Несмотря на довольно строгие требования законодательства и многочисленные банковские чеки, до сих пор остается много мошенников, которые «продают» свои квартиры только формально. По сути, их цель — получить определенную сумму от потенциального покупателя, а затем оспорить сделку в суде. С этой точки зрения обычно безопаснее покупать жилье у родственников. Отношения бывают разные, но на откровенный обман мало кто решается.
Можно ли купить квартиру в ипотеку у родственников
С законодательной точки зрения это вполне возможно. Нет никаких явных ограничений. Однако значительное количество банков относятся к таким операциям с подозрением. Дело в том, что у них есть все признаки мошенничества.
Пример: человек якобы покупает квартиру у родственников. Формально деньги фактически передаются продавцу, а покупатель фактически обязан выплатить ссуду. Само жилье также зарегистрировано на нового владельца. Но на самом деле полученные деньги можно разделить между новым и старым владельцем. То есть оскорбляли. Суть в том, что ипотечный кредит является наиболее выгодным видом кредита, поэтому полученные таким образом средства можно считать отличным способом улучшить свое финансовое состояние с минимальными затратами.
Поскольку риски для банка в такой ситуации слишком велики, финансовые организации накладывают определенные ограничения:
Пример: по закону стороны могут сами согласовать стоимость. И установить цену на квартиру в несколько раз выше рыночной. После получения кредита выручка делится между собственниками, и они просто перестают платить. Да, банк может снять гарантию и продать ее, но не по цене, установленной клиентами, а по рыночной цене. В результате ссуда считается формально закрытой, поскольку залог был продан, но банк не погасил все свои убытки. Но продавец и покупатель, получив каждый сумму, равную стоимости квартиры (когда цена выросла вдвое), незаметно покупают новый дом.
Чтобы повысить вероятность одобрения такого кредита, желательно сразу и честно объяснить ситуацию. Ни в коем случае нельзя скрывать тот факт, что квартиру планируется покупать у родственников. Банк все равно узнает, и если клиент это скрывает, то, скорее всего, откажут в кредите.
Если сразу объяснить, например, что отношения с родственниками не сложились, но они готовы продать квартиру, чтобы никогда больше не общаться с клиентом. Или чтобы он не претендовал на какую-либо другую собственность и так далее. В этой ситуации с учетом выполнения вышеуказанных условий одобрение кредита становится вполне возможным.
Запрет на покупку квартиры в ипотеку у родственников при использовании государственных программ
Согласно п. 2.1 ПП РФ п. 1050, госпрограммы не распространяются на покупку жилья у родственников. Государство не разбирается в тонкостях и нюансах взаимоотношений семей и их отдельных членов и вводит абсолютный запрет. В противном случае пришлось бы слишком усложнять льготные программы, вводя все новые и новые ограничения для той или иной ситуации.
Как купить квартиру в ипотеку у родственников
С точки зрения получения данного кредита операция практически не отличается от стандартной. Возможны нюансы, которые индивидуальны и различаются от случая к случаю.
Порядок действий
- Договоритесь с родственниками о продаже квартиры или ее доли.
- Собираем необходимые документы.
- Выберите подходящий банк (поскольку финансовые учреждения не слишком охотно выпускают ипотечные кредиты на покупку домов у родственников, возможно, вам придется потратить на это много времени).
- Подайте заявку (желательно подавать заявки одновременно в несколько банков-дистрибьюторов, чтобы минимизировать затраты времени).
- В случае заблаговременного одобрения обсудите все условия будущего кредита с менеджером. Отдельно отметим, что на данном этапе необходимо еще раз уточнить, что квартиру купят родственники (если по каким-то причинам этот фактор был утерян ранее).
- Подождите, пока кредит будет одобрен.
- Заключаем договоры ипотеки и залога.
- Внесите депозит (в некоторых случаях это не требуется).
- Проверьте, отправляете ли вы средства покупателю.
- Перерегистрируйте право собственности на нового владельца.
- Предоставьте в банк документы, подтверждающие, что залог выдан специально для заемщика.
В качестве альтернативы, если вам действительно нужны деньги, и вы не покупаете квартиру, вы можете попытаться получить ссуду на недвижимость. Залогом в такой ситуации будут родственники, а получателем кредита — заказчик.
Документы
Конкретный список ценных бумаг может варьироваться в зависимости от обстоятельств каждой отдельной сделки. Пример списка документов может выглядеть так:
Последние два документа требуются не всегда, но если они недоступны, процентная ставка обычно устанавливается выше базовой.
Расходы
Примерный перечень затрат на получение ипотечной ссуды:
| Тип потока | Ориентировочная сумма |
|---|---|
| Оформление согласия супруга у нотариуса (при необходимости) | От 2 тыс. Руб |
| Заключение договора купли-продажи | От 1 тыс. Руб |
| Первоначальная комиссия | От 10% от суммы кредита и выше |
| Страховой полис | Индивидуально, в зависимости от условий кредита и политики |
| Регистрация нового владельца | 2000 рублей на человека |
Страхование недвижимости является обязательным условием согласно требованиям законодательства. Однако банк не может подать заявление на страхование жизни и здоровья клиента. В этом нет необходимости, но ставка автоматически увеличивается, чтобы компенсировать любые риски. На практике оформить дополнительную страховку проще. Учитывая условия ипотечных кредитов, будет выгоднее платить по полису, чем обслуживать премиальный кредит.
Сроки
Весь процесс регистрации при условии договоренности с родственниками и нахождения подходящего банка может занять около 1 месяца. В большинстве случаев решение о предоставлении ссуды принимает финансовое учреждение. Сама сделка обычно занимает максимум 1-2 дня, чаще всего она может быть завершена за несколько часов.
Налоговый вычет
По закону не допускается налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку у родственников. Это главный недостаток данного метода, который нивелирует возможные преимущества.
Заключать такие сделки с родственниками довольно опасно. С одной стороны, если отношения между ними нормальные, проблем не возникнет. Но чаще всего покупка ипотеки связана с какими-то разногласиями. И в такой ситуации можно ожидать чего угодно. На бесплатной консультации опытные юристы помогут решить основные спорные вопросы. Они также могут представлять интересы клиента при оформлении ипотеки или даже в суде, если речь идет о нем.
