Рассмотрим пример — граждане построили пристройку к своему дому и даже новый этаж, не узаконили ее и решили продать дом. Фактически дом не соответствует документам — изменились его площадь, конфигурация и даже расположение на участке. Возможна ли транзакция в этом случае?
Что относится к категории пристройки
Пристройки — это дополнения к дому, не предусмотренные существующей конструкцией. Они увеличивают полезную площадь основного здания. Они соединяют стены дома и могут быть любого размера и этажности. Этот тип расширения называется капитальным и требует дополнительной земли. Вам потребуется обязательное разрешение муниципалитета.
Некапитальные здания — это хозяйственные постройки вспомогательного характера, которые не имеют фундамента и не пригодны для проживания. Они не требуют разрешения до начала строительства. После завершения строительства необходимо внести изменения в существующие документы.
В каких случаях нужно оформлять пристройку?
Обратите внимание, что не на все работы требуется разрешение. Существует два типа наращивания: постоянное и непостоянное. Во втором случае вам не нужно обращаться за разрешением. Непостоянное строительство включает следующие работы
В случае расширения здания за счет дополнительных помещений, документальное подтверждение работ является обязательным.
Можно ли продать дом, если пристрой не узаконен?
Мы сразу даем ответ на этот вопрос — продать дом с неузаконенной пристройкой можно, но для этого нужно найти покупателя без ипотеки и материнского капитала, который согласится на сделку. Давайте проанализируем каждое утверждение в отдельности.
Перечень документов, необходимых для совершения сделки купли-продажи, описан в части 2 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015. Техническая документация на продаваемое имущество там не указана. Поэтому лицо, ответственное за прием документов, не будет ничего требовать от сторон.
В статье 26 того же закона перечислены основания для прекращения продажи. Вы не найдете запрета на незаконные пристройки, перепланировки и тому подобное. Лицо, ответственное за регистрацию, только рассматривает представленные документы и на их основании удостоверяет переход права собственности к покупателю — статья 28 Закона.
Основное условие — в договоре купли-продажи стороны должны предоставить ту же информацию о доме, которая занесена в Единый государственный реестр — его площадь, количество этажей и т.д. Они должны совпадать. Например, в свидетельстве о праве собственности или в копии из Единого государственного реестра площадь дома указана как 110 кв. м. Эта же площадь должна быть указана в договоре. Также не следует указывать, что предметом продажи является «дом с несанкционированной пристройкой» и тому подобное. В противном случае произойдет приостановление по статье 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ — «Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае: если представленные документы не являются подлинными или содержащиеся в них сведения являются недостоверными».
Теперь поговорим о покупателях. Во-первых, не будут рассматриваться покупатели с ипотекой и материнским капиталом. Ипотечные банки и Пенсионный фонд (выдает материнский капитал) потребуют технический паспорт на дом (не путать с техническим планом). Банкам он нужен для проверки соответствия фактического технического состояния дома представленным документам. Поэтому они проверяют его ликвидность. В техническом паспорте Пенсионный фонд обращает наибольшее внимание на процент износа, так как дом будет находиться в собственности несовершеннолетних детей.
Бюро технической инвентаризации (БТИ) будет выдавать технические паспорта. БТИ не проводит обязательную инвентаризацию частных домов — технический паспорт должен выдаваться с выездом техника для измерения размеров дома. Поэтому техник больше укажет в области технического паспорта, чем в сертификате или выписке. Из-за несоответствия банк откажет покупателю в выдаче кредитных денег на покупку, а ПФР не перечислит средства на покупку жилья.
Во-вторых, вам придется искать покупателя только на свои деньги, что будет соответствовать несоответствию между домом и документами. Здесь это вопрос удачи. Кого-то устраивает пристройка, пусть и незарегистрированная, кого-то — нет. Обычно такие дома продаются по заниженной стоимости.
Как узаконить пристрой новому хозяину
Пошаговые инструкции по легализации конверсии в администрации
- Предоставить муниципалитету уведомление о планируемом переоборудовании с указанием параметров будущего дома и планировки участка. Независимо от того, какой тип дома расположен на участке — садовый или жилой — расстояние между домами, количество этажей, высота и площадь застройки должны соответствовать нормам.
- Получение положительного уведомления от администрации, подтверждающего, что параметры перепланируемого дома, определенные застройщиком, соответствуют действующему законодательству и строительным нормам. Если дом расположен в охранной или санитарной зоне, к уведомлению будет приложен список организаций, с которыми необходимо согласовать реконструкцию.
- Утверждение реконструкции, если такой список выдается. В Красногорске и других городах Московской области имеются охранные зоны железнодорожных путей, газопроводов, линий связи, аэропортов, источников питьевой воды, объектов культурного наследия и др.
- Реконструируйте без нарушения определенных параметров, тогда не возникнет проблем с внесением изменений в запись. Если необходимо нарушить стандарты, можно получить отклонение в той же администрации, но это следует сделать до получения уведомления.
- Пригласите кадастрового инженера, чтобы он приехал на участок и произвел замеры перестраиваемого дома, а затем составил технический план, включающий уведомление о соответствии и все ранее полученные разрешения.
-
Отправьте уведомление о завершении работ в орган власти вместе с техническим планом. Обычно технический план высылается в электронном виде, но некоторые администрации просят предоставить его печатную версию.
- Получите уведомление, в котором администрация соглашается с новыми параметрами дома, и приложите его к техническому плану. Кадастровый инженер, подготовивший технический план, прилагает уведомление.
- Подать заявление с уточненным техническим планом в Росреестр и дождаться выписки из ЕГРЮЛ с новыми параметрами здания. Технический план для внесения изменений отличается от технического плана для регистрации.
На первый взгляд кажется, что для регистрации реконструкции необходимо сделать очень многое. Однако это не так сложно, особенно если вы доверите дело опытному юристу, который примет заявления, согласует перепланировку и внесет изменения в государственную регистрацию. Помощь адвоката понадобится, если заявление будет отклонено или если будет написано, что параметры здания не соответствуют стандартным требованиям. Тогда остается только один вариант — обращение в суд.
Что делать, если реконструкция совершена без получения уведомления
Поскольку строительство без разрешения запрещено государственными органами, не существует четких правил, как легализовать строительство дома, если оно фактически уже было осуществлено без разрешения. Однако до тех пор, пока это самовольное строительство не обнаружено, можно действовать обычным способом, т.е. по уведомлению администрации. Однако, если самовольное строительство будет обнаружено, что может сделать Управление Росреестра или та же администрация, на владельца здания будет подан иск и наложен штраф. Затем вам придется отстаивать свои права в суде и узаконить или вернуть дому прежний вид на основании решения суда.
