Покупка квартиры в ипотеку через Сбербанк: пошаговая инструкция

Значительная часть людей не имеет возможности купить квартиру сразу на полную сумму. В такой ситуации единственным способом купить дом будет ипотечный кредит. Чаще всего они выдаются в Сбербанке, так как это финансовое учреждение является наиболее распространенным и популярным. И ставки с условиями здесь абсолютно конкурентоспособны. Как именно получить такой кредит через Сбербанк — читайте в этой статье.

Как получить ипотеку в Сбербанке

Поскольку не каждый может получить ипотечный кредит, первым делом необходимо убедиться, что заемщик действительно соответствует требованиям банка. Любые дальнейшие шаги без этого пункта будут бессмысленными. Затем нужно выбрать подходящую программу (их в Сбербанке очень много) и только потом переходить непосредственно к процедуре поиска жилья, регистрации и так далее.

Требования к клиенту

Для получения кредита клиент должен соответствовать определенным требованиям. Ниже приведен их список, актуальный на момент написания:

Пример: если вы берете ссуду на 60 лет, вы можете рассчитывать только на 15 лет выплат (хотя по программе могут быть доступны 25-30 лет).

Несмотря на отсутствие строгих требований к регистрации и заработку, на самом деле банк уделяет этим моментам много времени. Получить ссуду без постоянного вида на жительство и с небольшой официальной зарплатой будет во много раз сложнее, чем если бы вид на жительство был постоянным, а доход был высоким.

необходимо учитывать, что в некоторых случаях Сбербанк может пойти на уступки и немного «двинуться» в своих требованиях. Но в то же время заказчик обязан предложить что-то действительно выгодное и интересное для финансовой организации.

Ипотечные программы Сбербанка на 2021 год

Если клиент соответствует всем требованиям банка, следующим шагом будет выбор подходящей кредитной программы. Они представлены в широком ассортименте:

Помимо всего вышеперечисленного, в Сбербанке есть множество узкоспециализированных программ, разработанных, например, для семей с детьми, военнослужащих и так далее. Они во многом похожи на перечисленные выше, но здесь есть дополнительные требования. С другой стороны, условия кредитования лучше: более длительный срок, более низкая ставка и так далее.

Порядок действий

Чтобы получить ипотечный кредит в банке, вам необходимо:

1. Проверьте требования клиентов.
2. Выберите подходящую программу.
3. Заполните онлайн-заявку и отправьте ее на рассмотрение.
4. Ждите решения банка.
5. Заполните анкету клиента.
6. Подпишите договор купли-продажи, залога и займа.
7. Зарегистрируйте право собственности.

необходимо учесть, что сначала вам нужно будет найти подходящее жилье и договориться с продавцом о том, что сделка будет проходить с участием банка. Вы можете найти продавца самостоятельно или обратиться за помощью в AN (Агентство недвижимости). Отдельно стоит отметить, что вместо того, чтобы подавать онлайн-заявку, вы можете написать ее в отделении банка, но на практике, если вы отправите ее через интернет, вы можете получить лучшие условия и это займет меньше времени.

Документы

Для оформления ипотечной ссуды в Сбербанке клиенту необходимо предоставить примерно следующий перечень документов:

Следует помнить, что не всегда и не все документы из представленного списка являются обязательными, однако, чем больше документов готов предоставить клиент, тем больше вероятность того, что его заявка будет одобрена.

Кредитный и ипотечный договора

Поскольку договор займа и ипотеки составляют сотрудники банка, клиенту не нужно думать, как его оформить. Кроме того, Сбербанк дорожит своей репутацией, и обычно спорные или опасные моменты для заемщика в этот документ не включаются (если клиент не проинформирован заранее).

С другой стороны, у многих клиентов возникают проблемы из-за того, что они даже не изучили основные пункты этого соглашения. Именно поэтому рекомендуется внимательно изучить все условия договора и не стесняться обращаться к менеджеру банка за разъяснениями по тем моментам, которые будут непонятны.

