Купить ипотечную квартиру в залог в банке будет дешевле, чем купить дом без лишних хлопот и беспорядка. Именно из-за возросшей финансовой выгоды этот вариант считается довольно популярным и выгодным для всех сторон сделки: покупателя, продавца и банка. Однако у этой системы есть свои особенности, достоинства и недостатки. Рассмотрим их подробнее.
В ипотеке или в залоге, какая разница?
Квартира в ипотеке — это недвижимость, приобретенная за счет кредитных средств. Чаще всего такое жилье выдают в качестве гарантии, но это совсем не обязательно. Заложенная квартира — это имущество, обремененное банком. Это ценная бумага, и за ее состоянием банк следит с особым вниманием.
Поэтому в большинстве случаев продать заложенную, но не заложенную квартиру не составит труда, так как у банка есть гарантия. Но продать заложенное имущество без разрешения финансового учреждения или, по крайней мере, без согласования с ним будет невозможно. В данной статье речь пойдет, в частности, об обремененных (заложенных) квартирах, поскольку продажа жилья, приобретенного с помощью ипотечного кредита (но не заложенного), часто осуществляется обычным способом.
Преимущества и недостатки покупки квартиры в ипотеке, залоге
Процедура имеет ряд преимуществ и недостатков, которые необходимо учитывать еще до подписания договора купли-продажи:
| Преимущества | Недостатки |
|---|---|
| Низкая стоимость проживания | Практически ничего нельзя сделать с квартирой, пока не будет погашен кредит |
| Ипотечная квартира уже проверена банком, что практически исключает мошеннические схемы | После погашения долга вам придется позаботиться о снятии залогового права |
| Сделка проходит под контролем банка, что делает ее проще, безопаснее и быстрее | оформить ипотечный кредит на уже отчужденную квартиру практически невозможно |
Процедура покупки квартиры, которая находится в ипотеке, залоге
Существует два основных варианта реализации такой квартиры:
Поскольку первый из представленных вариантов практически не отличается от стандартной купли-продажи, ниже мы подробнее рассмотрим вторую схему, которая все же отличается от основных процедур купли-продажи.
Порядок действий
- Продавец обращается в банк с заявлением о том, что намерен продать заложенное имущество.
- Если банк соглашается, продавец ищет покупателя.
- После того, как покупатель узнает и узнает о том, что в квартире захламлено, он обращается в банк.
- На это лицо составляется заявление о выкупе отчужденного имущества с контекстной переоформлением кредита.
Эти утверждения не имеют определенной формы и типа. Они оформляются на месте, непосредственно в банке и напрямую зависят от выбранного финансового учреждения.
- В зависимости от ситуации банк, покупатель и продавец разрабатывают схему, по которой будет проводиться вся операция. Вплоть до того, что покупатель арендует ячейку в банке и вносит сумму, согласованную с продавцом. Последний может снять деньги только при переоформлении кредита и прав собственности. Таких схем существует огромное количество, и все зависит от того, подходит ли тот или иной вариант для всех деталей или нет.
- Кредит и права собственности переоформляются на основании ранее достигнутых договоренностей.
- Продавец берет деньги, а покупатель становится новым заемщиком и новым владельцем собственности.
После погашения долга покупатель должен будет снять обременение и получить справку из банка о том, что кредит закрыт и кредитов нет.
Документы
Такая сделка требует достаточно большого пакета документов. Причем как от продавца, так и от покупателя. Основная особенность: вам нужны документы, имеющие прямое отношение к оформлению операции купли-продажи, и одновременно с этим нужно предоставить документы для оформления ипотечной ссуды. Конкретный список напрямую зависит от выбранной схемы транзакции и банка, но примерный список может выглядеть так:
Расходы
Все расходы, связанные с исполнением сделки, могут быть оплачены продавцом или покупателем в зависимости от договоренности. Также они могут делить их поровну или в любой другой пропорции. Этот момент желательно описать отдельно в одном из пунктов договора купли-продажи и, конечно, обсудить его заранее.
Стандартный перечень расходов:
Кроме того, покупатель должен подготовить согласованную с продавцом сумму. Отдельно стоит отметить, что некоторые банки требуют внесения депозита, даже если кредит не выдается «с нуля». Все эти вопросы следует заранее обсудить с представителем выбранного финансового учреждения.
Помимо всего вышеперечисленного, продавец должен будет заплатить НДФЛ, если он владеет квартирой менее 5 лет.
Сроки
Поскольку все три стороны сделки должны достичь общего знаменателя, наиболее трудоемкой процедурой обычно является процедура согласования контракта и его условий. Сбор документов редко откладывается более чем на 1 неделю, а сама сделка купли-продажи при желании и с согласия всех сторон может быть завершена за несколько часов.
Новая регистрация права собственности на новую квартиру занимает от 3 дней.
Риски при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, залоге
Для покупателя всегда есть риски, даже при таком варианте покупки недвижимости, когда кажется, что все находится под контролем банка. Рассмотрим основные из них:
Процедура покупки обещанной квартиры достаточно сложна, чтобы даже не пытаться сделать ее самостоятельно, без помощи юристов. Во время бесплатной консультации опытные специалисты проанализируют каждую индивидуальную ситуацию и дадут свои рекомендации. Также они могут позаботиться о сопровождении транзакции, вовремя проинформировав клиента о некоторых нюансах, на которые следует обратить внимание.
