Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам или по капитальному ремонту

Несмотря на значительный избыток предложения по продаже недвижимости, найти подходящее жилье во всех отношениях может быть довольно сложно. И часто бывает, что у продавца серьезные долги по счетам. Если такая проблема станет поводом для отказа от покупки, и каковы особенности покупки такого дома, читайте в этой статье.

Переходят ли долги при покупке квартиры

Все зависит от ситуации и заключенного договора купли-продажи. Если продавец имеет просроченные счета и честно сообщает об этом, вы можете попробовать договориться о серьезной скидке, превышающей причитающуюся сумму. Это выгодно как продавцу, так и покупателю:

Но все вышесказанное верно только при условии, что покупатель готов погасить долги, а продавец их не скрывает. В противном случае проблемы в основном будут касаться продавца, так как значительная часть долгов по счетам связана с владельцем квартиры, а не с самим имуществом. В результате, несмотря на продажу жилья, бывший владелец все равно будет вынужден рано или поздно выплатить все свои долги, включая штрафы, пени и так далее.

Какие долги переходят при покупке квартиры

При покупке квартиры, согласно ст. 153 ТК РФ и ст. 169 ТК РФ, покупатель будет обязан оплатить только накопившуюся задолженность по платежам за капитальный ремонт. Это, конечно, досадно, но размер таких ежемесячных платежей намного меньше, чем плата за отопление, водоснабжение, канализацию, электричество и так далее. Все перечисленные коммунальные услуги должны быть оплачены лицом, взявшим на себя долги.

Пример: Предположим, продавец квартиры принципиально не оплатил счета. Накопленная сумма 100 тысяч рублей, из них 5 тысяч рублей — важная доработка. Этот человек продает свою квартиру и надеется, что новый хозяин погасит весь долг. Но он ошибается. Согласно требованиям закона, для каждого нового собственника расчет счетов начинается с нуля, за исключением платежей за капитальный ремонт. В результате новый владелец будет обязан выплатить только 5 тысяч долгов за этот капитальный ремонт, а остальную сумму придется заплатить предыдущему владельцу. Большинство агентств по недвижимости и управляющих компаний предпочитают игнорировать требования закона и просят отдать долги у нового хозяина. С их точки зрения, это вполне логично хотя бы потому, что у них нет возможности выследить предыдущего хозяина и процесс может затянуться на долгие годы. Новый владелец, в свою очередь, вообще не обязан платить. Достаточно сказать, что он купил квартиру и не обязан отвечать по долгам предыдущего хозяина. А если управляющая компания продолжит лоббировать, она вообще обратится в суд. Обычно этого достаточно.

Кто платит долги за коммунальные услуги при покупке квартиры

Опять же, все зависит от того, что сказано в контракте. Возможно, продавец попросит у покупателя заранее определенную сумму с обязательством оплатить все счета. В этом случае кажется, что продавец платит, но покупатель дает ему за это деньги.

Если стороны ни о чем не договорились и в договоре купли-продажи не поставлен вопрос об оплате счетов, продавец будет платить, независимо от того, хочет он этого или нет.

Долг по капитальному ремонту

Как было сказано выше, новый владелец оплачивает долг по капитальному ремонту. Это единственный вид долга, который напрямую связан с квартирой, а не с ее владельцем. Итак, при покупке дома все же желательно уточнять наличие или отсутствие счетов. По крайней мере, чтобы определить, сколько вам придется заплатить.

Как проверить квартиру при покупке на долги

Есть несколько основных способов проверить задолженность квартиры еще до заключения договора купли-продажи. Рассмотрим подробнее каждую из них.

Справка о задолженности

Самый простой, а потому и самый распространенный способ — запросить справку о долге в управляющей компании или жилищно-коммунальном хозяйстве. Этот документ желательно запросить у продавца недвижимости. Даже если он откажется, это косвенно укажет на возможные проблемы.

Теоретически можно попробовать связаться с управляющей компанией или офисом недвижимости лично, указав, что покупатель приобретет это жилье и должен знать обо всех возможных проблемах. Они могут отказаться или пойти на встречу. Заранее предугадать, что скажет ЖЭК, практически невозможно.

Онлайн сервисы

Также во многих городах есть специальные информационные онлайн-сервисы. На этих порталах информация о задолженности по счетам находится в открытом доступе. В качестве альтернативы можно найти те же данные на веб-сайте управляющей компании или даже запросить их в электронном виде.

Порядок покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Процедура покупки дома с долгами за ЖКХ практически ничем не отличается от покупки обычной недвижимости.

