Покупка квартиры, полученной по наследству

Покупка квартиры для многих — ответственное и долгожданное событие, которое не следует совершать спонтанно или опрометчиво. Это особенно актуально для приобретения унаследованной жилой площади, история которой может быть богата не только интересными фактами, но и неурегулированными наследственными спорами, долгами и просроченными претензиями покойных наследников.

Но стоит ли отказываться от покупки понравившегося дома только потому, что он был получен владельцем по наследству? На этот вопрос нет однозначного правильного ответа. Решение зависит от обстоятельств каждой конкретной ситуации. Но в любом случае он должен быть основан на тщательном изучении документации и учете потенциальных рисков, характерных для таких операций.

Коротко о наследственном праве

Знание наследственного порядка поможет потенциальному покупателю правильно оценить риски:

  • После смерти наследодателя его имущество переходит к наследникам по одной из двух причин: по закону или по завещанию.
  • Только родственники или члены семьи умершего собственника, призванные по очереди унаследовать, могут вступить во владение квартирой по закону.
  • Всего законом предусмотрено восемь этапов, и если первый по каким-то причинам не принял права собственности, эта возможность переходит ко второму и так далее.
  • Если наследодателя не устраивает установленное распределение имущества, он может оставить распоряжения в отношении будущих собственников квартиры.
  • По завещанию жилплощадь может перейти к любому человеку или организации вне зависимости от их родства с умершим.
  • Предыдущий владелец квартиры имеет право распорядиться о назначении отказа от завещания. В результате его поручения указанное лицо получает возможность проживать в квартире определенный период времени или всю жизнь, причем это право остается за получателем даже в случае продажи жилой площади.
  • Завещание не может отменить право на обязательную долю, принадлежащую инвалидам, близким родственникам и иждивенцам умершего.
  • Срок, установленный для наследства, составляет 6 месяцев.
  • Законодательством предусмотрена возможность принятия наследственного имущества по истечении установленного срока при наличии уважительных причин их утраты.
  • Наследника можно считать недостойным даже после получения свидетельства о праве наследования.
  • Владелец квартиры имеет право составить несколько завещаний, но только последнее будет иметь силу закона в полном объеме или в соответствии с отдельными противоречащими друг другу положениями.
  • Наследственное право регулируется главой V Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс Российской Федерации).

    Риски покупки квартиры по наследству менее 3 лет

    Исходя из вышесказанного, можно выделить основные риски, с которыми сталкивается покупатель унаследованной квартиры:

    1. Через несколько лет после покупки наследники, не принявшие право на жилище в течение 6 месяцев, могут явиться и подать заявление о восстановлении наследственного периода.
    2. Похожая ситуация может возникнуть с правообладателями обязательной доли, преждевременно узнавшими об открытии наследства.
    3. Недобросовестные продавцы могут попытаться скрыть наличие заказов от умершего собственника в отношении получателя, имеющего право на проживание в квартире.
    4. Есть вероятность, что наследник квартиры будет признан недостойным после продажи.
    5. Супружеская доля не передавалась по наследству.
    6. Завещание может быть признано недействительным.

    Наступление хотя бы одного из перечисленных обстоятельств может иметь неприятные последствия для нового собственника жилой площади, даже оспаривая его право собственности на купленную квартиру.

    В течение первых трех лет после открытия недвижимости (смерти предыдущего домовладельца) риски, сопровождающие сделку купли-продажи, являются самыми высокими. Это связано с существованием юридических условий для принятия наследства, завещательного отказа, а также срока давности.

    Самый «опасный» — это первый год после того, как продавец получит наследство. На этот период процесс наследования и регистрации жилья также может быть продлен своевременными наследниками. Основные причины этого: восстановление утерянных документов, судебный процесс о разделе имущества, незнание смерти наследника в связи с отъездом или болезнью. Но даже через 12 месяцев риски остаются актуальными, хотя по мере отхода от критического периода вероятность их реализации снижается.

    Риски при покупке квартиры по наследству более 3 лет

    Обращаясь к судебной практике по делам о правопреемстве, эксперты отмечают снижение рисков, описанных в случаях приобретения имущества, полученного в наследство более 3-х лет назад. Именно такой срок исковой давности в делах о правопреемстве согласно ст. 196 ГК РФ. Началом его прохождения считается момент, когда истец узнал о преступлении или об исчезновении обстоятельств, препятствовавших вступлению в наследство.

