Покупка квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция

Один из самых распространенных способов получить собственное жилье — купить квартиру на вторичном рынке по одной из множества ипотечных программ. Давайте подробнее разберемся, что и как получить в кредит и стать владельцем своей квартиры.

Нужен ли нотариус при покупке квартиры в ипотеку

Обязательно — нет, не обязательно. Раньше для удостоверения договора купли-продажи требовался нотариус. Сейчас в этом нет необходимости. Однако в некоторых случаях это может быть полезно и даже необходимо.

Заверение договора купли-продажи

Процесс покупки квартиры предполагает подписание договора. Нотариально заверять это не обязательно, но возможно. Это, конечно, дополнительные расходы, но в то же время сертифицированный контракт более значим, чем несертифицированный. Особенно это актуально в отношении купли-продажи квартиры на вторичном рынке. Из всех доступных вариантов это самый рискованный. Следовательно, приветствуется все, что может хоть немного повысить надежность транзакции.

Оплатить нотариальные услуги могут продавец или покупатель, в зависимости от того, кто настаивает. В некоторых случаях стороны соглашаются разделить расходы.

Заверение согласия супруги

Рассматривая вариант проведения сделки в случае, если продавец или покупатель состоят в браке, первое, что следует отметить, — это необходимость предоставить согласие супруга на покупку или продажу жилья. Без такого документа сделку можно признать недействительной в суде, что невыгодно как покупателю, так и продавцу.

Нотариус играет в этом случае решающую роль. Дело в том, что такое согласие обязательно должно быть нотариально удостоверено. В противном случае документ не будет иметь юридической силы.

Нужна ли помощь агентства недвижимости или риэлтора при покупке квартиры в ипотеку

Процедура купли-продажи квартиры на начальном этапе предполагает поиск продавца на квартиру. Можно поискать самостоятельно или обратиться к специалисту. Первый вариант намного дешевле, но дольше и сложнее. Второй, как вы понимаете, проще и быстрее, но дороже.

Разница между агентством и риэлтором

Глобальной разницы нет. Агентство недвижимости — это юридическое лицо, которое предоставляет определенные услуги по поиску покупателей / продавцов и сопровождению сделок. Обычно в агентстве работают несколько агентов по недвижимости и множество других специалистов, таких как юристы, менеджеры, специалисты call-центра и так далее. В результате каждый делает свое дело, что положительно сказывается на конечном результате.

Если агент по недвижимости работает на себя (например, выпустив единственного подрядчика), его услуги обычно намного дешевле, чем у полноценного агентства недвижимости. Это его единственное преимущество. В противном случае человек просто не сможет все знать и грамотно сопровождать сделку, выступая в роли юриста.

Агенты по недвижимости, как и агентства недвижимости, очень разные. Очень крутые специалисты, способные сопровождать всю сделку на высшем уровне, часто идут на «самостоятельную навигацию». С другой стороны, агентства настолько плохи, что с ними лучше вообще не связываться. Заранее определить уровень предоставляемых услуг можно только на основании отзывов других клиентов.

Права и обязанности

Перед подписанием договора с агентством или агентом по недвижимости необходимо точно проверить, какие права и обязанности в них указаны. Кроме того, не лишним будет уточнить стоимость услуг. В документе не должно быть двусмысленных предложений или неточных данных.

Пример: Если в контракте есть фраза, похожая на «Клиент оплачивает услуги агентства по тарифам, опубликованным на том или ином сайте», существует серьезная вероятность переплаты. Компания может изменить ставки в любое время, как вверх, так и вниз. Конечно, всегда можно попытаться доказать, что ставки подразумевались на дату подписания контракта, но даже за один день можно многое изменить, и доказать это практически невозможно.

Если агентство или агент по недвижимости предлагает только услуги по поиску продавца, лучше от них отказаться. Дело в том, что один человек может провести расследование самостоятельно, а провести сделку сможет только опытный юрист. В идеале стоит нанять такого специалиста отдельно, так как те, кто работает в агентствах, часто не имеют соответствующей квалификации или опыта.

Социальная программа или обычная ипотека

Все варианты ипотеки условно можно разделить на две основные категории: обычную и социальную. На первом нет смысла останавливаться: классический кредит под залог недвижимости. Но второй вариант обычно позволяет получить гораздо более выгодное жилье. Давайте кратко рассмотрим три основных типа социальной ипотечной ссуды.

Военная ипотека

Судя по названию, данный товар актуален для военнослужащих РФ. Для них действует специальная программа, по которой человеку открывается отдельный счет, на который ежемесячно поступает определенная сумма. Большую часть этих денег можно потратить на покупку дома, хотя есть и другие варианты.

Основная особенность такой ипотеки в том, что солдат выбирает только жилье, а государство оплачивает его. По крайней мере, пока он на дежурстве. Как вы понимаете, это очень выгодно (квартиру, по сути, получат бесплатно), однако продать такое жилье не получится, пока не будет выплачен весь кредит и срок полезного использования не составит 20 лет и более. Идеально подходит для людей, которые намерены всю свою жизнь (или большую ее часть) связать с военной службой.

Помощь молодым семьям

Это еще одна специальная программа, по которой вы можете получить очень значительную сумму за покупку квартиры. Конечно, государство не выплатит долг гражданину полностью, но даже 20-50% суммы очень значительны. В программе могут принять участие большинство людей, которым действительно нужно собственное жилье или у которого его нет совсем.

Однако есть много недостатков. Во-первых, программа доступна только людям младше 35 лет. Во-вторых, государство выделяет средства на эту программу из бюджета в очень ограниченном объеме. В результате приходится стоять в очереди много лет, и не факт, что эта очередь подойдет для 35-летнего возраста. И даже если человеку исполняется 35 лет, стоя в очереди, он автоматически теряет право участвовать в программе.

Материнский капитал

Эта госпрограмма актуальна для семей с двумя и более детьми. Суть в том, что после рождения второго ребенка выдается справка на 466 тысяч рублей (по состоянию на 2021 год). Эти деньги можно использовать как для погашения части ипотечной ссуды, так и для выплаты первоначального взноса, который часто бывает чрезвычайно важным.

Отдельно стоит отметить, что многие банки предлагают своим клиентам специальные льготные программы кредитования, по которым можно получить ссуду на покупку дома на очень выгодных условиях (намного лучше, чем в обычной ситуации).

С чего начать, условия и правила

Первое, с чего нужно начать при покупке квартиры — это найти продавца и выбрать банк для предоставления кредита. Все остальное, если не второстепенное, по крайней мере, не так важно.

Поиск продавца

Поскольку покупка квартиры в процессе, нужно искать продавца, а не покупателя, что немного проще (больше предложений). Для этого вы можете использовать следующие возможности:

Помимо прочего, вы можете не только искать объявления, но и сами размещать: «Куплю трехкомнатную квартиру в центре города, рассмотрю все варианты» или что-то подобное. Их также следует публиковать как на веб-сайтах, так и в газетах.

В качестве альтернативы, если нет времени на поиски и есть возможность потратить определенную сумму, вы можете обратиться в агентства недвижимости или частные агенты по недвижимости. Они сами позаботятся об этой проблеме и могут предоставить дополнительные услуги, такие как поддержка транзакций, которые могут быть очень полезны.

Выбор банка

Логической последовательностью действий после поиска продавца и проведения с ним предварительных переговоров (в частности, необходимо уточнить, что покупка планируется за счет заемных средств) будет выбор банка. Подбирать его нужно исходя из ваших требований, условий и кредитных программ.

Требования к клиенту

Чтобы купить квартиру на вторичном рынке с использованием ипотечного кредита, клиент должен соответствовать требованиям банка. Многое зависит от выбранного вами финансового учреждения, но в среднем приблизительный список будет выглядеть так:

Особых требований к размеру заработной платы нет, однако банк обязательно учтет полученный доход при определении потенциальной суммы кредита.

Документы для банка

Требования к документам клиентов также различаются от банка к банку. Примерный список необходимых заголовков:

Банк может запросить другие документы в зависимости от типа ситуации, в которой находится клиент.

Ипотечные программы

У большинства банков есть как минимум 2-3 ипотечные программы, ориентированные на покупку квартиры на вторичном рынке. Перед тем, как подать заявку на получение кредита, необходимо изучить все доступные варианты и выбрать наиболее подходящий.

Этапы и порядок действий покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке

Подробная инструкция по покупке квартиры на вторичном рынке с ипотекой:

1. Ищите продавца квартиры.
2. Ищите подходящий банк.
3. Обсуждение условий договора.
4. Оформление ссуды.
5. Оплата первоначального взноса.
6. Оформление квартиры в собственность.
7. Подпись акта приема-передачи.

Чем отличается покупка квартиры на вторичном и первичном рынке

Процедура покупки квартиры на вторичном рынке отличается от первичной во многом, от последовательности действий до цен. Оба варианта по-своему удобны и привлекательны, но многое зависит от того, что является приоритетом для потенциального заемщика.

Цена

Квартиры в новостройке обычно дороже, чем на вторичном рынке. Это не обязательное правило, но в большинстве случаев это так. Более-менее по цене квартиры в новостройке без ремонта (с черновой отделкой) и благоустроенные квартиры на вторичном рынке.

Если покупатель все-таки планирует провести капитальный ремонт, купить понравившуюся мебель, провести перепланировку и так далее, то лучше выбирать новостройки. Во всех остальных случаях, особенно когда вам нужна квартира «заезжай и живи», лучший выбор — это вторичный рынок.

Обустройство жилья

Второй важный момент — это планировка квартиры. Жилье в новостройках обычно предоставляется с черновой отделкой. В некоторых случаях с «девелоперским ремонтом». Последний — самый простой, дешевый и примитивный вариант, при котором квартира приобретает более-менее жилой вид, но все же требует капитального ремонта.

Некоторые застройщики предлагают своим покупателям сделать качественный ремонт и даже обставить квартиру мебелью / техникой по выбору заказчика, но стоимость такого жилья будет намного выше, чем на вторичном рынке.

Надежность сделки

Но с точки зрения надежности вариант покупки дома у застройщика существенно выигрывает. Просто из-за того, что у квартиры еще не было собственников, большинство потенциальных проблем с родственниками продавца, его наследниками, зарегистрированными в квартире несовершеннолетними и так далее автоматически решаются. Некоторые риски все же остаются, но их будет значительно меньше.

Особенности расчетов

Практически во всех случаях покупка жилья в новостройке (на первичном рынке) осуществляется безналичным расчетом. Но при покупке на вторичном рынке продавец может потребовать от вас оплаты только наличными. Это очень неудобно, особенно с учетом того, что жилье будет приобретаться в кредит, а банк согласится выдать кредит только с учетом перечисления безналичных средств.

Как происходит процедура покупки квартиры в ипотеку

Рассмотрим подробнее алгоритм покупки квартиры в ипотеку на основе подробных действий, описанных выше. Итак, поиск покупателя и банка был упомянут в начале статьи. Рекомендуется проводить торги сразу в трехстороннем формате: покупатель, продавец и представитель банка.

Обработка ссуды включает:

Первоначальный взнос — обязательное требование банка. Вы не сможете купить квартиру, ничего не заплатив. Банк, с другой стороны, не накладывает никаких ограничений на покупателя, который, по сути, может просто доставить деньги наличными продавцу, запросив соответствующую квитанцию. Они будут считаться подтверждением оплаты для банка.

Регистрация собственности обычно происходит еще до окончательного расчета и подписания акта приема-передачи. Только тогда, когда покупатель убедится, что он действительно новый собственник квартиры, банк перечисляет деньги продавцу, и стороны подписывают акт приема-передачи.

Часто к нему прилагается квитанция о получении полной суммы оплаты квартиры, однако, поскольку банк отправляет деньги безналично и это легко отследить, в специальной такой квитанции нет необходимости.

Необходимые документы

Чтобы купить квартиру в ипотеку, необходимо запросить у продавца следующий перечень документов:

Пример: муж может купить квартиру на пожертвованные ему деньги. Это будет считаться личной собственностью. Однако в дальнейшем, если супруги провели в доме ремонт, купили мебель, технику и т.д., жена может в судебном порядке признать квартиру общей, а не личной собственностью. Это сложно, но возможно.

Схема покупки квартиры по ипотеке

Для наглядности приведем примерную схему покупки и продажи квартиры в ипотеку:

Какие документы нужны для покупки квартиры в ипотеку

Помимо приведенного выше списка документов на квартиру, покупателю также потребуются дополнительные документы для оформления кредита. Об этом вкратце говорилось выше. А теперь рассмотрим подробнее.

Расходы

На что нужно обратить внимание, так это на возможные затраты. В идеале покупатель оплачивает только квартиру и страховку. Однако продавец может предложить разделить расходы, если они для него слишком велики. Так, например, примерный список расходов будет выглядеть примерно так:

Пример: если предположить, что жилье стоит 5 миллионов рублей, то услуги агентства обойдутся в 100-250 тысяч рублей.

О залоге за квартиру

Ипотечный кредит — это кредит под залог недвижимости. Чаще всего купленное жилье принимают в качестве гарантии, хотя это не является обязательным условием.

Оценка квартиры

Чтобы понять рыночную стоимость квартиры, необходимо сначала ее оценить. Банки часто требуют официального отчета от лицензированных оценщиков. К тому же часто настаивают на аккредитованных в этом банке. Оценка жилья — довольно дорогостоящая процедура, но по праву позволяет запросить конкретную сумму за квартиру.

Чаще всего оценка проводится на основании имеющихся аналогов. Проще говоря, приблизительную стоимость вы можете сами угадать, исходя из других аналогичных предложений квартир в городе или его районе.

Пример: Чтобы упростить задачу, вы можете представить 3 квартиры, похожие на место назначения. Один из них стоит 2 миллиона, второй — 2,5, а третий — 1,7 миллиона. Средним показателем будет примерная стоимость квартиры назначения: (2,5 + 1,7 + 2) / 3 = 2,07 млн ​​руб.

Проверка залога

Перед оформлением гарантии специалисты банка должны ее проверить. Они изучают соответствие всего сказанного в документах реальному положению вещей, оценивают доступ в квартиру и многие другие параметры. Будьте готовы к тому, что такие проверки будут проводиться регулярно. В среднем — один раз в год, но может быть и более или менее часто.

Страхование залога

Объект недвижимости, уже полностью готовый к оформлению в качестве гарантии, подлежит обязательному страхованию. Кроме того, отказаться от этой страховки невозможно — это требование закона. Стоимость напрямую зависит от цены квартиры, срока страхования и множества различных параметров, в том числе материала стен / полов.

Страхование обычно выдается на 1 год и ежегодно продлевается до расторжения кредитного договора. Однако в некоторых случаях квартира страхуется сразу на весь срок кредита. Обычно в такой ситуации страховая компания делает хорошую скидку.

Обременение залога

После заключения договоров на квартиру накладывается отягощение. В этом случае клиенту ничего не нужно делать. Банк сам возложит обременение и, кроме того, сам снимет его после погашения долга.

Обратите внимание, что обременение не позволяет продать эту недвижимость. К тому же обычно по условиям договора клиент банка ограничен в каких-то действиях со своим домом: он не может регистрировать других людей, делать перепланировку и так далее без согласия банка.

Конечно, финансовое учреждение не будет постоянно это контролировать, но если это произойдет во время аудита, банк может потребовать досрочного погашения кредита или наложить штрафные санкции.

Сколько времени длится сделка купли продажи квартиры по ипотеке

Купля-продажа жилья в идеальных условиях без учета обращения в банк занимает максимум 1 день. Но это на самом деле очень редко. Чаще всего на обсуждение условий, оформление всех необходимых документов и другие действия уходит от 3-4 недель или даже пары месяцев. Если также учитывать обращение в банк (рассмотрение заявки, проверка гарантий, внутренние процедуры оформления кредита и т.д.), То срок легко можно продлить примерно на 1 месяц.

Таким образом, вся процедура покупки квартиры в ипотеку займет от 1 до 3 месяцев.

Советы, что нужно знать при покупке квартиры в ипотеку

Как известно, покупка квартиры даже с использованием кредита в банке — процедура довольно рискованная. Давайте рассмотрим основные функции и посоветуем вам, как лучше всего избежать наиболее распространенных проблем.

Подводные камни

Актуальные подводные камни при покупке дома по ипотеке:

Уволить взрослых тоже сложно, но возможно. Достаточно обратиться в суд и заявить, что жильцы здесь живут без согласия нового собственника и нежелательны. Однако обычно все эти люди соглашаются добровольно выйти из системы.

Клиент не сможет самостоятельно контролировать и предвидеть все моменты. Во многих случаях это может сделать только опытный юрист. Желательно обратиться к специалисту, чтобы минимизировать возможные риски.

На кого лучше оформить квартиру

Что делать, если семьянин покупает квартиру в ипотеку и хочет сделать ее своей личной собственностью? В такой ситуации необходимо оформлять жилье только для себя, но этого будет недостаточно. Согласно закону, даже если квартира находится на имя одного из супругов, но приобретена в браке, другая половина может потребовать признания этой собственности общей собственностью.

Кроме того, если жилье приобретается в кредит, сам факт выплаты можно считать расходом из семейного бюджета. В результате квартира все равно перейдет в общую собственность. Единственный вариант — использовать исключительно пожертвованные средства, но это тоже нужно будет доказать.

Если говорить о том, кому лучше взять ссуду на квартиру, то ответ очевиден: кто больше получает и имеет официальную работу. Если, например, официально проживает только жена, а муж зарабатывает больше, то вам нужно оформить для нее ссуду и привлечь ее в качестве созаемщика.

На практике банки почти всегда требуют, чтобы супруги занимали друг друга совместно.

Какие документы выдают при покупке квартиры в ипотеку

При покупке квартиры в ипотеку покупатель остается в его руках:

Регистрационное свидетельство обычно оформляется самостоятельно. Могут остаться и другие документы или их копии. Например, договор дарения, по которому предыдущий собственник стал владельцем квартиры, или, например, согласие жены продавца. Все они могут использоваться только в качестве подстраховки на случай возможных проблем.

Даже при покупке квартиры в ипотеку, несмотря на все банковские чеки, у покупателя могут возникнуть проблемы с продавцом, жильем, прописанными в нем людьми и так далее. На бесплатной консультации опытные юристы подскажут, на что в первую очередь следует обратить внимание. Они также могут сопровождать транзакцию, сводя к минимуму хлопоты.