Что подразумевается под незаконным строительством?
Гражданский кодекс и обзоры судебной практики дают правовое толкование. Однако в жизни у самовольных построек есть и другие приметы. Проблема требует глубокого анализа — с юридической, технической и бытовой стороны. Не все знают, что отличает незаконное здание от законного. Отсюда споры с администрацией, налоговыми органами, соседями и прочими.
Предлагаем анализ определения и признаков самовольного строительства. Если у вас посторонний объект или мешает соседское здание, информация поможет разобраться.
Понятие и виды самовольных построек
Определение понятия «самовольное строительство» можно найти в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс Российской Федерации). В статье 222 разъясняется, что в современном законодательстве считается незаконным зданием.
Незаконное здание — это здание, строение или иное строение, которое было возведено (создано) на земле с нарушением правил зонирования и правил землепользования и землеустройства.
Проще говоря, человек построил или строит дом с нарушением закона. Например, он не имеет права на землю, вышел за «красные линии» плана, захватил часть соседней территории, не получил разрешения на строительство и так далее
Несанкционированное строительство может выглядеть так:
Не все здание можно признать незаконным, а только отдельные его части.
Пример:
Олег построил загородный дом на участке под застройку индивидуального жилья. Дизайн соответствовал требованиям СНиП и правил застройки территории. Коттедж имел трехэтажный фундамент, службы, отдельный вход, пристройку в виде гаража и санузел. Олегу и его семье не хватало трех этажей. Он решил увеличить этажность дома за счет мансарды, оборудовать там студию. Еще один этаж был добавлен во время ремонта. Об этом стало известно контролирующему органу — госинспекции. Олегу прислали извещение с просьбой снести скваттер (чердак). Причина — нарушение вида разрешенного использования участка под строительство ИЖК — возведение домов в 3 этажа. Олегу пришлось подчиниться и сносить чердак. Остальная часть здания сохранилась.
Желательно прочитать «Какие постройки нужно прописывать на участке в СНТ, а какие нет«.
Признаки самостроя
Что отличает незаконно возведенные дома от других объектов недвижимости? Прежде всего — их приметы. Они позволяют квалифицировать сооружение как незаконное сооружение. Эти объекты подлежат реконструкции или сносу в зависимости от строительной характеристики.
Каковы характеристики приседающего:
- Расположен на участке, не являющемся участком под застройку. Примером может служить земля для личного подсобного хозяйства (ЛПХ), на котором невозможно строительство жилых домов и капитальных построек. Владелец незаконной постройки будет обязан их снести.
- Земля не сдана в аренду и не в собственности. Запрещено строительство на чужой земле без разрешения ее собственника / владельца.
- Нет разрешения на строительство. Процедура уведомления властей действует с 4 августа 2018 года. Застройщику достаточно отправить уведомление о начале строительства, приложить технический план и документы на участок. По окончании строительства необходимо отчитаться о ходе выполненных работ. Самовольное возведение / реконструкция объектов — одна из причин признания строения незаконным. Придется защищать право собственности в суде.
- Нарушены градостроительные и строительные нормы: противопожарные, санитарные и другие.
- Здание представляет угрозу для жизни и здоровья людей. Поговорим о рисках обрушения, пожара, затопления, отравления воздуха и т.д.
Иногда нарушения и ограничения были вызваны незнанием помещика. Здание не будет считаться самоволкой. Действия по сносу и адаптации в соответствии с требованиями на него не распространяются. Однако факт незнания еще предстоит доказать. Эти вопросы решаются в судебном порядке.
Пример:
Иван построил деревянный сарай для хранения лопат, мотыг, телег и прочего оборудования. Соседи по участку указали Ивану, что он занимал общинную землю в СНТ. Хозяин сарая не отреагировал на предупреждения. Пришлось привлечь председателя СНТ и обратиться в надзорные органы.
Инспекторы осмотрели несанкционированную строительную площадку и обнаружили, что здание действительно было построено без разрешения. Иван нарушил ряд положений: построил сарай на чужом участке, не получил на это разрешения собрания садоводов, не учел правила градостроительства в регионе. Нерадивый хозяин был вынужден снести сарай как незаконную постройку.
Ответственность за возведение самостроя
Строительство без разрешения и с нарушением правил чревато наказаниями по жалобе соседей. Ответственность может быть административной и даже уголовной.
Какие штрафы грозят владельцу скваттера:
Незаконное строительство на участке карается «рублем». Застройщику в лице гражданина грозит штраф от 2000 до 5000 рублей (ст. 9.5 КоАП РФ). Юридическим лицам придется заплатить от 20 000 до 50 000 рублей.
Те, кто продолжат строительство на своей земле, будут вынуждены его прекратить. В этом случае штраф останется. Что ж, если человек не соблюдает инструкцию, то наказание будет намного строже, вплоть до УК РФ.
Налог на объект капитала, не зарегистрированный в органах Росреестра, составляет сумму за последние 3 года. При этом Агентство по доходам взимает штрафы в размере 20% от указанной суммы.
Бывает, что девелопер построил дом на земельном участке под строительство ИЖС, но 10 лет не внес его в земельную книгу. ИФНС рассчитает налог за весь период с коэффициентом 2 (п.16 ст. 396 Налогового кодекса РФ).
