Покупка ипотечной квартиры, принадлежащей банку, — один из немногих способов относительно быстро и дешево купить дом. Эта система постепенно набирает обороты из-за финансовых трудностей среди заемщиков и постепенной популяризации продажи квартир с аукциона.
Можно ли купить квартиру, находящуюся в собственности у банка
Да, такую квартиру можно купить и это не так уж и сложно, а главное относительно дешево. Банки активно ссужают людям на покупку недвижимости, но не все заемщики могут вовремя погасить ссуду. Причин может быть много, начиная от неожиданного сокращения и заканчивая ликвидацией компаний, в которых они работали, в данном случае это не важно.
Важно только то, что о таком жилье рано или поздно позаботится банк. Он очень старается сначала продать квартиру, но если это не сработает, он должен оформить право собственности. Понятно, что сама квартира банку не нужна.
В результате финансовая организация пытается его продать, чтобы компенсировать убытки, понесенные при выдаче кредита, и, желательно, чтобы что-то заработать. Но банк не может продавать такие квартиры. По закону банк может продавать такую недвижимость только на конкурсной основе (на аукционе).
Преимущества и недостатки
Плюсы и минусы такой системы:
| Преимущества |
Недостатки |
| Меньше затрат |
Плохое состояние |
| Большая надежность |
Высокий риск |
| Вы можете купить жилье в кредит |
Более сложный процесс покупки |
Рассмотрим подробнее каждый из пунктов:
Меньше затрат. Квартиры, которые продаются на аукционе (аукционе), продаются в основном с целью погашения долга (для компенсации всех расходов банка). В результате стоимость такого жилья в среднем на 20% ниже рыночной. Но нужно учитывать, что если желающих купить квартиру много, то классическое предложение начинается по принципу «кто больше даст». В результате жилье может стоить намного дороже, чем оно стоит на самом деле.
Специалисты рекомендуют изучить предложения на рынке еще до начала аукциона и определить максимально возможную цену, выше которой уже не имеет смысла покупать квартиру на аукционе — другое подобное жилье проще купить напрямую у собственника.
Повышенная надежность и высокий риск. Эти концепции не исключают друг друга, как может показаться. С одной стороны, надежность выражается в том, что недвижимость гарантированно переходит к новому владельцу, банк в этом заинтересован, так как денег он не получит. Но в остальном сам Сбербанк, например, не интересуется. И здесь уже могут возникнуть риски. Подробности смотрите ниже.
Можно купить в кредит. Да, несмотря на то, что, например, Сбербанк ранее выдавал деньги на покупку такой же квартиры, он готов еще раз пойти на такой риск, только чтобы избавиться от нефундаментального актива и получить доход. Обычно условия ипотечного кредита на покупку такой недвижимости ничем не отличаются от стандартных, однако, если жилье нельзя продать слишком долго (кстати, сначала нужно понять, почему, возможно, клиенту не стоит его покупать), то банк может предлагать кредиты на индивидуальных и более выгодных условиях.
Плохое состояние. Как показывает практика, если квартиру можно продать по более-менее понятной цене, то это тоже происходит на стадии переговоров с ненадежным заемщиком. В крайнем случае, сразу после продажи жилья с аукциона. За такой недвижимостью намеренно «охотятся», поэтому найти действительно хорошие предложения сложно. Остальные предметы в основном в среднем, плохом или очень плохом состоянии. Чтобы они выглядели достойно, вам нужно будет вложить деньги отдельно. Это не проблема, когда покупатель изначально собирался сделать капитальный ремонт и все переделать по-своему. Но это может стать проблемой, когда покупатель намерен покупать квартиру по принципу «Стой и живи».
Сложная процедура. Даже обычный процесс покупки квартиры нельзя назвать слишком простым и доступным для всех. Очень часто обычным людям приходится обращаться за помощью к агенту по недвижимости, в оценочную фирму, нотариусу и юристу (особенно последнего), так как без их помощи можно купить очень проблемное жилье или даже просто попасть в мошенников и потерять деньги. Еще более сложна процедура продажи квартиры с аукциона. Особых проблем с правами собственности нет, но действий здесь намного больше и разобраться во всем гораздо сложнее (подробнее см. Ниже).
