Ошибки при покупке квартиры

Ошибки при покупке квартиры

Покупатель должен ответственно подойти к вопросу покупки недвижимости: изучить историю квартиры, проверить ее техническое состояние, проанализировать юридическую документацию. Если этого не сделать, велика вероятность того, что сделка будет убыточной и убыточной. Итак, как покупатель может обезопасить себя при покупке квартиры и о каких типичных ошибках при покупке и продаже он должен всегда помнить?

Ошибки при покупке квартиры на вторичном рынке

Спрос на квартиры со стороны покупателей на вторичном рынке жилья остается стабильным. В 2018 году средняя цена квадратного метра на вторичном рынке выросла примерно на 6-7% по сравнению с предыдущим годом.

Рост цен свидетельствует о позитивных изменениях и стабилизации рынка, а также свидетельствует о постепенном восстановлении покупательной способности населения. В связи с этим каждый взрослый и состоятельный россиянин должен знать, как правильно выбирать и приобретать вторичное жилье, а как — не делать.

Ошибка 1: желание сэкономить

Эта ошибка возглавляет список самых распространенных и распространенных ошибок, которые может совершать покупатель. Стремление к минимально возможной стоимости может обернуться серьезными проблемами, которые рано или поздно возникнут.

Если стоимость жилья сильно отличается от среднерыночных цен на аналогичные предложения, значит, где-то есть проблема. Об этом свидетельствует горький опыт обманутых покупателей. Если стоимость квартиры колеблется в пределах 5-10% от среднерыночной стоимости, то это приемлемо и нормально. Но если стоимость занижена более чем на 5-10%, то это повод насторожиться и задуматься.

Скорее всего, за подозрительно низкой ценой скрывается несоблюдение установленных стандартов и норм. Речь идет о следующих ситуациях:

  1. Продавец — мошенник, который получил квартиру нечестным путем и теперь хочет как можно скорее продать ее ничего не подозревающему покупателю.
  2. В квартире серьезный дефект, который невозможно выявить при первом осмотре. Например, дом находится на первом этаже и в тихие часы (ночь, утро) жители будут слышать шум колес метро. Продавец может снизить цену, но о самом недостатке осторожно умалчивает.
  3. У квартиры «непростая» история. Например, произошел пожар, убийство или другое неприятное событие. Судебный процесс может быть или все еще не завершен по квартире.
  4. В квартире есть ограничения и обременения. Подробнее: что нужно знать о рисках при покупке квартиры на вторичном рынке

Иногда снижение цены может быть связано с логическими и объективными причинами (например, продавцу срочно нужны деньги для переезда). Однако для Покупателя заниженная стоимость не всегда является очень приятным «звонком», свидетельствующим о том, что с этим предложением нужно будет быть очень осторожным. Это более тщательная проверка документов, более внимательное взаимодействие с продавцом и более подробный опрос и т.д. Подумайте, стоит ли экономить время и силы.

Ошибка 2: недостаток юридических знаний

Квартира, относящаяся к вторичному рынку жилья, уже имеет историю владения. Поэтому покупатель должен уделять особое внимание юридическим нюансам и документации на жилище. Вот моменты, которые необходимо указать и проверить:

Появление

Что спросить у продавца?

Как проверить наличие документов?

Переподготовка

В квартире сделан ремонт? Если да, легализовано ли в Бюро технической инвентаризации (БТИ)?

Запросите технический проект квартиры и сравните макет документа с фактическим.

Если этого не сделать, велика вероятность, что после покупки вам придется вернуть квартиру в первозданном виде для экономии (п.3 ст.29 ТК РФ).

История собственности

Сколько собственников было в квартире? Как часто они менялись? Кто нынешний владелец квартиры?

Ответы на все эти вопросы содержатся в выписке из ЕГРН, которую вы можете получить, сформировав запрос на адрес жилого помещения. Он также содержит информацию об ограничениях и обременениях недвижимого имущества. Ваш прямой интерес — приобретение только юридически «чистой» недвижимости, не имеющей ограничений и обременений.

Будет лучше, если вы получите в Росреестре расширенную выписку из ЕГРН о переходе права собственности на объект недвижимости. Затем вы узнаете, сколько собственников было у квартиры в целом и как часто она переходила от одного хозяина к другому. Если владельцы меняются слишком быстро и через короткие промежутки времени, это может указывать на мошенничество.

Зарегистрированные и временно уволенные арендаторы

Сколько жильцов зарегистрировано в квартире на данный момент? Как они относятся к продавцу? Кто-нибудь из них был признан пропавшим без вести? Если сделка согласована, через какое время Продавец обязуется освободить всех жильцов (включая себя) из квартиры)?

