Во многих случаях продавцом квартиры является не физическое, а юридическое лицо. Общий принцип покупки и продажи здесь будет более-менее одинаковым, но есть свои нюансы, нюансы и, самое главное, дополнительные риски для потенциального покупателя. Как максимально обезопасить себя и на что обращать внимание — читайте в этой статье.
Риски покупки квартиры у юридического лица для покупателя
Существует ряд потенциальных рисков, из-за которых покупатель может потратить впустую свое время в лучшем случае, а в худшем — деньги. Некоторые из этих проблем носят общий характер:
Пример: у конкретной компании есть служебные помещения, которые предоставляются сотрудникам, зарегистрированным в одном регионе, но работающим, например, по очереди, в другом. Сотрудники получают документы, по которым они проживают в этой квартире. Теоретически они могут подделать документы на квартиру и продать ее как свою собственность или совершить продажу от имени компании. Конечно, эта сделка будет признана недействительной, и покупатель одновременно потеряет свои деньги и не получит право собственности на недвижимость. Как показывает практика, взыскать деньги с «продавцов» обычно не удается.
Пример: если цена намного ниже рыночной стоимости, сразу после транзакции компания может просто оспорить ее в суде, утверждая, что транзакция была проведена ошибочно на неправильную сумму. В случае завышения цены может быть достигнута устная договоренность (нигде не регистрируется) с покупателем, который фактически покупает квартиру по рыночной стоимости, но во всех документах указана завышенная цена. В этом случае операция может быть оспорена в суде в связи с неуплатой заказчиком всей причитающейся суммы. И ему придется переплатить или вернуть имущество. Оба варианта обычно реализуются параллельно с ликвидацией / банкротством компании, и, когда клиент требует вернуть деньги за собственность, имущество было оспорено в суде, компания просто заявляет, что денег нет, мы банкрот и так далее.
Пример: предположим, что есть девелопер СтройДома, который продает квартиры. Мошенники создают фальшивую компанию «СтройДомПлюс», которая по всем документам якобы тождественна «СтройДому». Потенциальному покупателю предлагается жилье по невысокой цене, но для того, чтобы его забронировать, необходимо внести предоплату, например, 50% от стоимости и только потом позаботиться о оформлении всех документов. Если клиент делает это, мошенники просто исчезают, и вернуть деньги у компании, которой на самом деле не существует, уже невозможно.
Может быть много других подобных проблем, но наиболее частыми из них являются перечисленные выше. Остальные «паттерны» используются реже.
При покупке недвижимости рекомендуется пользоваться услугами опытных юристов, которые будут сопровождать сделку, а также проверенных агентов по недвижимости. Они смогут проверить все необходимые документы и тем самым дать практически 100% гарантию того, что сделка будет проведена честно.
Вторичный рынок
Помимо всего вышеперечисленного, существуют также различные характеристики, связанные с тем, какая конкретная квартира покупается и на каком рынке. Например, покупка дома на вторичном рынке недвижимости обычно сопряжена с минимальными рисками. Достаточно проверить саму компанию (которая есть), а также квартиру, которая действительно принадлежит этой компании.
Кроме того, если вы внимательно изучаете все пункты договора купли-продажи и не принимаете какие-либо фиктивные варианты (например, завышенную или низкую цену), особых проблем ожидать не стоит. Однако и здесь не будет лишней помощь юристов. Сопровождая сделку, они смогут выделить спорные моменты, которые не будут очевидны для рядового покупателя.
Новостройка
Покупка квартиры в новостройке (первичный рынок) практически во всех случаях является сделкой с юридическим лицом (застройщиком или подрядчиком). Лишь в редких и практически исключительных случаях застройщиком является физическое лицо, которое самостоятельно возводило, например, многоквартирный дом.
Поскольку все это требует очень серьезных затрат, разрешений, усилий и так далее, вероятность этого стремится к нулю. Однако следует учитывать, что если покупателю предлагается купить квартиру в новостройке именно на первичном рынке (т.е раньше не было собственников), а продавцом выступает физическое лицо, это, скорее всего, мошенник.
Если продавец — юридическое лицо, то необходимо проверить его документы, факт существования такой компании, наличие всех необходимых разрешительных документов и документов, касающихся строительства дома и так далее. На практике среднестатистический покупатель просто не знает, где и как проверить все документы. Именно поэтому рекомендуется воспользоваться услугами юриста.
Ипотека
С точки зрения минимизации рисков покупка квартиры в ипотеку — наиболее доступный и надежный вариант, особенно если вы покупаете жилье у тех застройщиков, с которыми работает финансовое учреждение. Они уже прошли предварительную проверку, поэтому риск потери дома и денег покупателем незначителен. Банку это невыгодно и вполне логично, что он сделает все возможное, чтобы заемщик действительно получил свою квартиру (ведь это будет гарантия).
С другой стороны, ипотечный кредит предполагает очень серьезную переплату. Например, при оформлении кредита в размере 3 млн рублей на 30 лет под 9% годовых заказчик заплатит 8 701 856 рублей за весь период, что почти в 3 раза больше суммы кредита.
Порядок оформления сделки
При покупке квартиры, принадлежащей юридическому лицу, следует помнить, что передавать деньги в руки любому представителю без соответствующих документов категорически запрещено. В идеале средства должны быть переведены непосредственно на счета компании, чтобы транзакция прошла через банк. Если по каким-либо причинам это невозможно, деньги могут быть переданы уполномоченному лицу компании, но только после проверки его полномочий и составления соответствующего платежного акта (поступления и перевода денежных средств). В противном случае сделку можно легко оспорить в суде.
Порядок действий
Сама сделка оформлена почти так же, как покупка жилья физическим лицом:
- Найдите подходящую квартиру.
- Проверить документы и наличие юридического лица.
- При необходимости обращайтесь в банк за ипотечной ссудой.
- Готовим документы покупателя.
- Составьте договор купли-продажи.
- Оплата недвижимости.
- Зарегистрируйте право собственности.
Документы
Покупателю обычно требуется только паспорт гражданина РФ. Если покупатель несовершеннолетний, также потребуется разрешение органов защиты. Кроме того, если покупатель состоит в браке, может потребоваться согласие супруга. Это, безусловно, необходимо при оформлении ипотечного кредита, но не всегда при покупке напрямую, без кредита.
Юридическому лицу для проверки этого рекомендуется запросить примерно следующий перечень документов:
В зависимости от ситуации может потребоваться проверка других документов (например, документов, подтверждающих право собственности на земельный участок, на котором построен дом). Конкретный перечень документов может определить только опытный юрист.
Расходы
Затраты на такую сделку идентичны тем, которые возникают при покупке квартиры у физического лица:
Сроки
Компания, если действительно заинтересована в продаже недвижимости, не будет затягивать процедуру регистрации. Все действия, начиная с этапа переговоров и заканчивая окончательным заключением сделки, могут занять до 1 недели (обычно 2-3 дня).
Договор купли продажи квартиры между физическим и юридическим лицом (образец)
Правила составления договора
Договор купли-продажи может заключаться как компанией-продавцом, так и покупателем. Если разработчик выступает продавцом, у него обычно уже подготовлены все стандартные модули, в которые достаточно ввести недостающие данные о клиенте-покупателе. Нотариус также может оформить договор, но обычно это платная услуга. Этот факт можно обсудить на стадии переговоров. Документ должен содержать следующие пункты:
Любая процедура купли-продажи квартиры, особенно если одна из сторон — юридическое лицо, может быть довольно рискованной. На рынке недвижимости действует множество мошенников, поэтому подходить к процедуре нужно очень осторожно. Юристы-эксперты в рамках бесплатной консультации разъяснят наиболее часто встречающиеся проблемы и особенности. Также они могут сопровождать сделку, выступая в качестве представителей покупателя. Такая система минимизирует риски.