Расходы

Если ситуация стандартная, клиент банка не несет дополнительных расходов, потому что обычно все операции проводит банк. Однако при определенных условиях могут возникнуть дополнительные расходы:

Сроки

После отправки вопроса ответ из банка будет через несколько минут или через несколько дней. Менеджер позвонит и предложит обсудить условия будущего кредита. Если заявка получит предварительное одобрение, вам нужно будет самостоятельно пойти в отделение банка и заполнить / подписать все необходимые документы.

это процедура регистрации, если покупатель уже найден и в целом принимает все условия сделки, более того, при условии, что покупатель согласен с документами, она займет максимум 1 неделю. Уже полностью согласованная заявка, после которой последует подписание договора, может ждать заказчика около 1 месяца.

Отдельно нужно сказать, на сколько прописан договор купли-продажи. Поскольку банк заинтересован в максимально ускорении процедуры, это займет не менее 1 дня. В некоторых случаях — 2-5 дней, но редко больше.

Порядок покупки квартиры в ипотеку в новостройке через Сбербанк

При покупке квартиры в новостройке через Сбербанк нужно одновременно искать продавца и уточнять в банке возможность получения кредита. С одной стороны, нет смысла идти в банк, пока не будет найдено подходящее жилье. С другой стороны, если банк не соглашается на кредит, то искать продавца не имеет смысла.

Порядок действий

Пошаговая инструкция может выглядеть так:

1. Найдите подходящую квартиру и обратитесь к застройщику.
2. Обсудите предварительные условия соглашения. Уточняется отдельно, что оплата будет производиться через банк с использованием ипотечного кредита. Теперь это уже никого не смущает, но раньше это могло стать серьезной проблемой. Вы можете столкнуться с продавцом, который будет категорически против оформления ипотеки. Среди разработчиков это огромная редкость, но следует учитывать все возможные варианты.
3. Запросите у продавца жилищные документы для предоставления в банк.
4. Выберите подходящую программу Сбербанка.
5. Подайте заявку на получение ипотечной ссуды, как описано выше. При этом следует учитывать, что обычно банк требует заключения предварительного договора купли-продажи. Этот документ не требует нотариального заверения и государственной регистрации, однако, согласно требованиям банка, он должен быть идентичен основному договору купли-продажи, который будет подписан сторонами после одобрения заявки.

Конкретные действия и их последовательность могут различаться в зависимости от того, что именно хочет делать клиент банка.

Документы

В этом случае от покупателя требуется только паспорт. Но продавец обязан предоставить довольно большой список наименований. Причем заказывать их придется лично покупателю. Исключение составляют ситуации, когда квартиру покупает застройщик, который сотрудничает со Сбербанком. В этом случае финансовое учреждение само берет на себя эту проблему. Примерный перечень документов:

Порядок покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке через Сбербанк

Покупка дома на вторичном рынке практически идентична покупке квартиры в новостройке. Если здесь предложений не намного больше, а продавцы очень разные — с кем-то будет очень легко и просто договориться, а другой затянется, не предоставит документов и так далее. Если рассматривать ситуацию с этой точки зрения, купить квартиру в новостройке во много раз быстрее и проще (в большинстве случаев).

Порядок действий

Последовательность действий при покупке квартиры в ипотеку на вторичном рынке через Сбербанк:

1. Найдите подходящую квартиру и ее продавца.
2. Обсудите условия договора, учитывая, что заемные средства будут использованы для оплаты.
3. Заключите предварительный договор купли-продажи с представителем банка и продавцом.
4. Выберите подходящий банковский продукт и подайте заявку на получение кредита.
5. Ждите решения Сбербанка.
6. Подпишите все документы.
7. Повторно зарегистрируйте право собственности.
8. Сдам квартиру.

