Перепланировка квартиры — что можно, а что нельзя - Юридическая помощь онлайн

Собственника не всегда устраивает типовая планировка жилища (квартиры). В результате возникает необходимость в переобучении. И вот некоторые нюансы. Мало того, что нужно согласовывать почти каждую перепланировку, но и не все изменения можно легализовать. Давайте рассмотрим этот вопрос более подробно в этой статье.

Содержание

Что можно?
Что запрещено?
Согласовать или узаконить
Порядок действий
Документы
Расходы
Сроки
Обращение в суд
Возможные проблемы незаконной перепланировки

Что можно?

Вне зависимости от того, в каких домах планируется проводить работы (кирпич, панель и т.д.), Список допустимых изменений будет выглядеть так:

Перенос гидросистемы.

Снос или частичный снос любых внутренних стен квартиры, если они не несущие.

Закройте дверь.

Формирование новых проемов в ненесущих стенах. В некоторых случаях допускается также образование проемов в несущих стенах.

Создание новых перегородок или перенос существующих, если давление на перекрытия находится в пределах нормы.

Перенос системы отопления без образования дополнительных сетевых элементов.

Половые работы при условии, что они не нарушат общую конструктивную целостность дома и не повредят несущие стены.

Перенос туалета, кухни и ванной при определенных условиях. Например, нельзя разместить ванную комнату поверх жилого помещения.

Замена газовых плит на электрические.

Формирование балконов и лоджий.

Создание тамбур и изменение их конфигурации при условии, что это не мешает соседям или осуществляется с их разрешения. Например, несколько квартир могут образовывать собственный тамбур, который отгораживается от остальной части входа.

Создавать или разрушать проемы во внешних стенах (окнах и дверях).

Установка различного внешнего оборудования, от кондиционеров и антенн, до различных устройств, направленных на помощь малоподвижным людям.

Преобразование нескольких квартир в одну и так далее.

Во многих регионах действуют свои правила утверждения перепланировки. Так, например, в одном поселке легко будет узаконить уменьшение жилплощади при перепланировке квартиры, а в другом даже на размещение кондиционера потребуется отдельное разрешение.

Как показывает практика, учесть абсолютно все возможности, правила, разрешения и ограничения, не будучи специалистом, практически невозможно. Поэтому всегда лучше заказывать проект перепланировки в специализированной компании.

Что запрещено?

Типы модификаций, запрещенные в соответствии с нижеприведенными СНИП, а также разрешенные выше варианты также не являются исчерпывающим списком. Однако стоит ориентироваться на представленные ограничения:

Перенести газовую плиту в жилую зону. Это также включает возможность объединения кухни и другого жилого помещения. Это возможно только в том случае, если на кухне не используются газовые приборы. Например, установлена только электроплита.

Снос конструктивных элементов, включая стены и балки, опоры или любые другие подобные конструкции.

Разрушение вентиляции или ее разрушение любым другим способом (даже если не умышленно).

Изменение площади ванной, туалета, балкона или лоджии за счет жилья. В результате возможно изменение площади указанных объектов за счет, например, коридора (нежилого помещения), но это невозможно сделать за счет холла, спальни, гостиной и т д. Следует иметь в виду, что это правило работает в обоих направлениях. Так, например, нельзя не только увеличить площадь балкона за счет холла, но и увеличить холл за счет балкона.

Любые работы в помещении, из-за которых доступ к общим коммуникациям будет ограничен. Например, невозможно зашить тюбики в коробку, чтобы ее нельзя было быстро вынуть или открыть.

Полностью перенести кухню на территорию любого жилого помещения.

Размещение отопительных приборов, включая как батареи, так и теплый пол на балконах и лоджиях.

Любая перепланировка квартир, находящихся в аварийных домах, снос которых ожидается в течение ближайших трех лет. Из этого правила есть исключения. Например, если в результате перепланировки общая прочность конструкции увеличится, такие изменения будут согласованы.

Любые перепланировочные работы без получения согласия всех совладельцев жилья. Это также включает любую работу, которая может затронуть интересы соседей без их согласия.

Любые работы, влияющие на пожарную безопасность.

Любая работа, из-за которой фасад выглядит хуже и / или ослабляется.

Любая работа, затрагивающая специализированные участки дома. Например, невозможно прикоснуться к помещениям, находящимся под контролем Штаба гражданской защиты (гражданской защиты), без предварительного согласования с лицом, ответственным за этот штаб.

Газовые коммуникации нельзя закладывать в стены кирпичом.

Постельные принадлежности окон, в результате чего доступ естественного света в комнату будет полностью исключен.

Минимальная площадь комнаты, образующейся в результате перепланировки, должна быть не менее 9 квадратных метров. (в ширину — не менее 2,25 метра).

Расширение служебных помещений за счет жилой площади.

Любые работы, противоречащие общему архитектурному стилю здания (актуальны только для работ, затрагивающих экстерьер дома).

Таких ограничений много. Не все из них перечислены. Чтобы не получить отказ в согласовании перепланировки, желательно обратиться в специализированную компанию для составления проекта перепланировки.

Согласовать или узаконить

По правилам, прежде чем приступить к перепланировке, собственник квартиры должен согласовать все запланированные работы. Однако не все знают, вернее, не все согласны уделять этому время. В последних случаях необходимо узаконить уже проведенный ремонт после окончания работ. Как показывает практика, узаконить перепланировку намного сложнее, чем договориться.

Согласование или легализацию можно сделать в МФЦ (Мои документы). Формально можно обратиться в местную администрацию, но гораздо проще и удобнее прийти в любое отделение МФЦ и решить там все проблемы, чем искать ответственных специалистов в администрации.

Порядок действий

Чтобы дать согласие или узаконить перепланировку, необходимо выполнить следующие инструкции:

Подготовить проект перепланировки. Как уже было сказано выше, лучше всего это делать с помощью специализированных компаний, имеющих все необходимые разрешения и лицензии. Формально некоторые виды работ не требуют составления проекта по всем правилам и могут быть подготовлены самим хозяином дома. Но на практике заявки с полноценным проектом рассматриваются быстрее, и вероятность отказа значительно ниже.
Собираем документы. Список не очень обширный, подробнее см. Ниже.
Обратитесь в любое отделение МФЦ (Мои документы). Поскольку действительно подходит любая структурная единица, независимо от ее территориального расположения, лучше всего выбирать ту, у которой меньше всего очередей и удобнее всего добраться. Совет: лучше всего подавать заявку в середине рабочей недели, так как именно в это время МФЦ редко посещают.
Составьте заявку на согласование или оформление перепланировки.
Передайте заявку и все остальные документы специалисту, в том числе проект перепланировки здесь.
Ждите решения.
Если это согласие получено и получено положительное решение, в нем будет указан срок, в течение которого необходимо успеть выполнить всю работу. Все сделано, работы примет специальная комиссия, которая оформит соответствующий акт.
После получения всех разрешительных документов вы можете обратиться в Росреестр и переоформить технический паспорт (внести изменения согласно проделанной работе и согласованной / узаконенной перепланировке).

Документы

Для обращения в МФЦ вам понадобятся следующие документы:

Паспорта заявителя и всех совладельцев. Если у совладельца еще нет паспорта (до 14 лет), может быть предоставлено свидетельство о рождении.

Согласие всех совладельцев на перепланировку. В зависимости от региона это может быть общее соглашение всех совладельцев или отдельные соглашения с каждым из них. Для детей до 14 лет согласие подписывается родителями / опекунами. Несовершеннолетние старше 14 лет подписывают свое согласие, но только в присутствии и с разрешения родителей / опекунов. Согласие этого плана подтверждено.

Проект перепланировки. Если соискатель все же решит сделать проект сам, он должен предоставить свой вариант (этот вариант принято называть не проектом, а эскизом). Проект / эскиз должен включать всю информацию о планируемых работах. И с подробностями.

Пример: если вы планируете возвести дополнительную перегородку, то помимо того, что она должна быть размечена на общем плане, вам понадобится отдельный лист проекта, в котором подробно описана конструкция и материалы новой перегородки, а также по адресу минимум еще один лист, в котором расчет давления на перекрытие новой перегородки. Учитывая такие сложности, собственники практически всегда заказывают проект у специалистов.

Доверенность на представителя. Актуально только в том случае, если заявитель намерен решать все проблемы через своего уполномоченного представителя. При этом следует учитывать, что одновременно с доверенностью необходимо будет предоставить паспорт представителя. Доверенность заверяется нотариально. В этом документе рекомендуется предусмотреть возможность доверительного управляющего представлять интересы доверителя не только в МФЦ (Мои документы) при подаче заявления, но и с возможным обращением в суд. Последнее особенно важно при оформлении и несогласии на перепланировку.

Свидетельство о постановке на учет на квартиру.

Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности. Даже если есть готовая выписка или справка, всегда лучше заказать самую «свежую» выписку в USRN.

Правоустанавливающие документы на квартиры. Это означает любые документы, по которым заявитель и все остальные собственники получили недвижимость. Чаще всего это договор купли-продажи, но это также может быть пожертвование, завещание, приватизация и так далее.

Очень редко могут потребоваться дополнительные документы. При этом следует учитывать, что специалист МФЦ самостоятельно будет обращаться за разрешениями в контролирующие структуры (например, Пожзащита). Формально эти документы вправе подготовить собственник, но на практике гораздо проще и удобнее загрузить эту работу представителю МФЦ.

Расходы

Несмотря на то, что само согласование или легализация перепланировки бесплатно, при оформлении документации возникнут следующие расходы:

Проект редевелопмента: от 10 тыс. Руб.

Новая выписка из ЕГРН: 300 руб.

Оформление доверенности на представителя: от 2 тыс. Руб.

Подтверждение согласия совладельцев: от 1 тыс. Руб.

Продление технического паспорта: от 5 тыс. Руб.

Указанные цены сильно зависят от региона проживания. Так, например, в Москве цены будут существенно выше, а в небольшом удаленном поселке — чуть ниже указанных. Актуальные цены для региона проживания заявителя рекомендуется уточнять самостоятельно.

Помимо всего вышеперечисленного, также необходимо учитывать затраты непосредственно на саму перепланировку, а также возможные затраты при обращении в суд. Если стоимость перепланировки невозможно предсказать (она в каждом случае индивидуальна), то при обращении в суд придется заплатить госпошлину в размере 300 рублей.

Сроки

Ориентировочная стоимость времени на согласование перепланировки:

Подготовка проекта перепланировки: 1-2 недели. Чаще всего около 1-2 месяцев (в зависимости от сложности перепланировки).

Получить новую выписку из ЕГРН: от 3-х суток.

Ожидание ответа от МФЦ: до 45 дней.

Перевыпуск технического паспорта: 3-5 дней.

Сама работа обычно требуется от нескольких месяцев до 1 года. Кроме того, следует учитывать, что если заявитель решит обратиться в суд, срок автоматически продлится примерно на 3 месяца и более.

Обращение в суд

Если после обращения в МФЦ заявителю будет отказано, они могут попытаться решить вопрос через суд. Это довольно сложная задача, и зачастую без помощи опытного юриста с ней невозможно справиться. Придется доказать, что изменения, внесенные в планировку квартиры, не угрожают конструктивной целостности дома и не затрагивают интересы соседей.

При обращении в суд вам необходимо будет предоставить отказ, полученный в МФЦ. Как правило, в нем четко описано, что стало причиной отказа. Если есть возможность, вместо того, чтобы обращаться в суд, лучше исправить ошибку и повторно обратиться в МФЦ.

Возможные проблемы незаконной перепланировки

В случае незаконной (несогласованной) перепланировки на хозяина дома будет наложен штраф в размере 2-2,5 тысячи рублей. При этом собственник получит заказ на приведение помещения в соответствии с техническим паспортом. Даже на этом этапе еще есть возможность решить вопрос в судебном порядке (легализовать). Следовательно, будет получено новое регистрационное свидетельство, которое будет соответствовать новой переквалификации, и формально заказ будет выполнен.

Если вы проигнорируете срок давности, то, в конце концов, жилье будет закрыто и выставлено на аукцион по цене значительно ниже рыночной. Это крайне невыгодно для хозяина квартиры.

Согласование или узаконивание перепланировки — задача дорогая, трудоемкая и сложная. Однако это все же лучше, чем потеря квартиры из-за такого нарушения. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут об основных особенностях. Они также могут выступать в качестве представителей клиентов как при обращении в МФЦ, так и в суде.