Это практикуется в отношении незаконных построек на государственных и муниципальных землях. Если участок принадлежит городу, власти просто снесут незаконно возведенные постройки. Если объект находится на частной территории, администрация подает заявление о сносе незаконной постройки. Судьбу здания решит районный суд.
Инновация в искусстве. 55.32 ГК РФ, согласно которому неуполномоченному собственнику здания будет предложено переоборудовать объект на соответствие строительным нормам. Суд установит разумный срок — от 6 месяцев до 3 лет. Расходы на соблюдение требований несет владелец незаконного сооружения.
Один из вариантов избежания наказания — это признание права собственности на «Самоволку». Процедуру еще называют легализацией самовольного строительства. Окончательное решение остается за судом. Владелец должен подать жалобу и получить положительный приговор судьи.
Порядок признания права собственности на самовольную постройку
Заказчик не может считаться владельцем незаконного строительства — в силу п. 2 ст. 222 ГК РФ, не может распоряжаться зданием. Ни продажи, ни дарения, ни наследования нет. Вы должны будете подтвердить право собственности на незаконное здание двумя способами. О них — ниже.
Куда обращаться?
Есть два способа превратить «самоволку» в законное здание и зарегистрировать право собственности.
Возможные варианты:
Обычно проблемы решаются в судебном порядке, так как представители администрации редко встречаются с владельцами недобросовестных структур.
Условия признания
Право собственности признается законным только при наличии уважительных причин — в силу п. 3 ст. 222 ГК РФ.
Дмитрий Носиков
Во-первых, участок должен принадлежать истцу — на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного унаследованного имущества. Строительство должно быть выполнено в соответствии с Разрешенным типом использования (VRI) земли. Если это земельный участок под строительство ИЖС, можно построить жилой дом, а если это садоводство, то нельзя.
Здание должно соответствовать требованиям, установленным на дату подачи заявки. В противном случае шанс выиграть дело ничтожно мал.
Наконец, строительство не должно нарушать чьи-либо интересы и законные права. Например, если объект угрожает здоровью ваших соседей, суд не позволит вам зарегистрировать его право собственности. Напротив, вы, как владелец, обязаны будете снести скваттер.
важно, чтобы истец с самого начала пытался узаконить здание. Если вы даже не пытались это сделать, в иске также будет отказано.
Порядок действий
Уважение к вышеуказанным причинам дает вам право обратиться в суд.
Претендент должен придерживаться следующего алгоритма:
- Определите требования.
- Закажите строительно-технический отчет (по возможности).
- Соберите доказательства, подайте иск о признании права собственности на оскорбительное здание.
- Определите подсудность дела (в какой суд обращаться).
- Оплатить госпошлину, предъявить в суд пакет документов.
- Дождитесь вызова слушания.
- Защищайте свою позицию в суде.
- Ждите решения.
- Возьмите выписку из судебного постановления.
- Отправьте документы на регистрацию в МФЦ, дождитесь выписки из ЕГРН (см. «Как зарегистрировать дом построенный из индивидуального жилого фонда в собственность«).
Это не страшно, если актер не проведет обследование до начала слушания. Но в этом случае нужно подать заявку. В нем отражено прошение в суд о назначении строительно-технических изысканий. Инженеры определят, является ли здание самовольной постройкой, кому принадлежит земельный участок, были ли нарушены права соседей и другие факты.
Документы
Собранный пакет документов должен соответствовать требованиям ст. 132 ГПК РФ. Суд примет ходатайство к рассмотрению только в том случае, если:
Образец, модель и характеристики для подачи претензии вы найдете в статье «Иск о признании права собственности на самовольную постройку«.
Сроки и стоимость
В одном случае процесс может занять несколько месяцев. Если навыки не нужны и проблема решается быстро — от 2 месяцев. В сложных спорах с обработкой экспертных данных — до 6 месяцев. Регистрация изменений в ФКП «Росреестра» занимает до 10 рабочих дней.
Обязанность государства подать иск о легализации самовольного строительства рассматривается в соответствии с пп. 1 ч. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ. В основе лежит цена самовольного строительства. Сумма заявки начинается от 400 рублей, но не может превышать 60 000 рублей.
Отдельно оплачивается работа экспертов — расходы несет истец, так как в его интересах признание права собственности.
Заключение
Пересмотр закона о незаконном строительстве в 2018 году привел к серьезным изменениям в судебной практике. Верховный Суд РФ рекомендует изучить фактическую сторону дела. Если здание удастся перестроить, суд предоставит такую возможность. В остальных случаях принимается решение о сносе. Для признания права собственности на незаконное здание необходимо выполнение четырех условий + попытки внесудебной легитимации объекта.
Определение понятия «скваттер» по-прежнему ничего не значит. Необходимо оценить типы и признаки незаконных построек. Не все корпуса стандартные. Бывает, что юридически капитальный объект чистый, но экспертиза покажет, что нарушены нормы СНиП — и тогда возникнут проблемы с оформлением. Если у вас нет времени искать определения и вникать в сложность законов, доверьте это профессионалам. Юристы бесплатно помогут разобраться с видом, признаками и легализацией самовольного строительства. Это сэкономит вам время, деньги и силы.
Посмотрите видео о том, что такое незаконное здание и как его определить:
