Покупка квартиры в строящемся доме у застройщика: инструкция

Покупка квартир в строящихся домах — лучший способ получить жилье по самой низкой цене. Система выгодна как покупателю, который платит меньше, так и девелоперу, который получает деньги сразу, еще до сдачи объекта в эксплуатацию.

С 2019 года вступили в силу новые правила заключения договоров долевого участия. Для покупателей ничего особенного не изменилось, но получить деньги застройщик сможет только после завершения строительства. Это может мотивировать их работать как можно быстрее. В результате покупатели смогут получить свой дом раньше, чем ожидалось.

Как выбрать и проверить надежность застройщика при покупке квартиры

Перед заключением договора необходимо проверить застройщика:

Помимо всего вышеперечисленного, необходимо провести ряд проверок и максимально полно изучить бизнес компании. Давайте рассмотрим подробнее.

Визуальный осмотр объекта

Вы должны лично посетить строительную площадку. Нормальные застройщики проводят «экскурсии» для потенциальных покупателей, показывают, как идет строительство, где будет располагаться дом, где заказчик хочет купить квартиру и так далее.

Отказ от такой «экскурсии» — уже повод для размышлений. С другой стороны, отказ может быть мотивированным (слишком опасно на стройке, показывать пока нечего и т.д.), Поэтому отказываться от покупки квартиры на этом основании не стоит.

Однако даже визуальный осмотр здания через забор или ворота может дать много информации. Если на объекте активно работают люди, техника работает, что-то явно происходит — это хороший знак. Обратное также верно. В идеале стоит провести несколько проверок в разные дни, чтобы можно было контролировать не только строительную деятельность, но и эффективность, то есть скорость строительства домов.

Следует учитывать, что в разработке могут быть выходные, они могут даже не работать в праздничные дни и так далее.

Несмотря на необходимость такой проверки, необходимо понимать, что строительство может быть свернуто в любое время, и никто не может на 100% гарантировать, что строительство будет вестись в том же темпе, что и этап проверки. Если, с другой стороны, строительство не ведется во время проверки, оно также может быть начато в любое время.

Пример: Строительство только началось, а для строительства дома еще нет всех материалов / оборудования. Конечно, активность на объекте будет минимальной. Либо на момент проверки все необходимое привезли, люди активно работают. Но через несколько дней возникли перебои с подачей материалов и все замерзло.

Привлекательность объекта для покупателей

Строящийся объект нужно оценивать не только с точки зрения того, насколько активно он строится, но и насколько он привлекателен для других покупателей. Это означает, что необходимо проверять не только строительную площадку, но и окружающую инфраструктуру: насколько далеко от автобусной остановки, какие магазины находятся по соседству (или планируются на территории жилого комплекса), где расположены развлекательные центры, зоны отдыха и тд.

Это необходимо для понимания того, будут ли люди массово покупать квартиры в этом доме. В противном случае конструкция могла быть заморожена.

Если что-то неочевидно (например, нет информации о том, что будет на территории комплекса), то это следует отметить, чтобы четко понимать, какие вопросы задавать застройщику при покупке квартиры.

Пример: дом отличный. Очень красивые и красивые апартаменты, визуально очень впечатляющие, планируется разбить отличную прилегающую территорию, но не планируется создание магазинов. При этом дом находится очень далеко от ближайшей автобусной остановки, подъезды к дому сложные, а поблизости практически ничего нет (магазины, парки, торгово-развлекательные центры и т.д.). Такой дом вряд ли будет пользоваться большой популярностью из-за того, что в нем будет сложно жить.

Изучение отзывов о компании-застройщике и подрядчиках

Обзоры компаний: это еще одна вещь, на которую следует обратить внимание. Если застройщик крупный, он активно работает на всей территории РФ (или хотя бы в этом регионе), то он уже построил не один дом.

В результате появляются люди, которые уже купили в них квартиры. Именно их отзывы нужно изучать: насколько точно компания выполняет взятые на себя обязательства, какие были проблемы с покупкой, какие впечатления от уже сданных квартир. Чем больше положительных отзывов, тем лучше, но не стоит надеяться, что отрицательных в принципе нет. Всегда есть недовольные клиенты, которые не получили того, чего ожидали. Также стоит изучить такие отзывы, чтобы лучше понимать, что это такое и чего не стоит ожидать от будущего жилья и застройщика.

Помимо всего вышеперечисленного, особое внимание стоит уделить подрядчикам. Иногда проблемы на этапе строительства возникают именно из-за того, что подрядчики меняют условия сотрудничества или вообще отказываются работать. Это может повлечь изменение срока сдачи объекта. Поэтому следует проверять благонадежность таких людей. К сожалению, повлиять на них практически невозможно, но если есть информация о том, что тот или иной подрядчик всегда правильно выполняет свои обязательства, это хороший знак.

Как будет оформляться сделка

Особое внимание стоит уделить такой же процедуре завершения транзакции. Необходимо расспросить разработчика о процедуре, как и в какой момент пройдет и так далее. Любые попытки обойти закон, мошенничество с целью неуплаты налогов и другие подобные спорные действия — повод задуматься, стоит ли рисковать?