Информацию о зарегистрированных арендаторах можно получить из выписки из домовой книги. Было бы лучше, если бы вы попросили продавца предоставить вам архивную (расширенную) выдержку из домовой книги. В нем содержится информация не только о зарегистрированных лицах, но и о временно уволенных (например, проходящих службу в армии или в местах лишения свободы).

Подписывайте договор купли-продажи только после выселения всех жильцов (взрослых и несовершеннолетних) из квартиры.

Кредиторская задолженность по коммунальным платежам

Есть ли в квартире счета? Если да, то как долго Продавец обязуется их возместить?

Информацию о наличии / отсутствии задолженности по векселям можно получить из выписки из ЕИРЦ (Единый информационно-расчетный центр). Попросите продавца предоставить вам этот документ.

Подписывайте договор купли-продажи только после того, как убедитесь, что в квартире нет просроченных счетов.

Чтобы обезопасить себя в случае возможных споров, всегда делайте копии документов и храните их при себе.

Ошибка 3: незнание нюансов приватизации

Покупатель должен помнить и знать, что по закону покупка неприватизированной квартиры невозможна. Приобрести государственное жилье невозможно. Даже если такой договор будет заключен, впоследствии он будет признан недействительным.

Однако это не единственное осложнение, связанное с приватизацией. Если из справки USRN вы узнаете, что квартира ранее была приватизирована ее владельцами, у вас тоже будет повод для настороженности.

Иногда приватизация проводится с нарушениями закона. Например, незадолго до приватизации родители выгнали из квартиры несовершеннолетнего ребенка. Согласно ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 г. 1541-1, они не имели на это права и должны были включить ребенка в список собственников или согласовать свое решение с органами опеки и попечительства (ПАиП). Когда такой ребенок вырастет и достигнет 18-летнего возраста, он сможет оспаривать все последующие сделки с жильем (включая его продажу новому владельцу, то есть Покупателю). Подробнее: Оспаривание приватизации квартир

Ошибка 4: покупка унаследованной квартиры

Следующая рискованная и небезопасная ситуация — покупка квартиры, которая досталась по наследству от нынешнего владельца. В любой момент наследники, о которых ранее ничего не было известно, могут предъявить свои права на это имущество. Если в суде докажут, что после смерти Завещателя их наследственные интересы не были учтены, то вы рискуете остаться без приобретенного жилья.

Чтобы не столкнуться с таким исходом, позаботьтесь о страховании титула на жилое помещение. Если сделка купли-продажи впоследствии будет отменена по причине, которая не была известна вам во время покупки, вы гарантированно получите защиту по договору страхования права собственности на квартиру.

Ошибка 5: покупка квартиры у недееспособного Продавца

Сделка купли-продажи будет признана недействительной, если позже выяснится, что собственник не отчитался о своих действиях. Человек, который:

  • имеет тяжелое психологическое или психическое заболевание (находится на учете в психоневрологическом диспансере);
  • имеют алкогольную или наркотическую зависимость (на учете в наркологическом диспансере).
  • Убедитесь, что Продавец полностью готов к работе на этапе подготовки к заключению договора купли-продажи. Попросите у действующего владельца справку о том, что он не состоит на учете в вышеуказанных медицинских организациях.

    Ошибка 6: спешка в покупке

    Эта ошибка особенно присуща людям, которые живут в больших городах и привыкают жить ускоренными темпами. Следовательно, даже на таком важном и ответственном мероприятии, как приобретение недвижимости, они «торопятся».

    Обычно Покупатель принимает предложение, которое идет 2 или 3 в аккаунте. Человек устает от экзаменов, общения с новыми продавцами, проверки документов и т.д. Однако, если он потратит немного больше времени на процесс покупки, он сможет найти гораздо более жизнеспособное и выгодное предложение в своем бюджете.

    Дмитрий Носиков: Некоторые продавцы активизируются и еще больше подпитывают ваш пробег. Для этого хозяин создает вокруг отчуждаемого имущества «искусственный ажиотаж» — например, он начинает следить за тем, чтобы за квартирой уже выстроилась очередь заинтересованных покупателей. В результате вы принимаете решение под давлением навязанных факторов, упуская из виду более выгодные и заманчивые предложения. Не дайте себя обмануть и вовремя распознать эти психологические уловки.

    Ошибки при покупке квартиры в новостройке

    Приобретение первичной недвижимости предполагает взаимодействие физического лица (покупателя) с юридическим лицом (производителем, его подрядчиком и т.д.). Здесь меньше рисков, чем на вторичном рынке жилья. Если необходимо изучить и проверить там историю владения квартирой, в этом нет необходимости, поскольку самой истории владения нет и никогда не было. Однако покупка квартиры на первичном рынке имеет и другие подводные камни.

