Покупка квартиры через аукцион, на торгах

Аукционы — один из самых выгодных способов получить достойное жилье по минимальной цене. Несмотря на достаточно большой «ассортимент» (большое количество предложений), такая система приобретения недвижимости не пользуется большой популярностью. Мы рассматриваем основные характеристики и риски, связанные с такими сделками.

Понятие покупки квартиры через аукцион, на торгах

Сама по себе аукционная торговля — очень старое явление. Суть в том, что некоторые люди по какой-либо причине (подробнее см. Ниже) предлагают свои квартиры на продажу, выставляя их на аукцион. Для продавца это очень быстрый способ продать ненужную недвижимость, но нужно быть готовым к тому, что цена на жилье будет намного ниже (около 20-30%).

Какие квартиры продают на торгах

На аукционе продаются в основном те дома, которые по каким-либо причинам нельзя продать другим способом или которые нельзя продать обычным способом:

В некоторых случаях застройщики выставляют свои квартиры на продажу, однако, как правило, это происходит тогда, когда на такую ​​недвижимость долгое время нет покупателей. Несложно догадаться, что такие квартиры, скорее всего, будут крайне низкого качества.

Низкое качество, плохие условия и множество проблем почти неразрывно связаны с торговлей. Если бы такие квартиры можно было продать по-другому, так бы и сделали.

Условия участия в торгах

Конкретные условия напрямую зависят от торговой площадки, выбранной покупателем (их много). Однако основные требования и характеристики практически всегда остаются прежними:

В ходе аукциона участники предлагают все больше и больше цен за лот (квартиру) с определенным шагом. Например, торговый менеджер может объявить, что стадия переговоров не может быть меньше 50 тысяч рублей. В результате каждый раз, когда очередной потенциальный покупатель повышает цену, он делает это на 50 тысяч рублей и более.

Пример: предположим, что квартира на рынке стоит 5 миллионов рублей. На аукционе он продан за 3 миллиона рублей. 1 шаг равен ста тысячам рублей. Покупатель заявляет, что готов купить квартиру по минимальной стоимости. Второй «делает шаг», тем самым увеличивая стоимость жилья сразу на 100 тысяч рублей. А третий покупатель заявляет, что сразу возьмет жилье за ​​4 миллиона (вы получаете шаг в размере 900 тысяч рублей). Если бы кто-то хотел поднять цену не на 100 тысяч, а на 50, его бы не пустили — эта сумма меньше минимального прохода.

Как приобрести квартиру на торгах

Сама процедура участия в аукционе довольно сложна из-за того, что обычному покупателю необходимо совершить множество необычных действий. Кроме того, многие факторы, моменты и нюансы зависят от самой торговой платформы, поэтому то, что сработало в одном месте, может не работать в другом. Однако это скорее исключение, чем правило, значительная часть компаний предпочитает придерживаться неких общих для всех «средних законов».

Порядок действий

Чтобы купить квартиру на аукционе, вам необходимо:

1. Выберите подходящий вариант квартиры. При этом следует учитывать, что предложения постоянно меняются и добавляются. Для выбора рекомендуется регулярно просматривать все доступные торговые площадки.
2. Оформить электронный ключ (при условии, что торговая площадка допускает возможность «удаленной» торговли). Это должно быть сделано в той же компании, которая будет проводить аукцион. Вам нужно будет предоставить свои документы и дождаться выдачи этого ключа.
3. Зарегистрируйтесь как участник торгов. Если ключ был получен раньше, это скорее формальность, указывающая только на то, что человек действительно готов участвовать в этих конкретных аукционах (ключ действителен в течение одного года, поэтому будет много вариантов участия).
4. Присутствовать на аукционе лично или удаленно, используя специализированное программное обеспечение (ПО). Все зависит от того, как работает выбранная торговая платформа.
5. Участвуйте в аукционах (активно торгуйтесь на жилье). В этом случае рекомендуется установить для себя определенный лимит, за который вы не планируете выходить. Например, если квартира стоит 5 миллионов на рынке, а ее стартовая цена на аукционе 3 миллиона, то имеет смысл установить для вас лимит в 4 миллиона.
6. Если вы выиграете, оплатите свой лот (оставьте оставшуюся сумму за вычетом ранее внесенного депозита).
7. Получите документы, подтверждающие покупку дома на аукционе.
8. С этими документами посетите Росреестр и зарегистрируйте право собственности на квартиру.

Действия и некоторые элементы могут отличаться в зависимости от выбранной торговой площадки.

Документы

Для участия в аукционе необходимо предоставить следующие документы:

Некоторые банки также готовы предоставить такие предметы в долг. В такой ситуации необходимо вместо выписки предоставить согласие банка на выдачу кредита.

Расходы

Помимо внесения залога и стоимости самой квартиры, покупатель несет расходы по госпошлине при оформлении недвижимости (2 000 рублей за каждого нового собственника). Никаких дополнительных затрат нет, но покупатель всегда может обратиться за помощью к юристам, нотариусам, агентствам недвижимости и так далее. Все это оплачивается отдельно.

Сроки

указать конкретные даты достаточно сложно, так как каждая торговая платформа определяет их самостоятельно. Это будет выглядеть так:

Риски покупки квартиры на торгах

Самое главное при покупке квартиры на аукционе — не покупать проблемное жилье. Или хотя бы заранее знать возможные проблемы. О том, что значительная часть таких объектов принадлежит довольно плохо построенным объектам, говорилось ранее. Другие риски и проблемы, с которыми может столкнуться потенциальный покупатель, будут представлены ниже.