Документы

Как было сказано выше, покупателю нужен только паспорт и необходимые документы для подачи заявки на получение кредита. Покупатель должен:

В этом случае не следует ожидать, что Сбербанк займется этим вместо клиента. Он может оказать какую-то косвенную помощь (например, предоставить список необходимых документов), однако вместо покупателя представитель финансового учреждения не будет напрямую общаться с продавцом.

Каждый из перечисленных документов необходим для определенной цели. С помощью паспорта и правоустанавливающих документов вы можете проверить, действительно ли этот клиент является владельцем этого дома. Кроме того, свидетельства о праве собственности иногда указывают на возможные проблемы.

Пример: если это договор приватизации, есть вероятность, что человек имеет право жить в квартире всю жизнь, о чем продавец может «забыть».

Выписка из ЕГРН указывает на собственника имущества и указывает на отсутствие или наличие каких-либо обременений. Свидетельство о регистрации необходимо для выявления возможного неправомерного ремонта, а в выписке из домовой книги указаны люди, зарегистрированные в квартире, что также может указывать на проблему.

Пример: если в квартире прописан несовершеннолетний, его необходимо переселить в другое жилье до окончания сделки. А для этого требуется разрешение органов опеки и попечительства (еще один дополнительный документ). В противном случае покупатель не сможет освободить несовершеннолетнего.

Справка из управляющей компании свидетельствует о наличии или отсутствии задолженности по векселям. Формально их все равно будет платить предыдущий собственник (это судебная практика), однако у покупателя все еще могут быть проблемы, например, необоснованные требования со стороны управляющей компании.

Предварительный и основной договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке через Сбербанк

При этом необходимо учитывать, что предварительный договор и основной, с точки зрения Сбербанка (который, по сути, требует заключения предварительного договора), будут практически идентичными. Примерное содержание этих документов:

Пример предварительного договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке через Сбербанк

Пример основного договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке через Сбербанк

Как происходит передача денег при покупке квартиры в ипотеку через Сбербанк

Алгоритм купли-продажи квартиры за счет заемных средств не предполагает выдачу денег покупателю квартиры наличными или иным образом. Он просто указывает торговый счет, на который должна быть переведена определенная сумма.

Но первоначальный взнос можно перечислить разными способами. Самым простым, с точки зрения банка, является посещение любого отделения Сбербанка вместе с продавцом и внесение необходимой суммы на счет продавца наличными. Вы также можете сделать банковский перевод или даже передать наличные в руки продавца.

очень важно спросить у продавца квитанцию ​​о том, когда, сколько и за что он получил. В противном случае могут возникнуть проблемы.

Риски при покупке квартиры по ипотеке

Любая сделка по покупке квартиры потенциально чревата множеством рисков. От этого куска можно просто избавиться, проявив обычную осторожность. Но многие проблемы может увидеть только опытный юрист.

На вторичном рынке

Несмотря на то, что при покупке квартиры на вторичном рынке через Сбербанк жилье и его продавец будут контролироваться не только покупателем, но и банком, всегда есть вероятность, что чего-то не хватает. Кроме того, никто не застрахован от ошибок. В результате, если вы не воспользуетесь услугами опытного юриста, могут возникнуть следующие риски:

В новостройке

С точки зрения безопасности сложно представить что-либо более надежное, чем покупка квартиры в новостройке у застройщика через ипотеку Сбербанка. Здесь вероятность возникновения проблем, которые в основном связаны с предыдущими собственниками или зарегистрированными лицами, сводится к нулю хотя бы потому, что у этого жилья еще не было владельцев. Однако это не означает, что нет никаких рисков:

Необходимо внимательно изучить рекомендации разработчика, отзывы покупателей и так далее. Меня должно насторожить, что он сдан очень давно, но здесь никто не живет и так далее. Не лишним будет при осмотре квартиры обернуться к будущим соседям и поинтересоваться, нет ли у них проблем с жильем.

Пример: покупатель купил квартиру с прекрасным видом на реку. Именно из-за такой типологии стоимость такого жилья была на 20% выше, чем точно такая же квартира, с окнами, выходящими во двор. А через некоторое время выясняется, что прямо под окнами будет построен еще один, точно такой же дом. Мало того, что будет мешать шум и грязь, но и вид из окна станет далеким от того, за что покупатель переплачивал.

На кого оформляется квартира, кому принадлежит

После подписания всех документов покупатель регистрирует право собственности на себя. Он — полноправный собственник этой квартиры. Однако следует помнить, что сразу после регистрации недвижимости жилье выдается в залог банку.

По этой причине, несмотря на то, что дом формально принадлежит покупателю, он практически ничего не может с этим поделать. Банк проверяет какие-либо действия с имуществом и на предмет неисполнения обязательств перед Сбербанком, могут последовать санкции или вообще банк сделает заявку на досрочное погашение кредита.

Можно ли купить две квартиры по ипотеке

это возможно, но только при условии, что и те, и другие находятся в залоге (или залоге, соответствующем стоимости), во-первых, а во-вторых, что это позволяет финансовое состояние покупателя.

Пример: если плата за каждую квартиру составляет 20 тысяч рублей в месяц (вместе — 40 тысяч), а ежемесячная прибыль клиента превышает 100 тысяч рублей, маловероятно, что банк откажется от такой сделки. Часто покупатели покупают сразу несколько соседних квартир, чтобы объединить их в одно большое жилое пространство.

Как выплачивается ипотека

Порядок расчета кредита и последующих платежей зависит от:

На основании этих данных банк формирует платежную программу и доставляет ее клиенту. Оплачивать нужно строго по указанному графику. Он может быть возвращен раньше, чем ожидалось, но задержка недопустима. Выплаты производятся ежемесячно. Однако обычно в безналичной форме клиент имеет право внести деньги наличными. В большинстве случаев используется аннуитетная система оплаты, но в некоторых случаях возможна и дифференцированная.

Аннуитетные платежи

Если выбрана такая система, сумма платежа остается неизменной из месяца в месяц. Вначале только очень небольшие суммы используются для погашения основной суммы ссуды, а остальная часть идет на выплату процентов. Ситуация постепенно меняется в сторону противоположной.

Дифференцированные платежи

Такая платежная система предполагает постоянно меняющуюся сумму (за которую он не любит, нужно постоянно отслеживать, сколько вам придется заплатить в конкретный месяц). Сумма платежа в начале погашения кредита будет выше, чем при аннуитетном варианте, однако после выплаты половины долга она уменьшится и станет меньше.

Досрочное погашение ипотечного кредита

Все банки, и Сбербанк не исключение, позволяют погашать кредит раньше положенного срока. Однако помните, что вы не можете просто прийти и дать деньги. Во-первых, об этом нужно предупредить финансовое учреждение. Однако обычно в течение 1 месяца можно попытаться договориться о более коротком сроке рассмотрения заявления о досрочном погашении.

В этом документе необходимо указать конкретный срок действия и сумму, которую клиент собирается внести на депозит. Это необходимо для предварительного расчета остатка долга и настройки нового графика платежей (при условии, что погашение было завершено).

Просрочка платежей ипотечного кредита

Если клиент не выполняет свои обязательства и допускает просрочку платежей (или не оплачивает запрошенную сумму в полном объеме), банк начнет взимать штрафы. Для Сбербанка размер штрафа зависит от текущей справочной ставки Банка России. На дату написания: 7,75%.

Однако это не единственная проблема. Всегда следует помнить, что квартира клиента остается в залоге у банка. В результате, если клиента признают злоумышленником, его квартиру со временем могут отобрать и продать на аукционе. Кроме того, по гораздо более низкой цене, чем рыночная стоимость.

Покупка квартиры в ипотеку через Сбербанк — процедура относительно безопасная и надежная, однако и здесь может возникнуть ряд проблем. Во время бесплатной консультации опытные юристы подскажут, на что обратить внимание в первую очередь. Также они могут сопровождать транзакцию, сводя к минимуму вероятность возникновения рисков и проблем.