    Ошибка 1: невнимательное изучение ДДУ

    Большая часть квартир на первичном рынке жилья продается по договорам долевого участия (ДВС). Сложность для Покупателя в том, что нет строго унифицированной формы этого документа.

    Безответственные и ненадежные разработчики научились виртуозно уклоняться от взятых на себя обязательств, прописывая в договорах невыгодные для заказчика пункты. Например, некоторые разработчики хитроумно включают в DDU пункт, согласно которому на покупателя возлагаются дополнительные расходы.

    Внимательно прочтите DDU, чтобы выявить неточности, спорные моменты и положения, интерпретируемые неоднозначно. В случае сомнений лучше уточнить договор у юриста и только потом подписать документ. Также помните, что сначала дошкольное образовательное учреждение должно пройти государственную регистрацию в органах Росреестра и только потом платить за аренду.

    Ошибка 2: жертва рекламы

    Некоторые покупатели влюбляются в маркетинговые уловки, реализованные разработчиками. Покупателей привлекают низкие цены и «выгодные» акции, например, номер в подарок. Действительно, может оказаться, что под «комнатой» Дизайнер имел в виду кухню, которая технически не является комнатой.

    Семен ФроловСпросить эксперта Не полагайтесь только на рекламу. Иногда мошенники намеренно устраивают грандиозные рекламные кампании, чтобы быстро и легко привлечь доверчивых клиентов. Всегда изучайте репутацию и опыт выбранного разработчика (на основе обзоров в Интернете, историй друзей и т.д.). Если объявление предлагает вам какое-то сверхприбыльное предложение, убедитесь, что все это задокументировано (записано в DDU, указано в декларации проекта).

    Ошибка 3: квартира с плохой планировкой

    Эта ошибка может быть сделана как на скорую руку, так и из желания покупателя сэкономить на жилье. Обычно человек хочет быстро купить квартиру большей площади, но по более низкой цене.

    Однако желаемое соотношение метра к стоимости не должно совпадать с другими важными параметрами и характеристиками. Только 30% покупателей знают, что не все счетчики одинаково полезны, удобны и функциональны.

    Следует обратить внимание на планировку квартиры, ее зонирование, планировку комнат и их пропорции. Каждый метр будет использован рационально и рационально в качественном строительном проекте.

    Ошибка 4: неправильный выбор отопления

    Наряду с другими техническими характеристиками приобретаемого жилья вас должна заинтересовать система отопления дома. Уточните у Строителя, как отапливается дом — центральным или автономным (автономный котел).

    Некоторые покупатели считают, что индивидуальная система отопления — самый современный и технологичный вариант. Однако наличие индивидуального отопления в доме всегда влечет за собой дополнительные расходы: на обслуживание, на замену старого котла на новый и т.д. Ваш бюджет.

    Ошибка 5: незнание района и туманность перспектив

    Покупатель приобретает комфортную квартиру по выгодной цене. И район ему нравится: новый, чистый, но без собственной инфраструктуры. Однако Покупателя это не беспокоит, поскольку Застройщик заверяет его, что все необходимые социальные институты появятся здесь «в самое ближайшее время».

    Доверять разработчику в этом вопросе — большая ошибка. Помните, что основная работа девелопера — продажа недвижимости. Для этого он может сказать вам все, что вы хотите услышать. Однако все обещания и заверения должны быть зафиксированы и задокументированы. В противном случае Разработчик вряд ли выполнит то, что он скажет.

    В качестве наглядного примера можно взять следующую ситуацию: семья слепо доверилась застройщику, переехала в новостройку… И столкнулась с серьезными трудностями. Рядом с домом не было детского сада и не было мест в соседних детских садах. Поэтому родителям приходилось каждый день возить ребенка на соседний участок, зря тратя время, силы, деньги. Чтобы не запутаться, заранее изучите выбранный район (есть ли там магазины, школы и детские сады, поликлиники и поликлиники, места отдыха и так далее).

    Еще одна ошибка: покупатель очень привыкает к площади своего проживания, поэтому при выборе квартиры он отдает предпочтение новостройке, которая находится в знакомом месте. С одной стороны, здесь все родное. С другой стороны, таким образом человек может лишиться более выгодных и заманчивых предложений. Не поленитесь и изучите новостройки в других областях — может быть, именно там вы найдете для себя действительно идеальный вариант.

    Покупка квартиры — сложное юридическое мероприятие, сопряженное с множеством рисков. В каждой сделке будут свои подводные камни: где-то связанные с документами, где-то — с техническим состоянием объекта недвижимости, где-то — с маркетинговыми уловками продавцов. Не знаете, как избежать ошибок при покупке квартиры в вашем конкретном случае? Обратитесь к юристу сайта за бесплатной консультацией и получите ответы на свои вопросы.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Юридическая помощь онлайн - частые проблемы и их решения
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: