Покупка квартиры по переуступке прав

Планируя покупку квартиры на первичном рынке, можно встретить объявления о передаче прав. Такая схема приобретения недвижимости легальна и популярна, поскольку позволяет участнику долевого строительства сделать объект, не доведенный до стадии достройки. Покупка квартиры путем уступки прав предполагает заключение между сторонами договора, по которому права и обязанности переходят от первоначального инвестора к следующему, готовому дождаться завершения строительства.

Что значит переуступка при покупке квартиры

На вопрос о назначении квартиры покупатель чаще отвечает: это передача имущества, при этом допустив грубую ошибку. Когда дом только строится, права собственности как таковой еще нет, поэтому передать его невозможно.

Предметом взаимоотношений контрагентов при продаже является право требования квартиры.

Впервые это право появляется у участника долевого строительства (физического или юридического лица), заключившего соответствующий договор с промоутером.

Разработчик должен выполнить обязательство по своевременной доставке объекта надлежащего качества. Инвестор может потребовать исполнения этого обязательства или передать право на кредит другому лицу. Так происходит передача прав или «уступка».

В случае передачи отношения сторон регулируются ст. 388-390 ГК РФ. Лицо, предоставляющее право, действует как «передающая сторона», а получатель действует как «правопреемник».

Выявление причин поведения плательщика поможет понять суть сделки. Среди них:

  • получать пособия;
  • жизненные обстоятельства, при которых стало невозможно дождаться завершения строительства.
  • Преимущество в том, что жилье на этапе «земляных работ» стоит недорого, поскольку существует вероятность невыполнения строительной компанией взятых на себя обязательств. По мере роста «коробки» цена жилья увеличивается, и на момент передачи выгода для инвестора будет выражаться как разница между текущей и первоначальной стоимостью недвижимости. Почему я назначаю? Потому что продажа незавершенного объекта будет незаконной.

    Вторая причина связана с изменениями в жизни инвестора. Вы можете изменить свое мнение о покупке квартиры в связи с разводом, переездом, получением имущества в дар или по наследству.

    Документ-основание

    Для уступки кредитного права необходим документ, в котором записаны обязательства одной стороны и право требовать исполнения для другой стороны. Эти документы включают:

    1. Договор участия в капитале (ДСА) — заключается между застройщиком и другими лицами, которые доверяют свои деньги на строительство многоквартирного дома или иного недвижимого имущества (п. 4 Закона № 214-ФЗ). Документ отражает права и обязанности сторон, устанавливает порядок совершения взаимных сделок, указывает ответственность за нарушение условий договора.
    2. Предварительный договор купли-продажи. Это документ, согласно которому одна сторона имеет право попросить другую сторону продать недвижимость. В этом случае договор уступки права кредита не подлежит регистрации в Росреестре. Документ будет действителен до указанного в нем срока годности. Если срок действия не установлен, по умолчанию договор считается действительным в течение 1 года с даты расторжения.

    Помимо основных договоров, есть и другие, по которым у разработчика могут быть обязательства перед третьими лицами. Последние имеют право переуступать право на получение кредита по своему усмотрению. Примером такого документа является договор о компенсации, если подрядчик выполнил работу перед застройщиком в обмен на право требовать права собственности. В большинстве случаев, говоря о передаче права на квартиру, подразумевают передачу прав именно по договорам долевого строительства многоквартирных домов

    Ключевые моменты

    Взаимоотношения участников регулируются законом No. 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года. Статья 11 закона уточняет требования к уступке прав по договору:

  • уступка прав возможна в случае оплаты участником полной стоимости договора или передачи долга новому участнику долевого строительства;
  • заключение договора о передаче прав осуществляется в промежутке времени от государственной регистрации ДДУ до подписания передаточного акта или иного документа, подтверждающего передачу объекта;
  • если плательщик — юридическое лицо, цена передачи уплачивается после заключения договора передачи в Росреестре.
  • Стороны должны соблюдать все правовые положения под угрозой расторжения договора.

    Риски и особенности покупки квартиры по переуступке прав

    Несмотря на кажущуюся безопасность сделки, она влечет за собой определенные риски для Покупателя и может быть реализована как на этапе строительства дома, так и после возведения конструкции.