Риски
Многие эксперты сходятся во мнении, что покупка любой квартиры на аукционе — это покупка «кота в мешке». Никогда нельзя быть уверенным, что жилье будет по-настоящему нормальным и нормальным, без каких-либо проблем. Основные риски следующие:
Плохое состояние. Об этом уже было сказано выше. Значительная часть продаваемых на аукционах квартир уже на стадии аукционов обычно находится не в лучшем состоянии. В дальнейшем, пока они не будут проданы, за такими квартирами практически никто не следит (банк только проверяет, есть ли жилье на самом деле и даже если состояние жилья ему важно, убирать его никто не будет). Более того, заемщики часто продолжают жить в этой квартире до тех пор, пока она не будет продана с аукциона. Конечно, прекрасно понимая, что новый собственник рано или поздно появится, никто из арендаторов особо не заботится о состоянии недвижимости.
Решение суда было обжаловано. Иногда после продажи квартиры на аукционе предыдущие собственники оспаривают решение суда, согласно которому банк получил право продать такую квартиру на аукционе. Следовательно, если решение было оспорено, продажа не могла быть осуществлена. В результате покупатель теряет вновь приобретенную недвижимость. К счастью, поскольку получателем средств был банк, вся сумма возвращается заказчику, но это все равно неприятно, особенно если прошло какое-то время и новый владелец вложился в ремонт. Решить эту проблему довольно сложно. Самое идеальное решение — покупать только жилье, выставленное на аукционе относительно давно. Но обычно это самые неудачные предложения.
Незаконная перепланировка. Многие собственники квартир перестраивают их по своему усмотрению, не оглядываясь назад, возможно ли это сделать. Следовательно, все сносить жалко, а легализация невозможна. Банкам эти квартиры не очень нравятся, так как их сложнее всего продать. Но если это произошло, и покупатель приобрел такое жилье, у него есть два варианта: вернуть квартиру тому состоянию, которое указано в паспорте, или все же попытаться легализовать перепланировку (если есть возможность). Следует помнить, что за незаконную перепланировку налагается штраф. Другое дело, что органы, контролирующие этот процесс, вряд ли когда-нибудь узнают об этом, если прямо не укажут на эту ситуацию.
Дебет за коммунальные услуги. Еще одна проблема — государственный долг. Согласно установившейся судебной практике, предыдущий собственник должен погасить долги. В результате жилье будет дешевле на сумму долга, либо появится возможность заявить управляющей компании, что покупатель является новым собственником и не намерен платить долги за других людей. Здесь также необходимо учитывать, что при покупке жилья его уже можно отключить от электричества, газа, канализации, водопровода и так далее. Все это придется переподключить. Единственный нюанс — платежи за капитальный ремонт связаны не с человеком, а непосредственно с квартирой. Следовательно, этот долг придется выплатить.
Помимо всего вышеперечисленного, в квартире могут проживать (прописываться) совершеннолетние или несовершеннолетние. Если первых можно попросить беспрепятственно выписаться (или через суд, если они откажутся), то выпустить несовершеннолетних без предоставления им отдельного жилья невозможно. Желательно перед покупкой спросить, кто вообще прописан в квартире, чтобы избежать этой проблемы.
Правила и особенности покупки квартиры на торгах по банкротству
Перечень основных правил и характеристик, которые необходимо учитывать всем, кто собирается купить квартиру на аукционе:
Регистрация. Каждый новый участник торгов должен зарегистрироваться. Без этого он не будет допущен к торгам. Для регистрации недостаточно просто подготовить паспорт, необходимо еще доказать, что у человека действительно есть деньги — требуется выписка из банка. Это совершенно логичное требование, так как оно помогает избавиться от любого, кто хотел бы купить дом, но не имеет на это достаточно денег.
Внести. После регистрации, непосредственно перед следующим аукционом, в котором человек планирует участвовать, вам необходимо будет внести определенный депозит. Это сумма гарантии, которая указывает на то, что покупатель действительно предлагает. Размер такого залога может варьироваться в очень широком диапазоне, но чаще всего составляет до 200 тысяч рублей.
