Совместная собственность является проблематичной формой собственности, поскольку для распоряжения таким имуществом требуется единогласное согласие всех собственников. Как мне продать свою половину дома, если второй дольщик против или просто не выходит на связь?
Разница между совместной и долевой собственностью
Если у недвижимости два или более владельцев, это называется совместной собственностью. Она подразделяется на совместную собственность и совместное владение. В первом случае имущество принадлежит всем собственникам без установления долей, а во втором случае для каждого собственника устанавливается доля, например, ½, 1/6 и так далее. Для каждого вида имущества существуют свои правила распоряжения.
Правила продажи долевой собственности
При продаже совместной собственности главным условием является соблюдение интересов всех партнеров, поэтому закон предусматривает две особенности таких сделок: право преимущественной покупки и обязательный нотариально заверенный договор купли-продажи.
Статья 250 (1) Гражданского кодекса предусматривает, что все собственники долей в квартире имеют право преимущественного выкупа доли у одного из сособственников на равных основаниях и по одинаковой цене.
Это право преимущественной покупки. Другими словами, владелец должен предложить купить у других совладельцев, прежде чем продавать свою половину дома посторонним людям. Условия продажи должны быть такими же, как и те, которые планируются для посторонних лиц. Покупка не может быть предложена по более высокой цене!
В объявлении о продаже необходимо как можно полнее перечислить характеристики продаваемого имущества (адрес, площадь, количество комнат) и детали сделки (дата оплаты, способ расчетов, дата передачи доли и освобождения жилья от имущества и другие важные обстоятельства).
Как подать уведомление:
- Передайте его другому владельцу лично с вашей подписью. К сожалению, этот вариант хорош только в том случае, если отношения между партнерами дружеские;
- Отправить по почте. Письмо должно быть зарегистрировано, и вы должны получить квитанцию с описью.
- Телеграмма.
- Нотариусом.
После получения уведомления другой владелец должен ответить на него. На отказ или принятие дается 30 дней.
Если акционера устраивают условия, он может их принять. Если нет, необходимо предоставить отказ. Это должно быть сделано в письменной форме и, если возможно, заверено нотариально. Нет необходимости ждать 30 дней после получения уведомления с таким документом.
Если отказа нет, нотариус выдает уведомление о том, что продавец предоставил владельцу право первого отказа и уведомил его об этом письмом. Это будет основой для заключения сделки.
Однако бывают ситуации, когда второй владелец намеренно скрылся, его местонахождение неизвестно или он против продажи. Что следует делать в таких случаях?
Как продать половину дома, если второй собственник скрывается?
Не имеет значения, скрывается ли владелец намеренно или нет. Если вам неизвестно его местонахождение, вы все равно должны уведомить его о праве преимущественной покупки.
Закон не уточняет, по какому адресу должно быть отправлено уведомление. Поэтому, чтобы подстраховаться, есть несколько вариантов:
Если вы опасаетесь, что арендатор уклонится от получения уведомления, помните, что уведомление считается доставленным, если оно прибыло по указанному адресу, но не было получено и прочитано арендодателем по причинам, зависящим от арендодателя. То есть, если он не пришел на почту, отказался забрать письмо у курьера и т.д.
Как можно продать долю, если другой собственник против?
Если другой владелец против продажи, то дополнительных сложностей, по сути, не возникает. Вы должны действовать точно так же: найти покупателя, обсудить детали сделки, уведомить другого владельца и ждать ответа в течение 30 дней, отведенных законом.
Затем сделка оформляется у нотариуса. Единственный вариант для несогласного владельца — обратиться в суд с иском. Однако если вы будете действовать в соответствии с правилами, закон будет на вашей стороне.
Способы «обхода» закона при несогласии второго дольщика: развенчиваем мифы
В Интернете можно найти «вредные советы» о том, как продать половину дома и таким образом обойти право преимущественной покупки. Например, нотариальный договор между «покупателем» и «продавцом», с получением денег, или сделка займа или залога, вместо купли-продажи.
Конечно, предприимчивые продавцы тоже могут воспользоваться таким советом. Однако это является нарушением закона. Такая сделка может быть признана судом недействительной. В этом случае покупатель должен будет вернуть деньги. Гораздо безопаснее выполнить требование законного права преимущественной покупки: в этом случае сделка будет законной и не повлечет за собой никаких последствий.