    Трехлетний период также включает возможность для получателя запросить материальную выгоду или услугу за счет квартиры.

    Срок подачи заявления о передаче унаследованного жилья или об оспаривании права собственности составляет 10 лет после смерти наследодателя или проступка, послужившего основанием для подачи заявления. И этот момент практически уравнивает вероятность потерять купленную жилплощадь, которая была унаследована менее 3-х лет назад и более.

    Но в любом случае покупка квартиры через 1-3 года после ее получения по наследству значительно снижает вероятность неприятных сюрпризов от ее потенциальных владельцев.

    Риски по завещанию

    Отдельно стоит отметить проблемы, с которыми сталкивается покупатель унаследованной квартиры по завещанию.

    Некоторые уверены (особенно при страховании от недобросовестных продавцов или недостаточно осведомленных по вопросам наследства), что завещание дает покупателю недвижимости высокие гарантии. С одной стороны, это так. Некоторые завещания сужают круг возможных наследников, распределяют наследство между указанными лицами, существенно сокращая время регистрации собственности и устраняя причину возникновения наследственных споров.

    Акт последней воли предыдущего владельца дома не всегда содержит четкие инструкции о наследниках и размере причитающихся им долей. Иногда ее целью является только исключение определенных лиц из круга правопреемников или других заказов, не имеющих отношения к покупателю. Таким образом, надежность операции не увеличивается от наличия завещания, а, как показывает практика, наоборот, дает еще один повод усомниться в покупке наследуемой недвижимости.

    Риски приобретения квартиры по наследству:

    1. Вменяемость воли. Акт посмертного волеизъявления гражданина может быть признан недействительным * в судебном порядке по инициативе любого правопреемника существующей линии правопреемства по закону.
    2. Наличие дальнейших распоряжений от наследодателя. Самое неприятное для нового хозяина жилплощади — отказ от завещания. Выражается в предоставлении конкретному человеку права проживать в потомственной квартире определенный период или всю жизнь. Кроме того, это право не отменяется при отчуждении имущества, то есть в приобретенном новым владельцем жилье может появиться нежелательный сосед.
    3. Наличие у правообладателей обязательной доли наследства. Эта категория наследников не может быть лишена наследственного имущества даже по завещанию — они имеют право в любом случае потребовать половину того, что они могли получить по закону (если они не объявлены недостойными наследниками). Это могут быть отец, мать, недееспособный супруг, дети и иждивенцы наследодателя, которые по уважительным причинам не смогли вовремя заявить о своих правах на квартиру.

    * — завещание признано недействительным, если завещатель на момент его написания:

  • был лишен дееспособности;
  • находился в кратковременном состоянии потери ощущения реальности происходящего (из-за химической интоксикации, сильного стресса, привязанности);
  • находился под психологическим и / или физическим давлением.
  • В разделе рисков, практически не поддающихся анализу потенциальным покупателем, падает вероятность признания наследника недостойным. Наследник, назначенный самим наследодателем, также может быть лишен прав; в этом он не имеет преимущества перед своим преемником по закону.

    Причины объявления недостойного наследника могут быть следующие:

  • обвинение его в противоправных действиях против наследодателя, залог его завещания, а также других наследников с целью увеличения унаследованной прибыли;
  • невыполнение алиментных обязательств по отношению к умершему (в случаях, предусмотренных законом).
  • Мошеннические схемы

    Недобросовестный продавец может использовать некоторые уловки, чтобы развернуть мошенническую схему, в результате чего покупатель окажется в крайне невыгодном положении или даже потеряет деньги, не получив ничего взамен.

    Пример. «Сокрытие получателей». Наследник по завещанию вместе с квартирой унаследовал ее жителя — друга умершего, имеющего право проживать в жилом помещении всю жизнь. По согласованию с последним правопреемник выставил квартиру на продажу, а получатель отложил регистрацию своих прав до конца установленного срока (3 года со дня смерти наследодателя).

    Наследник продает квартиру, и через год получатель представляется новому владельцу, указывая на оформленное право проживания в квартире. Он требует от покупателей компенсации в размере значительной суммы и после отказа присоединяется к ним на законных основаниях. Неудобства, вызванные арендатором, вынуждают владельцев уплатить ему заверенный отказ от прав на проживание в жилой площади.

    Пример. «Аннулирование доверенности». Владелец дома оформляет доверенность на продажу его другу, который затем действует от его имени. На вопросы покупателей о собственнике квартиры представитель сообщает о его срочном выезде за границу. Доверчивые покупатели подписывают договор купли-продажи и переводят деньги злоумышленнику. Сразу после этого реальный собственник жилой площади аннулирует доверенность, и вся сделка считается недействительной из-за отсутствия полномочий представителя.

    Кроме того, злоумышленник скрывается, а хозяин называет себя жертвой обмана.

    Пример. «Сговор с наследником». Ситуация разворачивается по схеме, аналогичной схеме ассоциации с получателем, который в этом случае заменяется наследником приоритета или лицом, имеющим право на обязательную долю.

    Один из приоритетных наследников выдвигает жилплощадь и через 3 года находит на нее покупателей. Сообщник в это время под предлогом уважительных причин не знал бы об открытии наследства, и через несколько лет он предстает перед судом для восстановления прав наследования в суде. А поскольку отсчет срока давности начинается только с того момента, когда наследник узнал или должен был узнать о смерти наследодателя, это происходит в суде.

    Решением суда о восстановлении срока принятия наследства мошенник оформляет свою часть квартиры и предъявляет иски о компенсации новому владельцу унаследованного дома. По прогнозам злоумышленников, покупатели должны были заплатить за квартиру дважды. Но своевременное обращение к юристу избавило их от неоправданных расходов. Специалист разъяснил им позицию закона в отношении прав добросовестного покупателя, согласно которой все имущественные претензии заявленного наследника должны быть адресованы продавцу.

    Пример. Черный агент по недвижимости. Не только покупатели, но и домовладельцы рискуют стать жертвами этой схемы. Гораздо печальнее всего два последних следствия. Преступники, так называемые черные агенты по недвижимости, обманным путем, под влиянием физического или морального давления, вынуждают наследодателя завещать им квартиру, после чего убивают его. Полученное наследство оформляется и продается ими по всем правилам.

    Последствия незаконной сделки для покупателей возникают в случае возникновения сомнений между правопреемниками умершего владельца квартиры. Если они смогут доказать преступное деяние против родственника, сделка продажи будет признана недействительной из-за отсутствия юридической силы в завещании.

    Стоит ли покупать квартиру, полученную в наследство?

    Решение о приобретении унаследованной жилой площади следует принимать с учетом всех существующих рисков и дважды подумать, если:

    1. Прошло менее трех лет со дня смерти предыдущего владельца (данный пункт не исключает возможности оспаривания операции из-за непредвиденных обстоятельств для покупателя и продавца, но значительно снижает риски, связанные с недобросовестностью последнего).
    2. Личного контакта с владельцем нет. Крайне настораживающее обстоятельство, особенно с учетом недостоверности юридической позиции доверенности, на основании которой посредник будет осуществлять продажу.
    3. Наследник не мог снять с регистрации на жилплощадь ранее проживающих людей, в том числе и себя.
    4. Пожилой продавец (старше 70 лет) отказывается предоставить справку о своей дееспособности (частая причина отмены транзакции — наличие у одной из сторон старческого слабоумия, которое полностью или частично лишает пациента дееспособности).
    5. Хозяин квартиры отказывается предоставить потенциальному покупателю документы, подтверждающие прозрачность договора.

    В других случаях покупатель может рассмотреть приведенные ниже рекомендации и, при отсутствии подозрений в отношении документов продавца и добросовестности, принять решение о заключении договора купли-продажи. Ведь многие квартиры на продажу передаются по наследству, и отказываться от желаемого варианта без понятных причин не всегда целесообразно.

    Как безопасно оформить сделку

    Права нового собственника жилой площади защищены Постановлением Конституционного Суда РФ от 21.04.2003. По его указанию, лицо, считающее себя собственником продаваемой вещи, не вправе требовать ее от добросовестного покупателя. И п.42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 г. 9 «О судебной практике по делам о правопреемстве» говорится, что в случае принятия наследства по истечении 6 месяцев наследник может рассчитывать только на материальную компенсацию от продавца квартиры.

    При этом основной задачей покупателя является обеспечение добросовестности, а именно:

    1. Купить платную недвижимость.
    2. Убедитесь, что недвижимость продана, если продавец на это уполномочен.