также необходимо обратить внимание на то, как будет приобретаться квартира. Лучшим вариантом является договор о владении акциями. Заказчик заключает такой договор с заказчиком во время строительства и, как только дом будет сдан в эксплуатацию, автоматически переходит в собственность на жилье, остается только сделать соответствующие регистрации в Росреестре.

Проверка документов застройщика

Кстати, нужно запросить у разработчика все необходимые документы и внимательно их проверить. Ошибки, неточности в данных или даже явный отказ в предоставлении таких документов — это уже повод для осторожности.

Порядок действий при покупке квартиры у застройщика

Чтобы купить квартиру у застройщика, необходимо придерживаться определенного порядка действий, учитывать возможные затраты на процедуру и сроки, в которые она может или должна быть выполнена.

Порядок действий

1. Выберите подходящее жилье.
2. Проверьте разработчика (подробнее см. Выше).
3. Заключить договор долевого участия (или иной договор, в зависимости от схемы продажи квартир застройщиком).
4. Внести средства исходя из стоимости квартиры или, если в договоре указан определенный порядок расчета, в соответствии с этим документом.
5. Дождитесь окончания строительства.
6. Зарегистрируйте право собственности на жилье.

Расходы

Договор участия в капитале не должен быть нотариально удостоверен, но должен быть зарегистрирован в Росреестре. Обычно этим занимается застройщик, но рекомендуется уточнить этот факт на предварительных переговорах. Следовательно, нет необходимости тратиться на страховку. Исходя из этого, стоимость заключения такого документа равна стоимости квартиры. Впоследствии, после ввода объекта в эксплуатацию, необходимо будет зарегистрировать право собственности в Росреестре. Это уже платная процедура — по 2000 рублей с каждого будущего владельца.

Пример: предположим, что между продавцом-застройщиком и несколькими покупателями одновременно: мужем, женой и ребенком заключено соглашение о владении акциями. Следовательно, у квартиры будет 3 собственника. При регистрации нужно будет заплатить по 2000 рублей — всего 6000 рублей.

Сроки

Срок выбора и регистрации зависит как от активности покупателя, так и от застройщика. Спешить нет смысла, лучше несколько раз все проверить. В среднем вся процедура, начиная от выбора жилья и заканчивая подписанием договора, занимает от 2-3 недель до нескольких месяцев. Большую часть времени уходит на проверку и согласование условий соглашения. Сама подпись занимает максимум 1-2 часа.

Но даже приблизительно предсказать срок приема жилья невозможно. Это один из вопросов, который нужно задать разработчику. Обычно срок указывается в DDU (соглашении о владении акциями).

Пример: если дом почти готов, и остались только внутренние работы, это может занять от нескольких месяцев до шести месяцев. Но при покупке квартиры, когда дом находится на стадии рытья котлована, срок его ввода в эксплуатацию продлевается на несколько лет. В среднем дом сейчас строится примерно 1-2 года, но многое зависит от того, что и где строится, на каком этапе предполагается ввод в эксплуатацию и так далее. Организатор может сдавать дома в жилом комплексе, как только они будут готовы, или сдавать их все вместе, когда строительный блок будет полностью готов, включая прилегающую территорию.

Образец договор купли продажи квартиры от застройщика в строящемся доме

Договор купли-продажи квартиры от застройщика на этапе строительства дома обычно оформляется как долевое строительство. Этот документ должен включать:

Пример: можно сказать, что квартира будет сдана в эксплуатацию 15 февраля 2020 года, или можно сказать, что она будет введена в эксплуатацию в первом квартале 2020 года. Это не те. Квартал составляет три месяца и в любой момент жилье может быть готово к регистрации и ликвидации, как в январе, так и в конце марта.

необходимо запросить все документы, подтверждающие, что представитель компании действительно имеет право подписать договор. Обычно это доверенность и собрание учредителей.

Какие документы должны быть при покупке квартиры у застройщика

Примерный перечень документов, которые застройщик должен предоставить заказчику:

В зависимости от ситуации могут потребоваться дополнительные документы, но чаще всего их достаточно, чтобы решить, покупать здесь жилье или нет.

Что нужно знать при покупке квартиры у застройщика в сданном доме

Если дом готов или почти готов, допустимо выкупить квартиру у застройщика на основании предварительного договора купли-продажи. Эти документы определяют намерения сторон: купить или продать квартиру на определенных условиях. Застройщик понимает, что дом действительно будет продан, а покупатель знает, что эту квартиру больше никому не отдадут.

Обычно такой договор заключается именно на последних этапах или непосредственно при прямой покупке жилья у юридического лица. Но это не значит, что вам не нужно проводить полную проверку разработчика.

Если дом уже сдан, значит, хоть у части квартир есть собственники. Имеет смысл почитать отзывы или даже просто пройтись по подъезду / дому и поинтересоваться у хозяев о возникших проблемах, если таковые имеются, несмотря на то, что покупка квартиры напрямую у застройщика — один из самых проверенных и надежных вариантов. При покупке собственного дома здесь часто возникает слишком много проблем. На бесплатной консультации опытные юристы укажут на спорные моменты, заслуживающие дальнейшего внимания. Также они могут представлять интересы клиента, сопровождая сделку. Как показывает практика, это помогает избежать любых проблем, даже самых мелких, при покупке недвижимости.