При оформлении ипотечного кредита банк просит залог. Можно приобрести жилье или любую другую недвижимость, подходящую для банка. В результате на объект накладывается обременение. Теоретически можно попробовать продать квартиру, но для этого нужно получить согласие банка.
Что значит обременение при покупке квартиры
Беспорядок — это запрет на выполнение ряда действий для владельца. И в то же время это одно из основных условий получения ипотеки, благодаря которому банк может получить права на данную квартиру при наличии просроченной задолженности или других нарушений со стороны заемщика.
Поэтому, хотя квартира остается собственностью собственника, он практически не имеет права ею распоряжаться: самое большее, зарегистрировать кого-то или провести ремонт (а чаще всего и то, и другое нужно делать только после получения согласия банка).
Риски покупки квартиры с обременением ипотекой
Покупка квартиры с залогом по ипотеке — довольно выгодная система, при которой покупатель оплачивает часть стоимости жилья продавцу и становится заемщиком по ипотечному договору.
Конечно, это можно сделать только с согласия банка. Так как кредит придется выплачивать с учетом процентов и всевозможных дополнительных платежей, общая стоимость будет значительно меньше рыночной стоимости. Так что это отличный вариант, чтобы получить жилье и сэкономить. Более того, если банк участвует в транзакции, это почти на 100% исключает любую мошенническую транзакцию.
Но при покупке такой недвижимости есть риски:
| Риск | Описание |
|---|---|
| Двойной след | На квартиру может распространяться 2 и более залога. После погашения кредита в банке вам придется столкнуться с другими долгами. Этот момент необходимо проверить. |
| Штрафы и пени | Продавец может умолчать о том, что помимо основного долга и процентов вам придется заплатить еще и штрафы. Их сумма может быть даже больше, чем основной долг. Для проверки необходимо обратиться в банк. |
| Удаление беспорядка | Сделать это придется лично или хотя бы для контроля процесса. Это может занять некоторое время. |
В зависимости от ситуации могут возникнуть другие проблемы. Например, продавец может запросить предоплату якобы для погашения долга, поэтому покупателю не нужно делать это за счет собственных средств. Это кажется благородным порывом, но зачастую это откровенно мошенничество.
Пример: к продавцу квартиры подан иск о изъятии этой собственности. Человек прекрасно понимает, что больше не сможет его продать, и поэтому придумывает схему, описанную выше. В результате покупатель просто переводит деньги и ничего не получает взамен. Логично, что у продавца, как потом выясняется, денег больше нет: «пошли платить по долгам», брать с него больше нечего, купить квартиру уже невозможно.
Порядок покупки квартиры с обременением по ипотеке
Несмотря на возможные риски, если они будут тщательно отслеживаться и вся информация проверяться дважды, покупка квартиры с ипотечной обременением может стать отличным решением для любой семьи.
Порядок действий
- Узнайте всю доступную информацию у продавца.
- Уточняйте данные в банке (особенно по залогам и долгам).
- Получите согласие банка (обычно его дает продавец).
- Продление ипотеки, залог и обременение. При этом заключается договор купли-продажи и сумма перечисляется продавцу.
Далее вам нужно будет погасить ипотеку. Лучше всего это сделать сразу, с досрочным погашением, чтобы переплата была минимальной. Кроме того, после погашения долга необходимо убедиться, что обременение снято. И только когда это будет сделано, новый владелец квартиры сможет, наконец, распорядиться всем своим имуществом.
Документы
В отличие от обычного договора купли-продажи, когда вы покупаете квартиру с обременением по ипотеке, вам также придется учитывать потребности банка. Многое зависит от финансового положения и организации, но примерный перечень документов будет выглядеть так:
Если владельцев несколько, то документы требуются на каждого из них. Также, если один из владельцев является несовершеннолетним / недееспособным, требуется разрешение органов опеки и попечительства и документы на опекуна / представителя.
Расходы
Помимо суммы, непосредственно необходимой для покупки квартиры, дополнительные расходы обычно зависят от банка. Например, вам может потребоваться оформить страховой полис. Кроме того, договор купли-продажи требует нотариального заверения. Стоимость такой услуги может варьироваться от 2-5 тысяч рублей и выше. Сильно влияет регион проживания.
Сроки
В среднем вся процедура может занять около 2-3 месяцев, из которых значительная часть будет посвящена одобрению транзакции в банке. Если все готово, все стороны будут заинтересованы в том, чтобы совершить куплю-продажу как можно быстрее, буквально за 1 день. Если вы намерены погасить ипотеку раньше, чем предполагалось, вам придется подавать заявку заранее (обычно за 14 дней, но здесь это также зависит от условий обслуживания в банке). Банк не имеет права отказать в досрочном погашении, но может потребовать уведомления за определенный период (п. 4 ст. 11 Закона № 353-ФЗ).
Предварительный договор купли продажи квартиры с обременением ипотекой
Договор купли-продажи обычно оформляется нотариусом и заверяется всеми сторонами. На этом особенно настаивает банк, желая застраховаться от любых спорных ситуаций. В результате покупателю нужно только изучить документ и, если какие-то пункты вас не устраивают, попросить их изменить. Примерная форма может выглядеть так:
Приобретение недвижимости с обременениями — довольно сложная процедура, при которой часто возникают многочисленные проблемы. Его значительную часть заранее предугадать практически невозможно. Во время бесплатной консультации опытные специалисты разберутся с часто встречающимися спорными ситуациями, а также могут выступить в качестве представителей клиента. Такой подход устранит любые мошеннические транзакции.