Если человек участвовал в аукционе, но не «выиграл» его (другой покупатель дал более высокую цену), сумма депозита возвращается на счет участника примерно в течение месяца (обычно намного быстрее).
Участие. Даже если покупатель является единственным участником, аукцион все равно состоится. Это, кстати, самый идеальный вариант, так как появляется возможность купить жилье по самой низкой цене, которая часто составляет около 50% от рыночной.
Требования к участникам. Зарегистрироваться на аукционе и купить жилье может любой желающий, если он является совершеннолетним гражданином РФ.
Как купить залоговую квартиру, находящуюся в собственности у банка
Как уже упоминалось выше, процедура покупки дома, принадлежащего банку, является относительно сложной процедурой. Однако, несмотря на это, помимо возможных рисков, потенциальная выгода от приобретения таких квартир полностью компенсирует все имеющиеся недостатки.
Порядок действий
- Зарегистрируйтесь на аукционе.
- Выберите подходящую квартиру. Лучше выбрать сразу несколько, так как никто не может гарантировать, что покупатель сможет купить именно этот дом.
- Подождите, пока не будет продан ближайший из выбранных лотов.
- Подайте заявку на участие в аукционе и внесите указанную сумму депозита.
- Участвуйте в аукционах (иногда можно удаленно, иногда требуется только личное присутствие).
- Вы много «выигрываете» и платите за это. Если вы не «выиграли», вернитесь к шагу 3.
- Зарегистрируйте право собственности и получите все необходимые документы.
Документы
Другие документы, кроме тех, которые запрашиваются при регистрации, не запрашиваются у покупателя напрямую: паспорт и банковская выписка. Однако, если такая возможность существует, для проверки объекта на наличие потенциальных рисков необходимо получить в банке следующие документы (обычно не оригиналы, а предоставляются заверенные копии):
Выписка из ЕГРН. Указывает на владельца, а также на наличие препятствий.
Технический паспорт. С его помощью можно проверить наличие или отсутствие незаконной перепланировки.
Не всегда потенциальный покупатель может увидеть квартиру до аукциона. В лучшем случае он может посмотреть фотографии.
Выписка из домовой книги. С помощью этого документа вы сможете уточнить, кто именно прописан в квартире. Как упоминалось выше, это может быть очень важно, если в жилье зарегистрированы несовершеннолетние.
Свидетельство о долге за коммунальные услуги. Этот документ желателен, но не требуется по причинам, указанным выше. Чаще всего банк ее даже не предоставляет, так как для финансовой организации особой роли не играет, есть ли задолженность по арендной плате или нет.
Расходы
Покупатель несет следующие расходы:
Вложение в задаток, подтверждающее участие в аукционе: около 200 тыс. Руб. Эти деньги будут возвращены, если участник «проиграет» аукцион, или эта сумма будет использована как часть оплаты квартиры, если он «выиграет».
Размер оплаты за проживание. Он варьируется в широких пределах, в зависимости от стоимости квартиры.
Обязанность государства регистрировать права собственности. Это единственная точная сумма, которую можно указать — 2000 рублей за каждого нового владельца.
Сроки
Условия, касающиеся процедуры покупки квартиры на аукционе:
Оформление: до 1 дня.
Поиск подходящего участка жилья: от 1 дня и более.
Заявка на участие в аукционе: примерно за 5 дней до его начала.
Участие в аукционе: от 1 до нескольких часов. Очень редко обмены длятся дольше 5-6 часов.
Оплата стоимости лота: около 1 месяца. Если в течение этого периода человек не приобрел квартиру, право на это переходит к следующему участнику, предложившему вторую по величине сумму.
Оформление права собственности на новую квартиру: около 1 недели (иногда меньше, иногда больше).
Покупка квартиры в банке — процедура сложная и условно рискованная. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут, что и как делать лучше всего, на какие важные моменты следует обращать внимание и т.д. Также они могут сопровождать транзакцию, выполняя значительную часть действий на месте клиента. Как показывает практика, это значительно повышает надежность покупки и исключает возможность мошенничества.