Зарегистрированные совершеннолетние лица

Многие квартиры, особенно если они ранее были взяты в кредит в банке, имеют зарегистрированных арендаторов. Если зарегистрированные лица достигли совершеннолетия, после покупки недвижимости вам придется договориться с ними (попросить, чтобы их выписали) или немедленно обратиться в суд. Конечно, проще попытаться сначала договориться «мирно» и только в том случае, если «ненужные» арендаторы откажутся подавать в суд.

Часто такие арендаторы — вполне обычные люди, которые просто не могут погасить ссуду. Они согласятся на выписку, но могут попросить небольшую отсрочку, например, 1 месяц, чтобы найти подходящее жилье.

Может возникнуть вопрос, почему этих людей не выписали досрочно? Фактически, продажа квартиры может занять несколько лет, поэтому бывшим владельцам (зарегистрированным лицам) не имеет особого смысла начинать сдавать новый дом или покупать новую квартиру, если вы все еще можете жить в старом.

Зарегистрированные несовершеннолетние лица

Гораздо хуже обстоит дело, когда в квартире прописаны несовершеннолетние. Детей нельзя выписывать ни при каких обстоятельствах. Во-первых, нужно предоставить им другое жилье и получить разрешение от органов опеки и попечительства. Логично, что покупателя это не интересует. Но даже родители детей не будут пытаться выпустить своего ребенка (по возможности, для этого также требуется разрешение органов опеки и попечительства).

В результате, несмотря на то, что покупатель считается полноправным собственником квартиры, он не сможет продать ее в будущем. Вам нужно будет попытаться договориться с родителями несовершеннолетних квартиросъемщиков или дождаться их совершеннолетия, чтобы насильно уволить их.

Обе вышеперечисленные ситуации можно «пощупать», если сразу после выбора квартиры обратиться в паспортный стол за выпиской по этой квартире. В этом документе будет указано, кто именно зарегистрирован в жилом помещении. Также они могут сказать, насколько сложно будет написать того или иного арендатора (если возможно).

Право пожизненного проживания и содержания

Об этой проблеме обычно сообщают до начала аукциона, так как контент часто является ключевым фактором. В этом случае человек, который по каким-либо причинам не может заботиться о себе (инвалидность, возраст и т.д.) и не имеет родственников, которые могли бы ему помочь, обязуется продать квартиру третьим лицам по купону на скидку, но при условии, что бывший собственник сохраняет право на постоянное проживание, ему оказывают поддержку, помощь и так далее.

Если покупатель готов позаботиться о таком человеке, он может приобрести такое жилье. Следует отметить, что состояние работника будет регулярно проверяться самими надзорными органами и при малейшем подозрении на плохой уход за ним могут признать сделку покупки недействительной.

Долги по коммунальным платежам

Жители выставленных на продажу квартир часто игнорируют необходимость оплаты коммунальных услуг. Они верят, что это сделает любой, кто купит их бывшую квартиру. В результате новый хозяин получает жилье с фантастическими долгами, в котором нет электричества, газа, воды и так далее.

Следует помнить, что долги начисляются не на квартиру, а не на людей, которые в ней проживают. Это означает, что новый собственник может связаться с управляющей компанией и запросить возврат электроэнергии / газа / воды, а также сбросить счетчики (или считать с новой даты). Конечно, управляющей компании это невыгодно и во многих случаях приходится подавать в суд, но судебная практика на стороне покупателей.

Единственное, что вам, скорее всего, придется заплатить, это платежи за капитальный ремонт, так как они связаны с самой квартирой.

Неузаконенная перепланировка

Еще одна проблема — незаконная перепланировка. Продать квартиру с такой перепланировкой на аукционе не составит труда, а вот взять кредит под сохранность такой недвижимости или продать такое же жилье частным лицам будет практически невозможно.

Здесь есть два варианта: либо вернуть все, как было согласно даташиту, либо узаконить все, что было сделано (если возможно). Как показывает практика, первый вариант обычно проще и быстрее, тем более что значительная часть квартир, проданных на аукционах, находится в довольно плачевном состоянии и все равно потребует капитального ремонта.

Оспаривание решения суда

Если квартира ранее находилась в залоге у банка, финансовая организация может выставить ее на аукцион только по решению суда. Следовательно, это решение может быть оспорено предыдущими владельцами. В результате покупатель может потерять какую-то купленную квартиру, за которую уже уплачены деньги. Единственное, что им в этом случае нравится, так это то, что деньги уходят в банк, и они обязательно вернут их покупателю в случае возникновения проблем.

Покупка на торгах квартиры в новостройке

очень редко застройщики появляются, продавая свои квартиры на аукционах по заниженной цене. Выше уже упоминалось, что это, как правило, очень некачественное жилье. Однако иногда попадаются вполне актуальные предложения, на которые не грех потратиться.

Этот вариант на самом деле наименее рискованный из всех предыдущих. Однако следует помнить, что перед покупкой такой квартиры ее необходимо предварительно осмотреть. Возможно, информация о торговой площадке и фактические данные не совпадают.

Жилье по завышенной цене

Другая вероятная проблема заключается в том, что вы можете купить квартиру по цене не ниже, а выше рыночной. В процессе торга покупатель может «поерзать» и не заметить, в какой момент стоимость жилья превысила все разумные пределы. Для решения этой проблемы ранее была рекомендация установить для себя максимальную планку, выше которой торговля продолжаться не будет.

Покупка квартиры через аукцион — дело очень опасное и рискованное. Наряду с дешевым проживанием может возникнуть масса проблем. На бесплатной консультации опытные юристы подскажут, каких именно проблем можно ожидать в том или ином случае. Также они могут сопровождать всю процедуру покупки дома, что поможет избавиться от возможных рисков.