец здания может рассчитывать на компенсацию от государства. Например, в случае наводнения или при изъятии земли для муниципальных нужд — статья 56.8 Земельного кодекса РФ.
Незарегистрированные объекты считаются самостроем. Никто не выплачивает за них компенсацию. А если у владельца нет никаких документов на здания, то их снесут без всякого процесса. Хорошо, если штраф за незаконное строительство на участке не взимается.
Какие строения подлежат регистрации?
Прежде чем собирать документы для регистрации, важно учесть цель строительства. Некоторые из них являются обязательными, другие — по желанию владельца.
Например, вы можете увидеть, что нужно регистрировать, а что нет:
В СНТ
В первую очередь — индивидуальный жилой дом (бунгало). Если к дому были сделаны какие-либо пристройки в виде гаража, ванной комнаты и других элементов — они также подлежат регистрации. При условии, что это недвижимость.
Основные признаки недвижимости, требующие регистрации, перечислены в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Есть четыре компонента:
Здания, соответствующие этим критериям, подлежат регистрации в Росреестре. Таким образом, можно зарегистрировать гараж, баню или летнюю кухню.
В деревне
Аналогичная ситуация складывается и при регистрации недвижимости в сельской местности. Жилые дома, гаражи, навесы, сараи, бани, теплицы и другие сооружения можно построить на участке земли в сельской местности. Владелец может получить участок земли под жилье, сельскохозяйственные угодья или землю для садоводства.
Если строение имеет прочный фундамент, добротные материалы и инженерные коммуникации — оно подлежит регистрации. Другие здания на участке регистрировать не нужно.
Какие строения не нужно регистрировать?
Здание без фундамента не подлежит регистрации в Земельной книге, и регистрировать его не нужно. Другой вопрос — что считать необоснованным зданием?
К сожалению, Кодекс территориального планирования Российской Федерации не дает четкого определения. Однако можно выделить ряд специфических характеристик некапитальной структуры:
Непостоянные сооружения являются противоположностью сооружений с фундаментом. Они используются во время посева, летнего отдыха или осеннего сбора урожая. Непостоянные конструкции редко используются в холодное время года (зимой).
Примеры сооружений на земле, не требующих регистрации:
Владелец имеет полное право строить их без разрешения и без кадастрового учета. Если участок необходимо продать, сооружения можно легко снести или перенести на новое место. Например, с помощью вилочного погрузчика и крана.
Налог на зарегистрированные постройки
Налоговая служба ведет реестр зарегистрированных зданий. Владельцы зарегистрированных зданий должны платить ежегодный налог. Однако это относится только к тем зданиям, которые зарегистрированы в Земельной книге и имеют свидетельство о праве собственности в Управлении регистрации недвижимости. Другие здания не облагаются налогом. Если здание является постоянным, оно должно быть внесено в реестр и налоговую базу.
Граждане имеют право воспользоваться налоговым освобождением — в соответствии с пунктом 15 статьи 407 Налогового постановления. Это выражается в следующем: гражданин имеет право исключить из налоговой базы одно здание площадью 50 м².
Пример:
Семья живет в поселке с крышей. На участке земли площадью 6 гектаров расположено несколько постоянных зданий: 2-этажный дом, гараж и сауна. Общая площадь зданий составляет 250 квадратных метров. Ольга и Антон могут воспользоваться налоговой льготой и исключить баню — 20 квадратных метров. Они не обязаны платить за это. За остальные здания площадью 230 кв. м (за вычетом бани) будет взиматься налог.
Налоговые ставки устанавливаются на уровне субъектов Российской Федерации и местных органов власти. Значения в регионах могут отличаться. Минимальная ставка налога составляет 0,1%, максимальная — 2% на недвижимость.
Кадастровая стоимость принимается за основу для расчета налога. Планируется, что к 2020 году на эту величину перейдут регионы по всей России. Где-то там по-прежнему взимается плата, основанная на инвентаризационной стоимости имущества. Налог рассчитывается за предыдущий календарный год. Например, владелец капитальных зданий уже в 2021 году должен будет заплатить за 2020 год. Крайний срок уплаты налога на имущество — 1 декабря следующего отчетного года.
Регистрировать или нет: советы юриста
Подумайте, когда регистрация выгодна, а когда нет:
| Сравнение | Особенности регистрации |
| Гражданско-правовые акты: дарение, мена, наследование, купля-продажа и другие | Официальная регистрация здания является обязательной. В противном случае Федеральная регистрационная служба не одобрит сделку, связанную с отчуждением недвижимого имущества |
| Налоги | — Строения с фундаментом — облагаются налогом; — Нефундаментальные здания — не подлежат регистрации. Чем больше зарегистрированных объектов недвижимости, тем больше выгод для государства. Регистрация не выгодна для владельца. Но уклонение от уплаты налогов может привести к штрафам. |
| Регистрация кредитов. | Регистрация здания позволяет получить «ломбардный кредит». Кредит намного выше, чем при кредитовании земли. Ипотека распространяется на всю недвижимость заемщика, включая зарегистрированные строения. |
| Страхование | Требуется формальная регистрация объектов страхования — жилой дом, гараж, баня и т.д. |
| Постоянная регистрация (вид на жительство) | Односемейный дом или жилой дом, предназначенный для круглогодичного проживания, должен быть зарегистрирован в земельном кадастре. В противном случае в регистрации будет отказано. В противном случае вы не будете зарегистрированы — и само здание не будет иметь почтового адреса. |
| Подключение к инженерным коммуникациям | Для подключения электричества, газа, отопления и других узлов необходима выписка или свидетельство о регистрации здания в Едином государственном реестре естественных монополий на соответствующего владельца (владельцев). Впоследствии законный владелец получает квитанции об оплате ресурсов. |
| Компенсация | Экспроприация земли для государственных или муниципальных нужд может привести к убыткам, если
— земля не принадлежит гражданину; Маловероятно, что здания можно узаконить в срочном порядке — лучше сделать это немедленно |
Заключение и выводы
Обратите внимание на характер и назначение здания; установите судьбу имущества и другие вопросы:
Если здание имеет фундамент, прочное основание, жилое назначение и площадь более 50 квадратных метров — целесообразно зарегистрировать недвижимость.
Отсутствие кадастрового учета затрудняет сделки с землей и домами: продажу, обмен, дарение, наследование и т.д.
Владелец незарегистрированного строения не сможет взять ипотечный кредит на недвижимость.
Чем больше объектов недвижимости на садовом участке, тем выше компенсация за занятие земли для государственных или муниципальных нужд. Незарегистрированные здания не подлежат выкупу — владелец просто потеряет их.
Освобождение от налога дает право не платить за фермерский дом площадью около 50 квадратных метров при условии, что участок имеет действительный документ о регистрации земли.
Для регистрации здания собственник должен пригласить кадастрового инженера, составить договор на подготовку технического плана, зарегистрировать объект недвижимости и заказать кадастровую выписку из Единого государственного реестра недвижимости (паспорт). Иногда право собственности признается в суде.
