Законодательство Российской Федерации предусматривает, что операции с недвижимым имуществом могут совершать как физические, так и юридические лица. Но если квартиру или другое жилое помещение покупает компания или организация, такая операция будет иметь свои особенности.
Может ли ООО купить квартиру
Юридические лица с формами собственности — ООО, ЗАО, ЗАО могут приобретать жилую недвижимость. Запретов на такие операции нет. Есть 2 варианта транзакций:
Жилую площадь можно приобрести для следующих целей:
Особенности покупки
Дмитрий Носиков: Если стоимость квартиры превышает 25% от размера активов компании, то такая операция считается крупной, и для ее совершения потребуется разрешение совладельцев и акционеров компании. Согласие не требуется, если единственным учредителем ООО является его руководитель. Разрешение выдается в письменной форме. Форма документа зависит от формы собственности организации. Это может быть протокол собрания учредителей, собрания акционеров или решение совета директоров.
Организации, покупающие недвижимость у граждан, как правило, тщательно проверяют все документы на право собственности, историю перепродажи и наличие тех, кто прописан в жилой площади, в том числе несовершеннолетних.
Часто компании и организации покупают квартиры у частных лиц, чтобы изменить их статус и открыть офис. В таких случаях представители компаний внимательно анализируют, производилась ли перепланировка в помещении и насколько это законно.
Компания-покупатель уплачивает госпошлину в размере 22 тысяч рублей за регистрацию прав собственности. Продавец, если имущество находилось в его владении менее 3-5 лет, обязан уплатить налог на прибыль — 13% от стоимости (ст. 333.33 Налогового кодекса РФ).
У физических и юридических лиц разные налоговые процедуры. На размер налогов для бизнеса влияет состояние недвижимости: жилая или нежилая.
Жилая площадь, приобретенная компанией, основанной двумя и более людьми, будет в долевой собственности. Размер долевого участия устанавливается исходя из суммы вложений в уставный капитал предприятия. Ограничений по дееспособности в таких ситуациях нет. Другие варианты распределения акций и право дальнейшего распоряжения собственностью устанавливаются отдельными решениями акционеров компании.
Если решение о покупке квартиры принимается от имени юридического лица, желательно, чтобы собственник был единственным учредителем и имел право проводить все необходимые операции с собственностью организации. Оптимальная организационно-правовая форма для таких случаев — ООО.
Этапы покупки
Сделки с недвижимостью осуществляются по следующему алгоритму:
- Формирование всех условий будущего договора.
- Составление и подписание предварительного договора (при необходимости).
- Составление и подписание основного договора купли-продажи (DCT).
- Прохождение процедуры государственной регистрации перехода права собственности.
- Расчет по сделке.
- Подпись акта приема-передачи.
Документы
Для покупки недвижимости у юридического лица вам потребуются:
Для заключения договора продавец должен предоставить стандартный пакет документов:
Ключевым документом при совершении сделок с недвижимостью является денежно-кредитная политика. Он подготовлен с учетом требований главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации. В договоре должен быть четко указан предмет сделки — объект недвижимости, содержаться все существенные условия договора с указанием стоимости. Кроме того, в ДКП отражается список лиц, зарегистрированных на территории, права и обязанности сторон, наличие залогов и долгов за коммунальные услуги, условия расторжения сделки и так далее
Документы подаются в МФЦ или региональное отделение Росреестра для регистрации. По результатам процедуры юридическое лицо получает выписку из ЕГРН, которая подтверждает правовой статус собственника жилого помещения
Плюсы
Покупка и последующая регистрация квартиры на юридическое лицо дает следующие преимущества:
Минусы
Помимо положительных моментов, приобретение жилой площади юридическим лицом имеет и недостатки:
Чтобы избежать негативных явлений при покупке недвижимости и снизить риски, связанные с продажей квартир, желательно воспользоваться услугами квалифицированных юристов.
Налоги
Семен Фролов Задайте вопрос эксперту Покупка квартиры не является основанием для уплаты НДС с юридического лица, так как такая операция не предусматривает налогообложения прибыли (ст. 149 Налогового кодекса РФ). При этом налогоплательщик может самостоятельно отказаться от права на освобождение от уплаты НДС (п. 5 ст. 149 Налогового кодекса РФ). Для этого в территориальном управлении ФНС уполномоченный представитель компании пишет соответствующую декларацию, но не позднее 1-го периода, с которого необходимо было отказаться от освобождения от уплаты НДС. Это означает, что покупка жилой площади бизнесом будет облагаться налогом только в том случае, если участники компании хотят платить НДС.
Если недвижимость приобретается для дальнейшей продажи, компания должна платить налог на прибыль. Согласно общей налоговой системе (ОСНО), подоходный налог и НДС взимаются с дохода. Сумма рассчитывается исходя из разницы между стоимостью покупки и продажи недвижимости. В упрощенном режиме налогообложения налоговой базой является доход (облагаемый по ставке 6%) или разница между доходами и расходами (по ставке 15% или в размере, установленном в регионе деятельности).
Жилая площадь облагается налогом, если она не находится на балансе компании как имущество, относящееся к основным средствам (ст. 378.2 Налогового кодекса РФ). Чаще всего с этим сталкиваются юридические лица, совершающие сделки с жилой недвижимостью. Имущество рассматривается как товар, а не как основной актив, и облагается налогом, применимым к продаже продуктов.
Дополнительной статьей расходов является уплата налога на имущество организаций. Это региональный налог, который взимается со всех юридических лиц, зарегистрированных на территории страны (ст. 374 Налогового кодекса РФ). Размер налогового сбора не превышает 2% от кадастровой стоимости помещения на балансе компании.
Налог на имущество применяется к покупке недвижимости предприятиями, использующими общий налоговый режим. Окончательная ставка устанавливается на муниципальном уровне.
Купленную жилую площадь желательно перевести в коммерческую, особенно если компания владеет другими подобными объектами. Потому что действительно можно воспользоваться привилегией или освобождением от уплаты налога на недвижимость только для одного объекта определенного типа. Кроме того, снятая с недвижимости квартира может быть сдана по минимальной цене. Тогда размер налоговых платежей уменьшится в несколько раз.
Переход права собственности из жилого в нежилое осуществляется в соответствии с действующим законодательством (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Основными средствами к существованию считаются, если они приобретены для нужд бизнеса.
Покупка квартиры юридическим лицом мало чем отличается от аналогичной сделки, совершаемой людьми между физическими лицами. Но, как и любая операция со свойствами, у нее есть свои нюансы, достоинства и недостатки. Поэтому такие сделки желательно проводить с юридической помощью. Вы также можете задать свои вопросы нашим юристам. Каковы особенности покупки и продажи квартиры в вашем конкретном случае? Как правильно оформить недвижимость, чтобы не нарушать налоговое законодательство и не платить лишние налоги? Стоит ли убирать квартиру из недвижимого имущества? Вы получите ответы на эти и другие вопросы совершенно бесплатно.
