Квартиры очень дорогие и не всегда доступны большинству жителей страны. В результате популярны различные легальные, но альтернативные решения, с помощью которых можно получить недорогое жилье. Один из таких способов: покупка и продажа государственного жилья.
Можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации
Муниципальное жилье — это недвижимое имущество, которое принадлежит муниципалитету, то есть населенному пункту, а значит, и государству. Суть в том, что такое жилье продается не для продажи, а для проживания определенным категориям населения. Это в городском бюджете, но все расходы по содержанию квартиры несут жители. Похоже, какой-то вариант аренды с правом получения права собственности — приватизация.
Проще всего продать такую недвижимость — сначала ее приватизировать. Впоследствии квартира будет считаться частной собственностью и ее можно будет продать, как и любую другую частную собственность, без каких-либо ограничений. Однако эта процедура занимает некоторое время и не всегда рентабельна с точки зрения реализации. В результате используются разные обходные схемы для получения денег на квартиру, а не для приватизации.
Прописка
Этот вариант довольно рискованный и поэтому не пользуется большой популярностью. Однако он также самый быстрый. Итак, если продавец уверен в надежности и честности покупателя (и не доверяет ему), может быть реализована следующая схема:
- Продавец подает заявку в муниципалитет на регистрацию в квартире третьего лица.
- В случае одобрения покупатель регистрируется.
- Покупатель перечисляет согласованную сумму за эту операцию.
- Продавец покинул квартиру.
Оказывается, у социального жилья появился новый арендатор, который уже может приватизироваться и стать полноценным собственником. Стоимость квартиры в таком режиме «купи-продай» невысока из-за множества рисков и потенциальных проблем, но именно цена привлекает покупателей, которые не могут приобрести жилье по рыночным ценам.
Пример возможных проблем: продавец регистрирует покупателя в квартире, получает за это деньги, но не контролирует себя и не допускает приватизацию. В результате покупатель, который уже заплатил деньги, ничего не может сделать с квартирой. При этом он больше не может снимать деньги, потому что обычно с такой схемой не заключается отдельное соглашение.
Использование «буферной» квартиры
Наибольшей популярностью пользуется второй альтернативный вариант, при котором требуется помощь агентов по недвижимости от агентства недвижимости. Суть системы заключается в том, что продавец регистрирует покупателя в своей квартире и одновременно проверяет его, регистрируясь в другом якобы приобретенном жилом объекте (формально принадлежащем агентству недвижимости). Это необходимо для того, чтобы у продавца не было возможности повторно зарегистрироваться в том же муниципальном жилье.
После того, как покупатель не только зарегистрировался в социальной квартире, но и завершил приватизацию, заключается окончательное соглашение и продавец получает свои деньги. При этом он якобы «продает» или «передает» буферную квартиру агентству (если права собственности были полностью переоформлены). Затем продавец сам решает, что ему делать с полученными деньгами.
Как продать муниципальную квартиру
Сама процедура не очень сложная, но сильно отличается от классической купли-продажи. Формально, с точки зрения законодательства, речь идет даже не о купле-продаже как таковой.
Порядок действий
- Продавец регистрирует покупателя в своей социальной квартире.
- Продавцом управляет ЖКХ.
- Продавец записывается в буферной квартире.
- Покупатель приватизирует социальное жилье.
- Окончательный расчет сделан.
- Продавец выезжает из буферной квартиры, а затем решает, что делать с деньгами.
При этом следует учитывать, что все это возможно только в том случае, если квартиру можно приватизировать полностью, а это не всегда так. Например, невозможно приватизировать корпоративное жилье или квартиры, закрепленные за военными.
Документы
Для осуществления данной сделки могут потребоваться следующие документы:
Расходы
С точки зрения продавца, это не требует затрат. Покупатель, помимо затрат на «покупку» такой квартиры, должен будет заплатить 2 000 евро на человека в качестве госпошлины при регистрации права собственности на новый дом.
Помимо прочего, следует учитывать расходы на оплату услуг агентства недвижимости. Как правило, эти расходы делятся между сторонами сделки, но здесь многое зависит от достигнутых договоренностей. В среднем ставка по такой сделке составляет около 5% от цены сделки.
Пример: предположим, стороны договорились, что такая сделка купли-продажи обойдется покупателю в 1 миллион рублей. В таких условиях услуги агентства обойдутся примерно в 50 тысяч рублей.
Сроки
При большом желании и возможности действовать максимально активно, вся операция может быть завершена за несколько дней. Это также представляет интерес для Академии наук (агентства недвижимости), у которой часто есть необходимые связи, которые могут ускорить процедуру. В среднем вся транзакция занимает примерно 1-2 месяца, включая первоначальные переговоры.
Преимущества и недостатки
Главное преимущество такой сделки — крайне низкая цена на недвижимость. В большинстве случаев с помощью такой операции можно получить свое жилье в 2-3 раза дешевле, чем на рынке. Но недостатком является относительно сложная схема, в которой обе стороны в данной ситуации могут добавлять проблемы друг другу, тем самым значительно увеличивая возможный уровень риска.
Риски и их минимизация
Рисков много, и значительную их часть невозможно даже предсказать заранее. Однако можно немного снизить уровень потенциальных проблем:
Несмотря на очевидные преимущества такой сделки по купле-продаже государственного жилья, это очень рискованная сделка. Рекомендуется воспользоваться услугами опытных юристов, способных заранее выявить все подводные камни и потенциальные проблемы. В бесплатной консультации специалисты проанализируют самые популярные схемы подобных сделок. Они также могут представлять интересы клиента, контролируя «куплю-продажу» на всем протяжении.