Последовательность действий

Порядок покупки квартиры с долгами кондоминиума и кондоминиума:

1. Ищите квартиру. Если вам нужно жилье с долгом (например, чтобы договориться о скидке), вам нужно только поискать такую ​​информацию, но на практике об этом редко сообщают в объявлениях.
2. Переговоры с продавцом. Если продавец заранее сообщает о долгах, рекомендуется обсудить этот момент отдельно. Желательно сразу договориться, как долги будут отражены в договоре купли-продажи. Если они не были упомянуты или прямо указано, что долг остается у предыдущего владельца, продавец заплатит. Но если в контракте написано, что покупатель должен будет выплатить весь долг, то он должен будет заплатить. Но, конечно, в таких условиях квартира будет продаваться со скидкой.
3. Запросить жилищные документы. Это должно включать справку от управляющей компании или ЖЭК.
4. Осмотрите квартиру. Это тоже обязательный шаг, благодаря которому покупатель может убедиться, что объект действительно соответствует описанию. Хотя прямо к долгам эта статья относится очень косвенно. Единственное исключение: если долги за «общую квартиру» уже настолько велики, что продавец отключен от поставок газа, воды, электричества и так далее. В такой ситуации проблема будет более серьезной, так как вам придется надавить на управляющую компанию или ЖЭК, чтобы все коммуникации были подключены после смены собственника. А это довольно сложно и может занять много времени.
5. Составьте договор купли-продажи. Стороны согласовывают конкретные условия в индивидуальном порядке. При необходимости вам нужно будет ввести здесь заранее согласованные баллы по коммунальным долгам.
6. Зарегистрируйте договор. У нотариуса заверять не обязательно, но регистрировать обязательно.
7. Зарегистрируйте право собственности на жилье. Сразу после этого, если вы не планируете платить свои долги и особенно если какая-то связь отключена, вам следует обратиться в управляющую компанию или жилищное управление, попросив их списать все с нуля с этой и этой даты и вернуть все коммунальные услуги на свое место.
8. Подпишите акт приема-передачи. На основании этого документа осуществляется фактическое выполнение условий договора. Если покупатель не планирует погашать долг, на этом этапе продавцу можно напомнить, что все предыдущие долги остаются. При этом следует помнить, что новый собственник не обязан каким-либо образом помогать управляющей компании в поиске должника.
9. Чтобы получить полную сумму за квартиру, запросите у продавца квитанцию. Именно этот документ вместе с актом приема-передачи закрывает сделку (обычно акт и расписка подписываются практически одновременно). Квитанцию ​​пишет только продавец и, как правило, предоставляется в копии. Продавец не оставляет это себе. Если только вы не хотите себе копию.

Документы

Для совершения операций купли-продажи необходимы следующие документы:

В зависимости от условий сделки и других характеристик от продавца и / или покупателя могут потребоваться дополнительные документы.

Расходы

Расходы, связанные с продажей квартиры, обычно несет продавец, а не покупатель. Однако стороны могут договориться о разделении всех расходов на те или иные отношения между сторонами. Например, продавец оплачивает 70% всех расходов, а покупатель оплачивает оставшиеся 30%. Или, скажем, все расходы берет на себя покупатель, а продавец в свою очередь делает скидку на жилье в том или ином объеме.

Примерный список допустимых расходов, которые могут возникнуть при покупке и продаже квартиры:

Помимо всего вышеперечисленного, вполне логично, что покупатель обязан оплатить квартиру сам. Допускается предоплата части суммы (обычно около 5-10% от общей стоимости). Также, если стороны соглашаются, что покупатель оплачивает счета, эти расходы также необходимо будет учесть.

Сроки

Сроки во многом зависят от сторон договора, необходимости срочно продать или купить квартиру и многих других факторов. Примерный список будет выглядеть так:

В среднем вся сделка, от поиска продавца до общения с управляющей компанией, занимает около 2-3 месяцев. Их больше и меньше, но гораздо меньше. В идеальных условиях это можно сделать буквально за 1-2 недели, но это должно быть очень интересно всем. Обязательства по оплате коммунальных услуг при покупке квартиры — это, конечно, проблема, но далеко не самая серьезная и большая. По-прежнему существует огромное количество рисков и спорных ситуаций, решить которые самостоятельно практически невозможно. Опытные юристы в бесплатной консультации расскажут вам об основных ситуациях такого типа. Они могут сопровождать всю сделку, тем самым исключая практически все проблемы и риски.