Покупка доли в квартире

Владение долей в квартире — простой и недорогой способ отказаться от квартплаты за жилье и получить постоянный вид на жительство. Для многих людей, у которых нет своего уголка, это единственный способ владеть собственным домом с минимальными затратами. Однако приобретение доли связано с множеством особенностей, проблем и даже рисков.

Виды долевой собственности

Совместное владение отличается и напрямую влияет на то, как будет производиться покупка и продажа. Отдельные общие и общие выделены.

Общая собственность

Квартира, находящаяся в совместной собственности, сразу принадлежит всем лицам, имеющим право собственности. Однако действия каждого из владельцев не выделены. В результате человек не сможет продать такую ​​акцию (вам нужно будет сначала выбрать ее).

Общая совместная собственность

Это особый режим прав собственности для супругов. Если квартира куплена в браке, права на нее имеют оба супруга, независимо от того, указаны они собственниками или нет.

Пример: супруг покупает квартиру и регистрирует ее на себя. Несмотря на то, что официально собственник только один, в случае развода вторая половина имеет право на половину этой квартиры.

Выделенные доли

Эти акции можно покупать и продавать. Назначенная доля — это чаще всего отдельная комната или несколько комнат в квартире. Самый очевидный и простой пример — обычные квартиры. У них много владельцев, однако у каждой семьи есть свои комнаты, которые отделены от остальных. Это назначенная квота. Можно покупать и продавать, но нужно учитывать возможные подводные камни и, самое главное, право преимущественной покупки доли, которое актуально для остальных совладельцев квартиры.

Подводные камни

В отличие от обычной покупки всей квартиры, покупка доли — довольно сложная и рискованная процедура. Ниже приведены основные потенциальные ловушки и проблемы, которые следует учитывать в будущем.

Преимущественное право на выкуп доли

Самая основная проблема — преимущественное право совладельцев. Перед тем как продать квартиру незнакомому человеку (не совладельцу), даже родственнику, необходимо предложить купить ее на тех же условиях, что и другие собственники квартиры. Это требует:

  1. Сделать оферту, условия которой будут идентичны условиям сделки, согласованной с потенциальным покупателем.
  2. Эту оферту каждый совладелец передаст лично в свои руки под роспись.
  3. Если хоть кто-то согласится на сделку, то продать долю придется этому человеку, а не покупателю, с которым ранее были достигнуты договоренности.

Если один из владельцев не желает принимать это «коммерческое предложение» или не желает подписываться, аналогичный документ может быть отправлен заказным письмом. Такой же вариант актуален, если совладелец фактически не проживает в данной квартире, но известен его адрес.

Совладельцы могут написать отказ от покупки доли в квартире, что несколько ускорит процесс купли-продажи. Однако, даже если они этого не сделают, у них есть ровно 1 месяц, чтобы подумать над предложением. Впоследствии доля может быть продана стороннему покупателю

Когда преимущественное право не актуально

При определенных условиях право преимущественной покупки не применяется:

  • Доля квартиры передается новому собственнику бесплатно.
  • Выкупить эту долю решили сразу несколько совладельцев. В такой ситуации условия договора могут измениться и тот, кто предложит лучший вариант, получит эту долю.
  • Если акции продаются на аукционе (аукционе), право преимущественной покупки также не применяется.
  • Обход преимущественного права

    Если это действительно необходимо, есть два варианта обойти право преимущественного отказа, однако следует отметить, что ни один из них не является сложным для оспаривания и признания операции незаконной:

  • Пожертвование. Продавец квартиры якобы жертвует покупателю долю, а в свою очередь тоже жертвует определенную сумму денег. Такую сделку легко признать незаконной, поскольку присутствуют все признаки купли-продажи.
  • Заем. Покупатель якобы ссужает продавцу деньги, а продавец предлагает свою долю в качестве залога. После этого «заемщик» не платит вовремя, и покупатель забирает свою долю на себя. С этим тоже нетрудно поспорить.
  • также необходимо учитывать, что оба этих «обходных пути» очень рискованны для покупателя. Он может отдать деньги, но не получить свою долю, или, если сделка будет оспорена, он не сможет забрать деньги, ранее уплаченные продавцу, но при этом он потеряет долю.

    Несовершеннолетние лица – владельцы доли

    Вторая проблема — это несовершеннолетние, зачисленные по квоте, или, что еще хуже, дети, которые занимают квоту. Их невозможно выселить без разрешения органов опеки и попечительства. Также невозможно завершить транзакцию без этой авторизации, если дочерние элементы владеют долей. Следовательно, помимо того, что вам придется иметь дело с правом преимущественной покупки (а это особенно важно для покупателя), вам также придется постоянно контролировать вопрос выдачи разрешения.