    В соответствии со вторым пунктом вы можете обезопасить себя от неудачной покупки, выполнив следующие инструкции:

    1. Спросите у собственника документы о праве собственности на жилье, выписку из ЕГРН, домовую книгу и паспорт.
    2. Тщательно проверяйте подлинность и соответствие документов между собой.
    3. Изучить информацию о количестве зарегистрированных жителей на данной жилой площади и операциях, проводимых с ее участием.
    4. Знать справку об отсутствии долговых обязательств на приобретенное имущество.
    5. Узнайте, на каком основании продавец получил квартиру в собственность (если по завещанию, то попросите документ).
    6. Ознакомьтесь с содержанием завещания на предмет наличия унаследованных заказов.
    7. Убедитесь, что в договоре купли-продажи указана надежная и актуальная цена проживания.*

    * — очень важный нюанс, предостерегающий от указания в документе заниженной стоимости: помимо снижения затрат продавца это приводит к возможным финансовым потерям для покупателя, если сделка все равно будет отменена.

    Сделка через представителя требует тщательной проверки доверенности и знания о ней собственника квартиры. Также следует обезопасить себя в случае, если собственник решит аннулировать юридическую силу доверенности сразу после оплаты.

    Что касается момента оплаты, вы можете воспользоваться различными способами перевода согласованной суммы продавцу:

    1. Сразу после подписания договора купли-продажи. Рекомендуется сделать это при понятых, попросив у продавца квитанцию ​​о полученной от него сумме денежных средств (указать в квитанции реквизиты паспортов сторон сделки и подписи свидетелей).
    2. С помощью закладки в банковской ячейке. Покупатель кладет деньги за квартиру в специализированный банковский сейф и заказывает выдачу денежных средств продавцу только при наличии свидетельства о регистрации квартиры на покупателя.

    И важно понимать, что даже при соблюдении всех мер предосторожности получить 100% гарантию безопасности при покупке наследственной жилплощади невозможно, но можно максимизировать ее, посоветовавшись с опытным юристом.

    Пошаговая инструкция по покупке квартиры, полученной по наследству

    После выполнения шагов, указанных здесь (см. «Как безопасно выполнить транзакцию»), Покупатель должен выполнить следующие действия:

    1. Согласуйте с продавцом место и время совершения сделки.
    2. Выберите способ оплаты и сообщите об этом владельцу квартиры.
    3. Заключить сделку.*
    4. Положите деньги в сейф (если вы выберете этот способ оплаты) или найдите свидетелей, которые смогут подтвердить оплату наличными «из рук в руки».
    5. Вместе с продавцом вы приезжаете к выбранному нотариусу по месту нахождения квартиры (единственный возможный способ удостоверения сделки по отчуждению квартиры после внесения изменений в статью 42 Федерального закона № 218-ФЗ).
    6. Уплатить государственную пошлину (0,5% от стоимости квартиры, но в пределах 300-20 000 рублей, в соответствии с п. 5 п. 1 ст. 333.24 Налогового кодекса РФ) и нотариальные услуги юридического лица и технический характер (устанавливается нотариальной конторой по делу).
    7. Подписывать контракт.
    8. Посчитайте с продавцом.
    9. С нотариальным актом подойти в ближайшее отделение Росреестра или филиал многофункционального центра для регистрации смены собственника.

    * — договор купли-продажи должен содержать:

  • технические характеристики жилого помещения;
  • данные о местонахождении квартиры;
  • цена сделки;
  • срок вступления договора в силу;
  • разбивка комиссий за регистрацию транзакций;
  • детали деталей.
  • При совершении сделки продавец должен предоставить следующие документы:

  • заграничный пасспорт;
  • свидетельство о праве наследования;
  • выписка из единого государственного реестра недвижимого имущества;
  • объяснение;
  • первый этаж.
  • Все, что требуется от покупателя, — это паспорт.

    обойти острые углы при покупке наследства можно и нужно, особенно если эта квартира — именно то, что вы искали. Но учитывая величину рисков, делать это самостоятельно, без специальных знаний, крайне ненадежно.

    Для повышения безопасности сделки вы можете обратиться за профессиональной помощью к юристам сайта ros-nasledstvo.ru, которые готовы бесплатно ответить на ваш вопрос в любое удобное для вас время.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Юридическая помощь онлайн - частые проблемы и их решения
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: