Перевод жилого помещения в нежилое

Значительная часть жилой недвижимости может быть отличной коммерческой недвижимостью. В результате процедура изменения статуса объекта очень популярна и широко распространена. Что для этого нужно сделать, какие особенности и важные моменты — читайте в этой статье.

С чего начать?

Новый порядок изменения состояния помещения (перевод из жилого в нежилое) подразумевает необходимость получения согласия остальных жителей дома. Без этого невозможно будет превратить квартиру, например, в магазин. Однако это актуально только для многоквартирных домов. Логично, что не нужно спрашивать согласия жильцов, если статус нежилого предоставляется частному дому, у которого всего один собственник. Но есть еще одна проблема: предназначение земли.

Учитывая все сказанное, первое, с чего следует начать процедуру — это выяснить саму возможность таких действий: обсудить такую ​​возможность с собственниками других квартир, проверить целевое назначение земли и так далее. Без этого дальнейшие действия были бы бессмысленными. Ниже будут описаны характеристики различных типов помещений и принципиальная возможность их преобразования в нежилую недвижимость.

Условия и порядок перевода:

Изъятие из жилого фонда и последующее признание помещения нежилым — довольно сложная процедура. Разобраться во всех его характеристиках и отстоять свои права без опытного юриста зачастую практически невозможно. Рассмотрим подробнее основные нюансы, которые необходимо будет учесть при оформлении жилья.

В многоквартирном доме

Перевод квартиры в нежилую недвижимость — самая распространенная процедура. Особенно востребованы квартиры на первом этаже, чтобы превратить их в магазины, салоны красоты и другие подобные заведения. Большинство современных многоквартирных домов уже строятся, так что на первом этаже можно разместить коммерческие объекты.

Основные особенности:

  • требуется согласие 2/3 жителей дома. Без этого невозможно изменить статус объекта недвижимости. Такое согласие можно получить только на общем собрании всех арендаторов, что автоматически создает несколько проблем: собрать их всех вместе (или хотя бы 2/3 необходимых) крайне сложно. Также очень многие не хотят, чтобы в их домах появлялись всевозможные сомнительные заведения, особенно когда район уже заполнен магазинами, салонами и так далее.
  • Квартира должна располагаться на первом этаже. Исключение делается только для тех ситуаций, когда нежилой объект на первом этаже (тот же магазин) уже существует. В такой ситуации на втором можно сделать что-то еще, но, как вы понимаете, сделать отдельный выход будет очень сложно и без этого недвижимость не будет признана нежилой.
  • Некоторые коммерческие объекты нельзя строить в жилом доме. Например, на первом этаже не получится сделать ночной развлекательный клуб, так как музыка и другие громкие звуки будут мешать остальным жильцам.
  • Сама процедура тоже довольно сложная:

    1. Получить согласие 2/3 жителей дома.
    2. Подготовить проектную документацию на планируемые изменения в квартире. Обычно помещения оставляют без изменений, но для них всегда нужен отдельный выход / вход и, соответственно, требуется проект такой реконструкции.
    3. Подготовьте остальные документы (подробнее см. Ниже).
    4. Отправьте всю документацию и заявку на изменение статуса помещения в орган, осуществляющий перевод из жилого в нежилое. Обычно это местная администрация, и первое, с чем вам нужно связаться, это именно там. Если у них есть конкретная отдельная структура для этих задач, администрация скажет вам, кого, как и где искать.
    5. Ждем решения администрации.
    6. Когда решение готово, обратитесь в филиал Росреестра и внесите необходимые изменения.
    7. Получите новую выдержку из USRN.
    8. Переквалифицироваться в соответствии с документацией, предоставленной в местную администрацию.

    Процедура или некоторые функции могут отличаться в зависимости от региона, в котором находится объект, внутренних правил, положений и других характеристик. Например, перепланировку нужно будет провести по отдельному разрешению и только потом, когда помещения идеально соответствуют всем требованиям, предъявляемым к нежилым постройкам, обращаться в администрацию о смене состояния.

    Ипотечную квартиру

    запрещается использовать ипотечную квартиру под магазин или другую коммерческую недвижимость. Независимо от того, на каком этаже он находится. Согласно требованиям постановления, жилые помещения, передаваемые в нежилое состояние, не обязательно должны иметь арест и обременения. Есть смысл, что квартира, купленная в ипотеку, оформляется в залог и на нее накладывается соответствующее удержание.

    Иногда квартиру покупают в кредит, а другое жилье предоставляется в качестве гарантии. Теоретически такую ​​ипотечную квартиру можно превратить в нежилой объект, но только с разрешения банка. Правила и общие характеристики будут практически идентичны описанной выше структуре.

    Частного дома

    превратить частный дом в нежилую на участке ИЖС в РФ практически невозможно. Суть в том, что такая земля имеет конкретное назначение: под строительство жилого дома и сопутствующих построек (сарай, гараж и так далее). Поэтому строительство коммерческой недвижимости на такой земле практически исключено.

    Однако при определенных условиях вы можете выбрать часть сайта и дать ей другое назначение. Это делается в самой местной администрации, и для этой процедуры нет строгой процедуры. Желательно обратиться к опытным специалистам или юристам, чтобы обсудить саму возможность такой процедуры.

    Пока возможно, но коммерческая недвижимость должна быть не частным домом целиком, а отдельной постройкой. Как вариант, можно полностью изменить состояние всего земельного участка и только потом менять целевое назначение дома с жилого на нежилое. Однако при этом постоянно жить в таком строении не получится. В противном случае, если статус сайта или его части не изменится, вся процедура будет идентична описанной выше.

    Части дома

    Как перевести часть дома в нежилое состояние? По домашнему кодексу такие действия недопустимы. Следовательно, дом не может быть частично жилым, частично нежилым. Однако идентифицировать определенную часть строения в природе возможно при условии, что рассматриваемое имущество может быть переделано так, чтобы оно имело свой отдельный выход и не имело доступа к другим помещениям в здании.

    Эта процедура выполняется практически так же, как пошаговая инструкция по изменению статуса квартиры, представленная выше. Также необходимо учитывать особенности целевого назначения земельного участка, упомянутые в предыдущем пункте. Скорее всего, вам придется полностью изменить назначение сайта или его часть.

    Здания

    Что нужно для снятия жилого дома с недвижимости? Здесь сначала необходимо определиться, о каком типе строения идет речь. Как правило, жилые квартиры или частные дома. Условно оба могут считаться зданием, и все характеристики этих свойств были описаны выше.

    В противном случае под зданиями понимаются склады, бизнес-центры, промышленные комплексы и т.д. В двух словах: все эти постройки все равно не жилые, поэтому менять их статус не может. Если по каким-то причинам здание все еще является жилым и его состояние необходимо изменить в течение определенного периода времени, необходимо действовать согласно инструкции, представленной выше, с учетом специфики целевого назначения земельного участка. Все это описано в предыдущих пунктах.

    Необходимые документы

    Для внесения изменений в Росреестр и изменения статуса жилой недвижимости на нежилые помещения / постройки необходимо подготовить следующий перечень документов:

  • Паспорт заявителя.
  • Спросите у администрации (пример см. Ниже).
  • План реконструкции квартиры / дома.
  • Доверенность на представителя (при необходимости).
  • Согласие всех совладельцев (если их больше).
  • Решение собрания жильцов о согласии на изменение статуса квартиры (при необходимости).
  • Технический паспорт.
  • Земельные документы.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Договор купли-продажи недвижимости, дарение, приватизация, завещание или другие документы, подтверждающие право собственности.
  • Свидетельства ЖЭК (управляющей компании), пожарной и санитарной инспекции, а также других структур о соответствии здания / помещения всем необходимым требованиям. Учитывая тот факт, что обычно требования к квартире или дому намного более жесткие, зачастую это не более чем формальность.
  • Выписка из домовой книги о том, что в данном помещении / учреждении никого нет.
  • Справка от управляющей компании об отсутствии задолженности за коммунальные услуги (требуется не всегда и отсутствие такой справки (или наличие долга) не должно становиться поводом для отказа).
  • Некоторые элементы и внешний вид документов могут отличаться в зависимости от региона, в котором находится объект размещения.

    Заявление в местную администрацию

    Этот документ может быть серьезно изменен как по дизайну, так и по содержанию в зависимости от региона. Приведенный ниже пример носит только ориентировочный характер.

    Содержание заявления

    Приложение обычно содержит следующую информацию:

  • Подробная информация о заявителе и органе, в который направлен этот документ.
  • Информация об объекте недвижимости (адрес, площадь, этажность и т.д.).
  • Запрос на изменение состояния.
  • Дата и подпись.
  • Образец заявления

    Перевод жилого помещения в нежилое

    Сколько стоит?

    Процедура преобразования нежилого здания в жилой и наоборот жилого дома в нежилое — бесплатная. Однако это касается только регистрации самой авторизации администрацией. Цена на другие этапы и услуги может достигать серьезных значений:

  • План реорганизации — от 5 тыс. Руб.
  • Подтверждение согласия совладельцев — от 1 тыс. Руб.
  • Доверенность — от 2 тыс. Руб.
  • Новое свидетельство о регистрации — от 5 тыс. Руб.
  • Внесение изменений в Росреестр — от 2 тыс. Руб.
  • Новая выписка из ЕГРН — от 350 руб.
  • Цифры, представленные выше, можно отчасти предсказать. Но невозможно заранее даже догадаться, сколько будет стоить ремонт квартиры / дома. Это может быть от нескольких тысяч рублей до нескольких миллионов.

    Сроки

    Примерные сроки проведения процедуры изменения статуса недвижимости:

  • Подготовка проекта реконструкции: от 1 недели.
  • Сбор необходимых документов: от 1 дня.
  • Рассмотрение заявки в администрации: до 45 дней.
  • Работа по переоборудованию: от нескольких дней до нескольких лет.
  • Внесение изменений в Росреестр: около 15 дней.
  • Получение новой выписки из ЕГРН: около 3-5 дней.
  • В каких случаях не допускается?

    Получить разрешение на изменение статуса недвижимости очень сложно. Перевод помещения в нежилое не допускается, если:

  • Все необходимые документы отсутствуют.
  • Объект находится в состоянии ареста или обременения.
  • Объект не соответствует всем требованиям.
  • Земля, на которой расположена недвижимость, имеет неподходящее предназначение.
  • Кроме того, обычно запрещается перенос квартир, расположенных на верхних этажах. И отказ может последовать, если у жилья есть задолженность по счетам. Последний случай является довольно спорным, и в некоторых случаях вы можете пройти через суд.

    Последствия

    Признание жилища нежилым влечет за собой следующие последствия:

  • Помещение нельзя использовать для постоянного проживания лиц.
  • Вы не можете никого зарегистрировать.
  • Увеличились расходы на налог на имущество и коммунальные услуги.
  • Использование бывшего жилья должно соответствовать заявленным требованиям (под магазин, аптеку, склад, салон и т.д.).
  • Судебная практика

    Если администрация отказалась изменить статус недвижимости и это решение кажется незаконным, суд может оказать помощь. Обратиться туда можно только в случае письменного отказа с четким указанием причины. Рассмотрим пару примеров из судебной практики, как положительных, так и отрицательных.

    Пример №1: Александров С.В с обязательством признать жилой дом нежилым с целью создания на его базе магазина. Дом расположен на участке, статус которого может быть изменен, так как в будущем дом не предназначен для постоянного проживания. Однако администрация приняла отрицательное решение, с которым заявитель не согласен. Анализируя материалы дела, суд установил, что на дом, из которого планируется построить магазин, действуют t ограничений был приобретен в кредит и служит гарантией. Учитывая требования п. 2 ст. 22 ТК РФ, изменение статуса такого объекта невозможно, поэтому администрация приняла абсолютно правильное решение. В удовлетворение жалобы Александрову С.В. Был отклонен. Пример № 2: Иванов П.С обратился в суд с обязательством признать решение администрации неправомерным. Ранее актер просил вывести свою квартиру из недвижимости для создания аптеки. Все необходимые документы были предоставлены, но администрация отказалась, объяснив свое решение тем, что квартира была в долгах. Иванов П.С отмечает, что именно для того, чтобы расплачиваться с долгами и получать доход, состояние квартиры изменится. Учитывая отсутствие данного условия в ст. 22 ТК РФ, суд постановил удовлетворить требования истца и признать квартиру нежилым помещением при соблюдении всех остальных требований и наличии соответствующих документов. Очень сложно (а во многих случаях даже невозможно) снять квартиру или дом из недвижимого имущества. На бесплатной консультации опытные специалисты расскажут об основных особенностях, важных моментах и ​​нюансах, которые следует учитывать в рамках данной процедуры. Они могут взять на себя оформление всех необходимых документов и в этом случае будут защищать интересы клиента в суде.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Юридическая помощь онлайн - частые проблемы и их решения
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: