Альтернативой инвестированию в недвижимость вместе с договорами долевого участия является покупка квартиры через жилищный кооператив, возможность которой прописана в Жилищном и Гражданском кодексах РФ. Выбирая подобный формат приобретения жилья, стоит понимать его достоинства и недостатки, чтобы минимизировать риски финансовых и материальных потерь.
Что такое договор ЖСК
Дмитрий Носиков По ст. 110 ЖК РФ, жилищно-строительный кооператив (ЖК или ЖКК) — добровольное объединение граждан (пайщиков), созданное для оказания помощи в приобретении жилья за собственные средства, а также в последующем управлении домом. Обеспечивает организацию строительства и дальнейшее обслуживание кондоминиума, расходы на которое оплачиваются за счет взносов членов кооператива. Последний может быть сам девелопером или инвестировать только в строительство, которым будет управлять другая строительная компания.
Взаимоотношения товарищества с его членами (будущими собственниками квартир) регулируются отдельным документом — договором жилищного кооператива (накопление паев). Он содержит основную информацию о правах и обязанностях сторон при инвестиционном строительстве и об условиях передачи жилья после его завершения. После подписания документа все условия продажи квартиры считаются согласованными, и правоотношения между сторонами приобретают юридическую силу.
Отношения между кооперативом и участником регулируются не только договором, но и уставом. Последние могут содержать существенные условия деятельности кооператива, не отраженные в самом договоре. Подписывая последний, акционер автоматически соглашается с положениями устава.
Отличия от ДДУ
Разница между договорами долевого участия в строящемся строительстве (ДДУ) и жилищными кооперативами заключается в разных источниках регулирования процедуры покупки недвижимости по каждому из документов. Если в первом случае многие аспекты приобретения дома и защиты прав членов устанавливаются на законодательном уровне, то разрешение спорных ситуаций между членами и кооперативом, когда они возникают, осуществляется на основании внутренних документов Ассоциации.
|
Критерий |
Тип контракта |
|
|---|---|---|
|
ЖСК |
DDU |
|
|
Законодательное регулирование |
Раздел V ТК РФ Устав организации и условия договора |
Лужайка. 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» |
|
Регистрация в Росреестре |
Только право собственности регистрируется по окончании всех платежей и завершении строительства |
Каждая копия DDU должна быть зарегистрирована |
|
Цена квартиры |
В договор может быть включена оговорка о невозможности пересмотра цены на недвижимость. При отсутствии этого нет законодательных ограничений на увеличение стоимости объектов, если возникнут обстоятельства, препятствующие завершению строительства на заранее оговоренную сумму (увеличение стоимости стройматериалов и т.д.). |
Указанная сумма является окончательной и не может быть изменена. Иногда девелопер может предложить дополнительное соглашение о повышении цены, с чем акционер вправе не согласиться. |
|
Завершение строительства |
Ответственность за несоблюдение сроков строительства не предусмотрена, если иное не указано в документе. |
Четкие сроки, в случае нарушения которых учредитель обязан возместить акционерам понесенные расходы. |
|
Порядок оплаты |
Совместные взносы могут быть внесены на этапе строительства и после сдачи объекта |
Стоимость объекта (также с возможностью рассрочки платежа) должна быть полностью оплачена до окончания работ |
|
Защита прав |
Закон «О защите прав потребителей» не применяется |
Акционеры считаются потребителями, поэтому имеют право отстаивать свои права в соответствии с законом «О защите прав потребителей». |
Как выбрать кооператив
При рассмотрении вопроса о присоединении к тому или иному ЖКД потенциальному участнику важно заранее узнать как можно больше информации об ассоциации:
Как купить квартиру через ЖСК
После выбора подходящего жилищного кооператива последовательность действий по покупке квартиры в нем будет примерно такой:
- Присоединяйтесь к кооперативу. Прием новых членов происходит на основании заявления на имя президента. Обычно он оформляется в произвольной форме, но желательно уточнить требования в выбранной организации, а также перечень документов, прилагаемых к заявлению. На рассмотрение заявки отводится один месяц (ст.121 ТК РФ). Решение о приеме в новый член утверждается общим собранием участников и отражается в соответствующем протоколе.
- Оплатите вступительный взнос. Только после оплаты заявитель становится полноправным членом HCC. Размер оплаты устанавливается уставом товарищества (до 3-7% от стоимости квартиры) и обычно не входит в сумму оплаты будущего проживания.
- Получить разрешение на выбор жилья и подписать договор (по содержанию документа ниже).
- Оплатите комиссионный взнос. Сумма и порядок оплаты будут зависеть от стоимости выбранной квартиры и карты. Обычно для получения жилья необходимо оплатить не менее половины его стоимости (единовременным платежом или более в течение определенного времени). Важно фиксировать каждый факт оплаты (например, запрашивая квитанцию).
- Получите квартиру. Акционер имеет право там проживать, но до полной оплаты имущество остается собственностью жилого комплекса.
- Оплатите остаток суммы. Только после полной оплаты акционер становится собственником жилой площади (п.4 ст. 218 ГК РФ). Погашение долга подтверждается специальной справкой жилищного кооператива. Именно она станет основанием для возникновения прав собственности при дальнейшей государственной регистрации.
- Зарегистрировать недвижимость в Росреестре. Процедура необходима для возможности бесплатного распоряжения недвижимостью (продажа, дарение, завещание и т.д.)
Структура договора
На законодательном уровне не существует единой формы договора для жилищных кооперативов. Он оформляется письменно, структура и содержание устанавливаются по согласованию сторон. Ответственность за работу кооператива лежит на его участниках, поэтому договор, по сути, является внутренним документом.
Среди запрашиваемой информации:
Только один член HCC имеет право подписать контракт. Следовательно, если документ подписан до регистрации членства, кооператив не несет ответственности перед подписавшим его лицом (этот факт особенно важен, если дело дойдет до суда).
Необходимые документы
Документы, которые будут использоваться для покупки квартиры через ЖК, можно объединить в две группы:
|
Вступить в жилищный кооператив |
Для регистрации собственности |
|---|---|
|
Копия паспорта |
Заграничный пасспорт |
|
Копия ИНН |
Вступительная книга / Выписка из протокола о приеме в члены ВКК |
|
Заявление о предоставлении концессии на вступление в жилищный кооператив |
Справка об уплате полной суммы взносов |
|
Заявление о составе семьи (иногда) |
Выписка из решения общего собрания о предоставлении жилья |
|
|
Свидетельство о сдаче дома в эксплуатацию |
|
|
Акт приема-передачи (заселение, въезд в квартиру) |
|
|
Кадастровый паспорт |
|
|
Заявление о государственной регистрации |
|
|
Квитанция об оплате госпошлины |
Преимущества и риски покупки
Среди положительных моментов приобретения жилплощади за счет участия в кооперативе стоит выделить:
На фоне этих преимуществ следует учитывать ряд рисков данной схемы покупки жилья:
- Повышение стоимости недвижимости. В связи с удорожанием строительных материалов и работ в процессе строительства или другими факторами стоимость одной акции может быть увеличена для каждого акционера равными долями.
- Задержка сроков строительства. Фактически, строительство дома может занять гораздо больше времени, чем предполагалось изначально. Даже в случае несоблюдения условий, изложенных в контракте, закон не предусматривает какой-либо ответственности для акционеров.
- Неспособность получить желаемую квартиру. Вопросы, касающиеся предоставления жилья в соответствии с уплаченными взносами, распределения квартир, передачи определенных лиц и связанных с этим разногласий, решаются только Общим собранием членов ассоциации. Правовых актов, регулирующих этот сектор, нет.
- Отсутствие права на компенсацию ущерба, взыскание пени или устранение недостатков в жилище. Аналогичные методы защиты прав граждан предусмотрены ст. 7 закона п. 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», но деятельность кооперативов им не регулируется и, следовательно, акционеры не могут использовать его положения в случае нарушения своих интересов.
- Двойная продажа. Как уже было сказано выше, контракты заключаются в простой письменной форме и не подлежат обязательной государственной регистрации (в отличие от DDU), соответственно, у мошенников есть возможность продать один и тот же предмет сразу нескольким людям.
Единственный способ обезопасить себя от основных рисков — ответственно подходить к выбору жилых комплексов, отдавая предпочтение ассоциациям с положительной репутацией и наличием уже успешно реализованных проектов.
Можно ли приобрести жилье в ипотеку
Банки оценивают такие операции как высокорисковые, поэтому большинство банков не предоставляют ипотечные кредиты на покупку недвижимости через кооператив. С другой стороны, согласие банка на ипотеку для конкретной строительной компании является своеобразным дополнительным показателем надежности промоутера, поскольку служба безопасности банка обычно проводит тщательную проверку компаний перед началом сотрудничества.
В случае положительного решения обычно устанавливается более высокая процентная ставка (по сравнению с условиями DDU) и требуется дополнительная гарантия. Последнее требование связано с тем, что частичная оплата доли покупателем и его проживание в квартире не дает права собственности на недвижимость, поэтому она не подлежит выплате по ипотеке. Однако условия разных банков индивидуальны. Актуальную информацию вы всегда можете найти в ближайшем отделении интересующего вас банка.
Особенности предоставления имущественного налогового вычета
Изобразительное искусство. 220 НК РФ предоставляет гражданам РФ, уплачивающим НДФЛ, возможность получения налогового вычета при покупке дома. Его размер составляет 13% от расходов на недвижимость, не превышающих 2 млн рублей, то есть не более 260 000 рублей.
имущественный вычет можно получить на основании документов, подтверждающих право собственности на недвижимое имущество налогоплательщика. В случае покупки квартиры через жилой комплекс право собственности на жилое помещение возникает при соблюдении двух условий:
Следовательно, получить налоговый вычет при покупке жилья через жилищный кооператив можно будет только в году (налоговом периоде), соответствующем времени оформления акта приема-передачи жилого помещения и при условии полной оплаты паевых взносов (согласно письму Минфина № 03-04-05 / 4-403 от 23.04.2013).
Несмотря на более низкую цену и множество других преимуществ, покупка дома через жилищный кооператив сопряжена со многими рисками. Как себя защитить? На что обращать внимание при проверке надежности жилищно-строительных компаний? Какие пункты должны быть в договоре? На эти и другие вопросы юристы ответят на нашем сайте в бесплатной консультации. При необходимости специалисты готовы принять участие непосредственно в приобретении недвижимости, что позволит вовремя заметить подозрительные моменты и предостеречь клиента от них.