    Согласование органов защиты, помимо всего прочего, имеет ограниченный срок действия (обычно около 1 месяца). Вы должны получить этот документ уже на последних этапах, и если что-то пойдет не так, время будет потрачено зря.

    Согласие супруга/супруги

    Доля в квартире может находиться в совместной собственности супружеской пары. Подобная ситуация уже описывалась выше, но это означало все жилье целиком, а здесь было совместное проживание. Однако с точки зрения продажи и покупки разницы нет.

    Если продавец состоит в браке, для продажи этой доли необходимо согласие супруга. В противном случае вторая половина сможет признать операцию незаконной в судебном порядке со всеми вытекающими отсюда последствиями.

    Если сделка признана недействительной / незаконной, покупатель автоматически теряет право собственности на долю. Но сумму, которую он заплатил продавцу, он должен будет спросить в частном порядке. И здесь не всегда может помочь даже суд, если продавец докажет, что у него просто нет этих денег и нет других активов, которые можно было бы передать в качестве компенсации.

    Перепланировка и долги по коммунальным платежам

    Перепланировка — существенная проблема при покупке квартиры. Конечно, если это незаконно. Покупатель, если он не проверил этот пункт, должен будет либо вернуть все в обратное состояние (таким образом, скорее всего, разрушив хороший ремонт), либо узаконить. Однако последнее не всегда возможно.

    Но долги по счетам уже являются проблемой для продавца. Покупателю, конечно, придется столкнуться с некоторыми неудобствами, особенно если в его части нет электричества, газа или воды. Однако он может потребовать от управляющей компании, исходя из того, что у акции появился новый владелец, вернуть все коммунальные услуги и начать учет с нуля.

    Управляющая компания обязана взыскать долги с предыдущего владельца. Конечно, это никого не интересует и может быть много задержек, угроз и других проблем, но в такой ситуации необходимо немедленно подать в суд на управляющую компанию. Практика показывает, что решение почти всегда принимается в пользу нового хозяина.

    Единственное, что вы должны заплатить, — это платежи за рассмотрение. В отличие от ЖКХ, этот вид оплаты привязан не к собственнику пая, а к самому имуществу.

    Обременения на долю в квартире

    Чаще всего след накладывается на всю квартиру в целом, а не на отдельную долю, но это тоже возможно. Необходимо очень внимательно проверять информацию в выписке ЕГРН, которую продавец обязан предоставить покупателю.

    Желательно запрашивать самую последнюю декларацию. Это платная услуга (350 руб.), Но без нее велика вероятность того, что сделка сорвется в последний момент или у покупателя возникнут серьезные проблемы.

    Если один из совладельцев квартиры против

    Если один из совладельцев квартиры (владелец другой доли) выступает против продажи данной доли, он может любыми имеющимися в его распоряжении средствами отложить процедуру продажи: не подписывать уведомление о продаже, не соглашаются подписать отказ от права преимущественной покупки и т д.

    Однако этот максимум может замедлить процедуру, отложив ее на 1 месяц. Такой совладелец не может прямо наложить запрет или вмешиваться в продажу (если он лично не приобретет эту долю).

    Доля далеко не всегда является комнатой

    Значительная часть покупателей считает, что 1 акция — это комната, но на практике это не всегда так. Часто, исходя из размера доли, покупатель будет владеть в лучшем случае несколькими квадратными метрами. Например, зона, где расположен диван. В результате покупатель получит право жить в комнате, но в реальности он сможет это сделать с большим трудом (очень сложно жить в одной комнате с абсолютно незнакомыми людьми).

    Прежде чем заключить сделку, вы должны убедиться, что для совместного использования используется действительно отдельная комната. Если, с другой стороны, цель — получить постоянный вид на жительство и на самом деле человек не будет проживать в этой комнате / квартире, то вы также можете купить 1/1000 квартиры.

    Порядок оформления купли-продажи доли в квартире у родственников

    Процедура купли-продажи доли в квартире без учета права преимущественной покупки совладельцев ничем не отличается от обычной покупки дома.

    В чем разница покупки доли у родственников и остальных людей

    Ничего такого. Раньше действовало правило: сделки между близкими родственниками не требовали участия нотариуса. Теперь нет необходимости заверять договор купли-продажи ни при каких обстоятельствах (если стороны не принимают его добровольно). Поэтому нет разницы, купили ли жилье, например, родители или совершенно незнакомые люди.

    Существует заблуждение, что если вы покупаете долю в квартире у близких родственников, вам нужно подождать всего 3 года, прежде чем эту недвижимость можно будет продать без уплаты налогов. Это неправда. Это правило распространяется только на жилье, полученное в подарок или унаследованное.

    Пошаговая инструкция

    1. Найдите подходящую долю.
    2. Обсудите условия договора с продавцом.
    3. Осмотрите квартиру. При необходимости может быть составлен отчет об инвентаризации или осмотре имущества.
    4. Убедитесь, что продавец сделал «коммерческое предложение» другим совладельцам и знает об этом.
    5. Если возможно, получите отказ от права преимущественной покупки от всех совладельцев. Если хотя бы один из них не выдаст такой документ, у остальных арендаторов даже пытаться спрашивать не будет, в этом нет никакого смысла.
    6. Составьте договор купли-продажи.
    7. Зарегистрируйте право собственности на квартиру.
    8. Подпишите акт приема-передачи жилья.
    9. Переведите деньги продавцу за акцию и получите от него квитанцию ​​об этом.

    Документы

    Покупателю нужен только паспорт, но он должен запросить у продавца следующий список документов для проверки собственности:

  • Паспорт продавца. Необходимо проверить, действительно ли этот человек является владельцем данной доли.
  • Выписка из ЕГРН. Этот документ подтверждает право собственности и показывает все ограничения.
  • Название документа. Это может быть договор купли-продажи, приватизации, дарения, завещания и так далее — любой документ, по которому продавец когда-то получал право собственности. Это важно для понимания возможных проблем.
  • Пример: если доля была получена в результате договора дарения, могут применяться условия, при которых владелец не имеет права продавать долю. При приватизации часть людей, отказавшихся от участия в процедуре, сохраняет право на постоянное проживание и так далее. Нужен хороший юрист, чтобы разобраться со всеми возможными рисками и проблемами.

  • Выписка из домовой книги. Этот документ продавец может получить в паспортном столе. Указывает, кто именно прописан в рассматриваемой доле квартиры. Здесь важно обратить внимание на собственников или мелких арендаторов.
  • Справка от управляющей компании. В этом документе вы можете увидеть долги за коммунальные услуги, если таковые имеются.
  • Технический паспорт. Имея свидетельство о регистрации, вам необходимо проверить актуальный макет.
  • Разрешение органов опеки и попечительства. Актуально, если один из держателей доли является несовершеннолетним.
  • Согласие супруга. Этот документ должен быть заверен, но его следует запрашивать у продавца, только если последний состоит в браке.
  • Расходы

    Покупатель несет только два вида затрат:

  • Прямая оплата таксы в квартире (зависит от договоренности сторон).
  • Государственная пошлина за регистрацию прав собственности (2000 руб. За каждого нового собственника).
  • В некоторых случаях продавец может настаивать на разделении остальных расходов поровну, таких как гонорары агентства недвижимости, гонорары оценочной компании и так далее. Покупатель решает, принимать или нет.

    Сроки

    С учетом проблем с периодом ожидания реализации права преимущественного права совладельца квартиры вся процедура может занять около 2-4 месяцев. Значительную часть этого времени занимают переговоры сторон и ожидание документов. Покупатель может влиять на него только косвенно, регулярно «подтягивая» продавца и тем самым заставляя его действовать более активно.

    Уведомление о покупке доли в квартире (образец)

    Этот документ составлен в произвольной форме и должен содержать следующую информацию:

  • Кто продает и чем делится.
  • Условия сделки.
  • Дата и подпись.
  • Примерный пример мог бы выглядеть так:

    Покупка доли в квартире

    Отказ от преимущественного права покупки доли квартиры

    Этот документ составляют (а чаще — просто заполняют и подписывают) совладельцы квартиры, если они действительно не собираются приобретать эту долю. Как и в предыдущем случае, форма бесплатна, там минимум информации: кто от чего отказывается, дата и подпись. Единственный нюанс — такой документ необходимо нотариально заверить. Следовательно, лучше всего доверить его составление нотариусу.

    С учетом того, что значительная часть совладельцев не соглашается проводить время в нотариальной конторе, такая трата не пользуется большой популярностью. К тому же услуга платная — около 1-2 тысяч рублей. Несмотря на то, что совладелец должен платить, на самом деле такие расходы, как правило, несет продавец.

    При покупке доли в квартире может возникнуть огромное количество проблем. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут об основных из них. Кроме того, специалисты предлагают свои услуги по сопровождению сделки, что исключит возможность мошенничества и резко сократит количество проблемных ситуаций.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Юридическая помощь онлайн - частые проблемы и их решения
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: