Покупка квартиры полученной по наследству

На рынке жилой недвижимости известны квартиры в наследство. Покупатели игнорируют такие предложения и даже воспринимают сниженную цену как «уловку». Почему?

По мнению многих агентов по недвижимости, при покупке унаследованной собственности слишком высок риск судебных тяжб и тяжб с наследниками, которые вовремя не вступили в закон и потребовали причитающуюся сумму после продажи.

Оправдана ли такая предосторожность со стороны покупателей? Можно ли обезопасить себя от рисков при покупке дома по наследству? Что нужно знать, чтобы не стать жертвой квартирных мошенников? Эта статья отвечает на эти вопросы.

Принципы наследования. Риски покупки квартиры по наследству

Унаследованная недвижимость принадлежит наследнику на праве частной собственности. Он может распорядиться ими по своему усмотрению: продать, подарить, обменять. Гражданское право не предусматривает дополнительных функций для заключения сделок с наследственным имуществом. Однако покупатели такой недвижимости подвергаются риску из-за многочисленных особенностей законодательства о наследовании, которые не всегда учитываются при совершении сделки.

Основное беспокойство вызывает риск «приобретения» вместе с недвижимостью — требований собственности наследников, права которых были нарушены в процессе наследования.

Жилая недвижимость может быть передана по наследству на законных основаниях или в порядке, определяемом завещанием. Рассмотрим особенности каждого метода наследования.

По закону

Наследование по закону предполагает разделение родственников по очереди (по степени родства — от самых близких к самым дальним). Следовательно, первыми на наследство претендуют родители, дети, супруги. Если нет кандидатов от первого этапа, второй этап предлагается по наследству: братьям и сестрам, бабушкам и дедушкам и бабушкам. Точно так же кандидаты третьего уровня — тети и дяди — приглашаются наследовать, если ни один из первого и второго уровней недоступен. И так далее — в силу искусства. 1141 ГК РФ.

Бывает, что родственники ничего не знали о смерти наследодателя, поэтому не вступали в права наследования. Бывает и так, что наследники не знали (или намеренно умалчивали) о других родственниках.

Чаще всего возникают следующие ситуации:

Это всего лишь несколько примеров. Действительно, жизненные ситуации могут быть самыми разными, но суть их сводится к одному: через время наследники могут предъявить претензии на имущество, особенно на самое дорогое — недвижимость. А если он уже продан, судебных тяжб не избежать.

Нотариусы не обязаны искать наследников — как правило, они «доверяют» тем, кто вовремя пришел в нотариальную контору и вступил в наследство.

Семен Фролов Спросите эксперта Ситуация может развиваться по такому сценарию: наследник подает иск в суд, если суд удовлетворил ходатайство, новый собственник должен покинуть жилище. Конечно, он попросит у продавца деньги, уплаченные за жилье, но, скорее всего, они уже будут потрачены. Если у покупателя нет сбережений или аналогичной собственности, покупатель рискует потерять как недавно приобретенное жилье, так и деньги.

По завещанию

Даже если наследование происходит по завещанию, существует также риск неожиданного появления наследников после сделки с унаследованным имуществом. Дело в том, что помимо лиц, указанных в завещании, право на наследство имеют такие лица, как несовершеннолетние дети наследодателя, его родители-инвалиды, муж или жена и другие иждивенцы. Их доля невелика — по закону только половина доли наследников, но они могут потребовать денежную компенсацию за нее (см. «Обязательная часть в наследстве«).

Другой возможный сценарий. Если завещание было оформлено завещанием, вполне возможно, что новый собственник имущества должен выполнить его условия — все зависит от того, какие условия исходный собственник поставил перед своей смертью (ст. 1137 ГК РФ).

Дмитрий Носиков. Самая интересная ситуация с наследованием по закону. Через некоторое время может быть раскрыто никому не известное завещание, составленное так давно, что завещатель сам забыл, однако, законный и действительный. Следовательно, возможна обратная ситуация: оспаривание законных наследников завещания.

Срок давности и риски при покупке

Законодатель подразумевает, что шестимесячного срока для вступления в наследство вполне достаточно. Но на самом деле не все так просто. Некоторые родственники ничего не знают о смерти, другие живут далеко, госпитализированы и отбывают наказание в местах лишения свободы. Другими словами, у них есть веские причины не уложиться в срок.

Какой срок давности для подачи жалобы?

Согласно статье 1155 Гражданского кодекса Российской Федерации наследник, не передавший права наследования по уважительным причинам, должен обратиться в суд в течение шести месяцев с момента, когда он узнал о смерти наследодателя, о праве на наследство. При этом срок давности по защите права не должен превышать 10 лет со дня нарушения этого права. Другими словами, в течение десяти с половиной лет со дня смерти первоначального владельца квартиры можно ожидать появления наследников, даже если квартира уже продана.

Покупка квартиры менее 3 лет после вступления в наследство

С какими опасностями может столкнуться покупатель квартиры, доставшейся в наследство менее 3 лет назад?

При продаже унаследованного имущества в течение первых 3 лет после наследования новый владелец должен уплатить НДФЛ в размере 13% от суммы сделки. Для снижения налога он может попросить покупателя формально снизить цену в договоре купли-продажи до 1 млн рублей — согласно НК РФ эта сумма сделки налогом не облагается (см. «Продажа квартиры за менее 3-х лет в собственности«).

Семен Фролов Спросите эксперта Принимать такие «услуги» нельзя ни в коем случае: от таких манипуляций выигрывает только продавец. А если возникнут непредвиденные обстоятельства (например, обнаружение новых наследников) и судебное разбирательство закончится не в пользу покупателя, последний должен будет вернуть квартиру и получить взамен указанную в договоре денежную сумму. Доказать, что квартира куплена по гораздо более высокой цене, будет практически невозможно.

Покупка квартиры более 3 лет вступления в наследство

Даже если с момента принятия наследства прошло более 3 лет, платить налоги не нужно. Но для покупателя все же остаются некоторые другие риски.

Прежде всего, это риск найти новых родственников, которые вовремя не оговорили права наследования. Они имеют право на возмещение утраченного срока через суд, если не успели вступить в наследство по уважительной причине. Как было сказано выше, не позднее, чем через 6 месяцев после исчезновения обстоятельств, послуживших причиной несоблюдения срока (а это может произойти значительно позже трех лет), возможно обращение в суд с ходатайством о восстановлении срока пропущен. А в случае положительного решения суда вы можете заявить о своих правах наследования — в силу ст. 1155 ГК РФ.

Покупатель потомственной квартиры практически не может знать наверняка, появятся ли новые наследники, даже если прошло три года. Опираться можно только на судебную практику, что свидетельствует о редкости подобных дел.

Доверенность и риски

Иногда продавец унаследованной квартиры не сам собственник, а его представитель по доверенности.

Дмитрий Носиков

Юристы предупреждают: никогда не принимайте доверенность!

Читайте также наши статьи «Генеральная доверенность на продажу квартиры», «Договор купли-продажи квартиры по доверенности», а также «Доверенность на квартиру без права продажи»

Как избежать сложностей при покупке наследственной квартиры?

Первое, чему должен доверять потенциальный покупатель, — это факт смерти собственника недвижимости. Спросите у продавца свидетельство о смерти. Может, он пропал? Не исключено, что человек, которого суд даже объявил умершим, через некоторое время «оживет» и потребует возврата имущества или денежной компенсации (см. «Схемы мошенничества при покупке квартиры«).

Убедив себя в смерти хозяина, вы интересуетесь «судьбой» всех наследников. Как упоминалось выше, более непредсказуемые семейные повороты могут не сработать в вашу пользу. Как минимум необходимо подробно расспросить продавца обо всех реальных и потенциальных наследниках, а еще лучше — получить подтверждающие документы:

Одним из основных условий законности сделки является правоспособность сторон. Вполне возможно, что недееспособный продавец заключает договор купли-продажи, а затем (или с помощью родственников, опекунов и попечителей) оспаривает его в суде. Как проверить дееспособность? Обратитесь в психоневрологический диспансер или в орган опеки и защиты.

Дмитрий Носиков Если квартира перешла в собственность продавца по завещанию, необходимо ознакомиться с завещанием. Возможно, что в завещании содержится завещательный отказ, согласно которому, например, наследодатель может обязать наследника предоставить третьему лицу право на жизнь при пользовании жилищем. Завещание может содержать другую важную информацию о наследстве и наследниках.

Попросите продавца показать техническую документацию БТИ на недвижимость. Эти документы могут быть выданы только собственнику или лицам, зарегистрированным в доме.

Перед подписанием договора купли-продажи сверьте данные, относящиеся к собственности, указанной в договоре, с данными, содержащимися в заголовке и технической документации.

Если наследников больше, каждый из них должен лично подписать договор купли-продажи. Возможна ситуация, когда наследники оформляют доверенность — один из них представляет интересы всех. Проверьте доверенность: в ней должно быть указано, какие действия уполномочен совершать представитель. Сможет ли он подписать договор, получить деньги?

Кстати о деньгах. Вас должна насторожить низкая цена (на 20% ниже средней по региону) недвижимости. Какие бы правдоподобные объяснения ни давал продавец (срочно, живете в другом городе), будьте предельно внимательны и внимательны!

Желательно прочитать наблюдения юристов «Как обмануть при покупке квартиры«.

Судебная практика

Юридическая безграмотность, доверчивость и желание сэкономить — причины, которые приводят покупателей к большим убыткам.

Но следует отметить, что в последнее время судебная практика по делам о признании наследственных сделок с жильем недействительными — это переход на сторону добросовестного покупателя. Да, закон гарантирует права наследников (например, на обязательную долю, на восстановление пропущенного срока для вступления в наследство), но при рассмотрении дела суд рассматривает обстоятельства со всех сторон. У сознательного покупателя квартиры появляется все больше шансов сохранить дом в собственности.

Семен Фролов Спросите эксперта В решении Конституционного Суда РФ от 21.04.03 содержится положение о том, что лицо, считающее себя собственником имущества, не может претендовать на это имущество, если оно было приобретено добросовестно. Добросовестный покупатель по смыслу статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации — это тот, кто приобрел недвижимость за вознаграждение, но не знал и не мог знать, что продавец не имел права распоряжаться имуществом недвижимость. Такое же положение содержится в Постановлении Верховного Суда РФ от 29 апреля 2010 г., согласно которому покупатель, доказывающий, что при совершении сделки, не знал о ее незаконности, хотя и принял все необходимые меры для установления пригодность продавца распоряжаться недвижимостью. А с 16 декабря 2019 суды отказывают в праве собственности, если с момента регистрации в USRN прошло более 3 лет и покупатель добросовестен. 

Надо сказать, что именно в этом случае заниженная стоимость объектов может оказаться фактом, неблагоприятным для покупателя — судья может квалифицировать операцию как неправомерную. Поэтому всегда следует указывать в договоре полную стоимость объекта сделки: во-первых, это подтверждение его подлинности, во-вторых, гарантия возврата всех средств в случае признания его недействительным.

Еще одна важная норма закона содержится в Постановлении Верховного Суда РФ от 29.05.2012 г. 9, согласно которой наследник, досрочно принявший наследство, имеет право на денежную компенсацию только в том случае, если возврат наследственного имущества в натуре невозможен, независимо от причин, по которым это невозможно. В этом случае значение унаследованного свойства определяется при открытии наследования. Другими словами, если после продажи наследственной квартиры внезапно появится новый покойный наследник, он может получить только денежную компенсацию за долю и должен запросить ее не у добросовестного покупателя, а у наследников, которые ее продали квартира.

Конечно, теория — это только теория. Практические аспекты применения наследственного права всегда индивидуальны. Юридические знания помогут защитить вас от незаконных претензий и незаконных умыслов мошенников. Если вы не хотите рисковать, присоединяйтесь к поддержке профессиональных юристов нашего портала!

Посмотрите видео о рисках покупки квартиры в наследство от покупателя: