Подводные камни и риски при покупке долей в квартире

При покупке квартиры целиком часто возникают споры и другие проблемы, связанные с деятельностью мошенников или просто невнимательностью покупателя. Такая же ситуация усугубляется еще больше при покупке доли в квартире, потому что к этому предъявляются дополнительные требования. Давайте рассмотрим этот вопрос более подробно, чтобы минимизировать возможные риски.

Что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать

Доля в квартире — это определенная часть недвижимости. Если на природе он выделен, то чаще всего это отдельная комната.

Пример: Есть трехкомнатная квартира с 3 собственниками. У каждого из них есть комната в квартире. В такой ситуации при покупке доли человек становится владельцем фактически отдельной комнаты.

Если доля выделена не в натуральном выражении, это может быть лишь небольшая часть квартиры, в которой человек может проживать условно. Но поскольку прожить, например, на 2 квадратных метра физически невозможно, эта квота обычно позволяет только записаться на жилье. В дальнейшем все совладельцы устанавливают правила поведения, подходящие для всех.

Покупка доли в квартире выгодна по той единственной причине: это намного дешевле, чем покупка всего дома, особенно когда альтернативы нет. Кроме того, они часто приобретают долю только для регистрации в конкретном поселении. Но непосредственно для того, чтобы жить, рекомендуется выбирать только доли, передаваемые в натуре.

Подводные камни и риски при покупке долей

Любая покупка и продажа недвижимости или доли в ней обязательно должна происходить с нотариальным актом контракта. Это требование закона, и если продавец предлагает «сэкономить» и не обращаться к нотариусу, это мошенничество. Затем он легко оспаривает договор в суде и возвращает имущество себе. И собрать с него деньги будет практически невозможно.

Для устранения большинства проблем рекомендуется воспользоваться услугами опытного юриста.

Кроме того, при покупке доли в квартире следует уточнить следующую информацию:

Помимо прочего, вам обязательно стоит поговорить с другими совладельцами. Это необходимо для того, чтобы они не воспользовались правом преимущественного отказа, а также заранее понимали, какие правила действуют в квартире (им придется подчиняться). Правила, скорее всего, будут настолько неприемлемыми, что именно из-за них продается доля.

Преимущественное право

Право преимущественной покупки должно обсуждаться отдельно. В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации совладельцы квартиры имеют право выкупа доли в первоочередном порядке.

Пример: перед продажей доли третьему лицу продавец должен сначала предложить покупку доли другим совладельцам. И только если они его отклонят или не смогут купить, продавец сможет продать его другому человеку.

Обычно такие предложения оформляются в письменной форме и выдаются собственникам под роспись. Если в течение 10 дней они не выразили желания купить акцию, ее можно продать «на стороне». При покупке доли обязательно просить об отказе от права преимущественной покупки или, по крайней мере, предложения, переданные другим владельцам с их подписью, о которых они знают.

Несовершеннолетний собственник

Несовершеннолетние собственники могут продать долю в квартире, но только при условии, что официальные представители опекунов (например, родители) действуют от их имени. Но этого недостаточно. Также требуется разрешение надзорных органов. Этот документ также необходимо запросить, иначе транзакция снова может быть признана недействительной.

Порядок покупки доли в квартире

Покупка доли в квартире происходит примерно так же, как покупка всей недвижимости целиком.

Порядок действий

1. Спросите у владельца все вышеперечисленные документы и проверьте их подлинность. Копии не разрешены. Все документы должны быть в оригинале. Вполне логично, что продавец может отказать в передаче оригиналов документов. В такой ситуации сделать копии можно, но только лично проверив, что они сделаны с оригиналов, а не с других копий или других сомнительных документов.
2. Подготовьте договор купли-продажи. Это может сделать как собственник, так и покупатель. В любом случае читать нужно очень внимательно. Любой сомнительный элемент является поводом отказаться от соглашения или потребовать его пересмотра.
3. Подпишите и заверьте договор у нотариуса. Выбирать можно кого угодно, территориальной привязки нет. Однако каждый нотариус устанавливает цены на свои услуги в индивидуальном порядке. Поэтому логично, что вы обращаетесь к нотариусу, который спрашивает меньше всего.
4. Переведите продавцу сумму, в которую он оценил долю в квартире.
5. На основании договора купли-продажи внести изменения в федеральный реестр и оплатить госпошлину.
6. Получите выписку из ЕГРН, в которой будет указан новый владелец доли в квартире.

Документы

Для сделки вам необходимо подготовить следующие ценные бумаги:

В зависимости от ситуации могут потребоваться другие документы. Рекомендуется проверить список у нотариуса, а также у вашего представителя, если таковой имеется.

Расходы, налоги и сроки

Вам нужно будет подождать всего 10 дней, чтобы совладельцы окончательно не воспользовались своим преимущественным правом покупки. Все остальное при наличии всех доступных документов можно сделать буквально за 1 день.

Внесение изменений в Росреестр может занять еще 3-14 дней.

Примерный перечень расходов:

Кстати, новый владелец будет вынужден платить налог на недвижимость ежегодно. Решение о выдаче НДФЛ при продаже доли принимает продавец, покупателю этот момент не стоит переживать.

Несмотря на все юридические требования и довольно жесткие условия таких транзакций, проблемы, связанные с мошенничеством, все же могут возникнуть. Исключить их полностью очень сложно. Оптимальный вариант — воспользоваться помощью законного представителя. На бесплатной консультации специалисты проанализируют все общие вопросы, однако каждая ситуация требует индивидуального рассмотрения. Выступая в роли представителей, юристы минимизируют риски, сводят их практически к нулю и помогают заключить сделку на самых выгодных условиях.