    В строящемся доме

    Если дом только строится, у правопреемника могут возникнуть проблемы:

    1. Незащищенность разработчика. Например, изначально инициатор не сомневался в надежности строительной компании, но затем стали возникать нарушения программы строительства и появились слухи о возможном банкротстве застройщика. Инвестор решил продать право на квартиру, потому что неизвестно, будет ли она достроена, и умалчивает о ненадежном застройщике. Для правопреемника низкие цены на жилье станут «ловушкой». Заключая договор переуступки, вы только потратите зря деньги и время.
    2. Внимание: долгосрочное строительство. Строительство можно заморозить в любой момент. После долгих лет ожидания те же инвесторы готовы продать квартиру в 2-3 раза дешевле первоначальной суммы. Прежде чем сдавать квартиру под строительство даже по самой привлекательной цене, следует внимательно изучить работу застройщика и оценить риск промерзания объекта.
    3. Несоответствие плановых и фактических макетов.

    Избежать обмана можно, если иметь дело с проверенными разработчиками и внимательно изучать техническую документацию.

    В сданном доме

    Строительство дома требует привлечения крупных инвестиций, и помимо обязательств перед участниками долевого строительства у застройщика могут быть обязательства перед банками, инвестиционными компаниями, поставщиками стройматериалов. Если у застройщика есть задолженность, не исключается судебная тяжба между заинтересованными сторонами, а до решения вопроса в суде оформление квартиры в собственность невозможно.

    Еще один риск — получить передачу прав на квартиру, которая уже была обещана кому-то с аналогичным соглашением. Чтобы не допустить подобной ситуации, необходимо приобретать уступку прав только в рамках договоров, которые прошли регистрацию в Росреестре. Так будет понятно, что квартира закреплена за конкретным человеком.

    В ипотеку

    Если планируется передача прав на квартиру и при этом запрашивается кредит, у покупателя могут возникнуть трудности:

    1. Завышенная процентная ставка. Для финансового учреждения получение несуществующего объекта в качестве залога является большим риском, отсюда и высокая комиссия по кредиту.
    2. Трудности с поиском кредитора.
    3. Необходимость составления предварительного договора о предоставлении кредита на квартиру с ипотекой. Документ необходим при обращении в финансовое учреждение.

    Связанные с этим риски связаны с возможной ненадежностью разработчика.

    Если заем уже оформлен ссудой, она также называется ипотекой при переуступке, то есть право требования и обязанность выплатить долг банку переходит к другому лицу. В этом случае переуступку необходимо согласовать с финансовым учреждением.

    Необходимость такой продажи возникает, если ипотека была выдана во время брака и в случае развода супруги по взаимному согласию решили передать права и обязанности на объект. Другой случай — переезд потенциального собственника квартиры. Чтобы быстро снять с себя бремя, он может найти покупателя, который согласится выплатить остаток по ипотеке и получит право требования.

    Наиболее лояльны к таким операциям Сбербанк и ВТБ 24.

    Впоследствии покупатель столкнется с теми же рисками, что и передающая сторона: несоблюдение сроков строительства, претензии третьих лиц к клиенту.

    Порядок сделки купли-продажи квартиры по переуступке прав

    Покупатель квартиры при уступке прав должен позаботиться о минимизации всевозможных рисков, а для этого необходимо следовать инструкции:

    Что делать покупателю

    Акции передающего

    Проанализируйте предложения на первичном рынке. Подозрительная недвижимость, предлагаемая по «неприличной» выгодной цене. Вам следует запросить у застройщика документы, подтверждающие законность его деятельности.

    Разместите объявление о продаже. Цена на аналогичные квартиры в строящемся доме обычно одинакова и определяется застройщиком.

    Осмотрите предложенный объект. Если дома по-прежнему нет, оцените удобство расположения, инфраструктуры, ознакомьтесь с технической документацией и изучите параметры будущей квартиры.

    Покажите покупателю строящийся дом или земельный участок.

    Запросите документы у застройщика.

    Свяжитесь с представителем компании-разработчика и сообщите о своем намерении передать право на подачу жалобы. Впоследствии промоутер участвует в исполнении контракта в качестве третьей стороны. В некоторых случаях для завершения транзакции требуется письменное согласие разработчика.

    Согласуйте порядок проведения взаимных сделок.

    Оформить договор уступки прав. Вы должны зарегистрировать документ у нотариуса. Он проверит законность сделки, предоставит достоверную информацию о том, что недвижимость не является гарантией. Стоит отметить, что без нотариального заверения документ не будет зарегистрирован в Росреестре.

    После завершения строительства новые сотрудники должны проверить соответствие квартиры техническим и санитарным нормам, заявить о выявленных недостатках. У разработчика есть 2 месяца на исправление мелких недочетов. После приемки объекта право собственности оформляется.

    Оформление договора

    Договорную форму передачи права жалобы обычно предоставляет компания-застройщик.

    Соглашение о передаче прав, основанное не на DDU, а на каком-то другом документе, не требует нотариального заверения.

    На первичном рынке недвижимости более надежным считается передача прав на квартиру на базе дошкольного образовательного учреждения. Это сводит к минимуму риск того, что покупатель не получит недвижимость. Следует отметить, что на момент подписания договора о передаче кредитного права DDU остается в силе и в нем меняются только части. То есть все права и обязанности переходят к другому лицу — покупателю.

    По договору продавец только передает право, но не несет ответственности за дальнейшее выполнение обязательств застройщиком.

    Если акт приема-передачи уже подписан, значит, объект больше не принадлежит застройщику. В этом случае стороны могут совершить сделку до регистрации объекта недвижимости, заключив предварительный договор купли-продажи, то есть одна сторона обязуется продать квартиру другой в будущем. А после регистрации можно заключить основной договор купли-продажи.

    Образец договора уступки права требования по договору ДДУ

    Покупка квартиры с передачей прав

    Покупка квартиры с передачей прав


    Образец приведен в качестве иллюстративного примера. Другой застройщик может иметь иные условия передачи права жалобы.

    Документы

    Перед совершением сделки покупателю рекомендуется запросить у застройщика следующие документы:

  • устав компании, учредительные документы;
  • свидетельство о постановке на учет в налоговой;
  • выписку из ЕГРН или ЕГРН;
  • строительный проект, где указаны сроки;
  • акт сверки платежей, в котором указано, когда были внесены суммы, оговоренные в договоре;
  • бухгалтерские отчеты.
  • Если документы в порядке, можно заключить сделку. Для этого Покупателю потребуются:

  • заграничный пасспорт;
  • письменное согласие супруга на сделку.
  • При заключении договора Продавец предоставляет:

  • договор, по которому осуществляется передача прав;
  • договор кредитового перевода (2 экз.);
  • согласие клиента на уступку при наличии неоплаченного остатка по договору; при отсутствии баланса достаточно сообщить разработчику о передаче прав;
  • разрешение учреждения опеки и попечительства, если участником дошкольного образовательного учреждения является несовершеннолетний недееспособный гражданин;
  • квитанции обо всех платежах, произведенных по контракту;
  • если квартира приобреталась в ипотеку — согласие банка на передачу;
  • согласие второго супруга на передачу прав.
  • Когда договор заключен, его необходимо зарегистрировать. Для этого достаточно обратиться в Росреестр с документами:

  • заявление, составленное по образцу, выданное государственным органом или отделением МФЦ;
  • в случае использования кредитных средств — кредитный договор, заявление о регистрации ипотеки «в силу закона»;
  • квитанция об уплате государственной пошлины;
  • договор переуступки.
  • Что касается акта приема-передачи, то он подписывается без участия передающей стороны только между новым правообладателем и промоутером. Если после ввода в эксплуатацию у покупателя возникнут претензии, он может предъявить их только лицу, сдавшему объект.

    Затраты

    Чтобы получить разрешение от застройщика на заключение договора, необходимо внести комиссию, которая варьируется в пределах 1-5% от стоимости объекта. Расходы несет покупатель, либо сумма делится между сторонами по взаимному соглашению.

    После этого договор необходимо зарегистрировать в Росреестре. Размер госпошлины составит 2 000 рублей.

    После регистрации покупатель становится обладателем права требовать квартиру от застройщика. Распоряжаться квартирой после завершения строительства можно будет только после получения акта приема-передачи и государственной регистрации права собственности в Росреестре.

    Покупка недвижимости сопряжена со значительными расходами, и даже если квартира недорогая, ее стоимость редко бывает меньше полумиллиона. Крупные суммы привлекают тех, кто любит «раскручивать» мошеннические схемы продажи недвижимости, а идея покупки квартиры путем уступки прав может оказаться пустой тратой времени и денег.

    Чтобы купить недорогое жилье и не быть обманутым, чтобы не ждать годами квартиру, спросите юриста сайта ros-nasledstvo.ru: как проверить надежность застройщика? Какие документы запросить у плательщика для проверки чистоты сделки? Сколько времени нужно, чтобы заселиться в квартиру, приобретенную по передаче прав? Наши специалисты предоставляют бесплатные консультации всем посетителям портала.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Юридическая помощь онлайн - частые проблемы и их решения
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: