Правила и нормы перепланировки квартир в соответствии с нормативными актами - Юридическая помощь онлайн

Основная проблема любой перепланировки — это необходимость соблюдать установленные правила. Часто они прямо противоречат тому, что владелец хотел делать со своим домом, но это не повод нарушать закон. Каковы правила, какую перепланировку в квартире можно и нельзя проводить — читайте в этой статье.

Содержание

Правила при перепланировке
Запрещенные действия при перепланировке квартиры
Разрешенные действия при перепланировке квартиры
Минимальный размер жилой комнаты
Согласовать или узаконить перепланировку
Порядок действий
Документы
Расходы
Сроки
Ответственность за наличие незаконной перепланировки

Правила при перепланировке

Главная особенность всех действующих норм и запретов, которые актуальны при перепланировке, заключается в том, что их перечень меняется в зависимости от региона, в котором находится объект недвижимости. В результате практически невозможно составить исчерпывающий список того, что можно, а что нельзя. Следующие варианты допустимых и запрещенных видов перепланировки являются основными, актуальными для всей территории РФ. Помимо этого, в каждом отдельном районе, населенном пункте или даже на отдельной дороге могут действовать дополнительные ограничения.

Пример: В городе, известном своими старыми зданиями, обычно запрещено размещать кондиционеры на фасаде здания. То же можно сказать и о замене окон на пластиковые, об остеклении балкона и так далее. Список желательно уточнять у местной администрации или у частных специалистов.

Запрещенные действия при перепланировке квартиры

Представленные ниже действия не могут быть согласованы или легализованы ни через МФЦ, ни в суде. Планируя ремонт, рекомендуется учитывать их, а если человек уже несанкционировал перепланировку, включающую указанные элементы, перед ее узакониванием необходимо будет все устроить так, чтобы перечисленных ниже видов работ не было.

Запрещенный:

Сносить, демонтировать или иным образом повредить несущие элементы конструкции здания. Если это будет сделано, общая структурная целостность здания будет нарушена, и дом может просто рухнуть. В результате возникает угроза жизни жильцов, и ответственность будет нести собственник квартиры с такой незаконной перепланировкой.

Самовольно увеличивать нагрузку на полы, стены или перегородки. Особенно это актуально при размещении дополнительных перегородок, разделяющих комнату на две и более. Несмотря на то, что несущие элементы конструкции в этом случае не страдают, давление на перекрытия увеличивается. Очевидно, у них есть определенный запас прочности, но рассчитать возможность повышения давления может только специалист. Если провести такую незаконную перепланировку, как в предыдущем случае, есть вероятность, что дом или его часть рухнет.

Разберите или уменьшите вентиляционные линии. Их можно расширять или менять на более эффективные, но ни в коем случае нельзя снижать их функциональность. Отсутствие нормальной вытяжки может стать серьезной проблемой для жизни и здоровья жителей квартиры.

Переместите ванные комнаты, душевые или туалеты в любое место над жилыми комнатами. Из-за этого увеличивается вероятность очень серьезных протечек, когда затоплены соседи внизу. На практике передача таких элементов возможна только при условии наличия у собственника квартиры или двухуровневой квартиры, расположенной на первом этаже (внизу нет жилья). То же можно сказать и о расположении кухни. Из-за требований к вытяжке кухни должны располагаться строго друг над другом, но не над гостиной.

В туалет / ванную комнату необходимо войти со стороны коридора. Не допускается размещать этот вход через кухню или гостиную. Исключение составляют те ситуации, когда в квартире несколько ванных комнат и одна из них находится рядом со спальней. В такой ситуации разрешено входить именно в эту ванную прямо из спальни. А вот второй санузел обязательно должен иметь вход / выход через коридор.

Ограничьте, частично заблокируйте или полностью удалите доступ к любым общим коммуникациям в здании, включая счетчики, вентиляционные отверстия, трубы и т.д.

Утеплить балкон и лоджию. В этих помещениях нельзя размещать аккумуляторы, теплые полы и другие подобные предметы.

Используйте систему отопления, чтобы создать «теплый пол». Если вы хотите получить такой вариант отопления, он должен быть электрическим, а главное, должно быть разрешение на такие работы от управляющей компании. Вполне возможно, что электроснабжения в квартире не хватит на работу теплых полов и другого оборудования.

Заблокируйте доступ естественного света в любую комнату. Проще говоря, в каждой гостиной, как и на кухне, должны быть окна. Такого источника света может не быть в чулане, коридоре или тамбуре. Это правило распространяется как на существующие комнаты, так и на жилища, которые появятся в результате перепланировки.

Объедините кухню с гостиной, если на кухне используется газовое оборудование. Если возникнет необходимость слияния, сначала нужно поменять оборудование на электрическое, а уже потом делать перепланировку с сносом перегородок.

Изменять внешний вид здания без отдельного разрешения. Во многих случаях, если дом обязан соблюдать общий архитектурный стиль, принятый в городе, на улице или даже в небольшом микрорайоне, любое вмешательство в здание снаружи, включая размещение кондиционеров, строго запрещено запрещенный.

В отличие от внутренней перепланировки, внешние работы выявить намного проще, а потому проблемы с ними при отсутствии соответствующих разрешений возникают очень быстро и со 100-й гарантией.

Разрешенные действия при перепланировке квартиры

Перечисленные ниже виды работ могут выполняться, но для некоторых требуется отдельное разрешение, согласование перепланировки и так далее:

Замена любого оборудования (кроме общего дома) и мебели (в том числе встроенной). Такие работы не требуют отдельного разрешения, особенно если новая техника по своим характеристикам эффективнее и функциональнее старой.

Пример: можно заменить батареи отопления на более качественные, можно переместить котел в другое место, можно заменить одну плиту на другую, можно разобрать встроенный шкаф или, наоборот, смонтировать новый и т.д.на.

Измените расположение тех перегородок, которые не являются несущими, в том числе создав новые двери или закройте старые. Такие стены можно демонтировать, но нельзя строить новые перегородки без отдельного разрешения, если они сделаны из «тяжелых» материалов.

Пример: условно можно разделить комнату на несколько отдельных комнат с помощью различных ширм, гипсокартона и так далее, но без согласования построить капитальную каменную перегородку нельзя.

При наличии разрешения можно сделать дополнительный проем в несущей стене, но ни в коем случае нельзя эту стену сносить.

При наличии разрешения и при условии, что на кухне не используется газовое оборудование, ее можно объединить с гостиной. При этом следует учитывать, что напрямую переносить саму кухонную зону нельзя.

Пример: кухня совмещена с гостиной. Владелец может использовать поверхности входа для облегчения приготовления пищи, но не может перемещать плиту, посудомоечную машину и другое подобное оборудование в ту часть комнаты, которая раньше была входом.

Как его заменить, разрешенных действий значительно меньше, чем запрещенных. Если сильно упростить, то хозяин квартиры, по сути, может более-менее свободно ставить, разбирать или перемещать только перегородки (а не несущие стены). Все остальное запрещено.

Минимальный размер жилой комнаты

Немаловажную роль играет размер жилого помещения, образовавшегося в результате перепланировки. Если их меньше, чем требуется, согласовать такие изменения не получится. Список минимальных размеров:

Ниша кухни: от 5 кв.

Обычная кухня: от 8 кв.

Спальня: от 10 кв.

Гостиная в двухкомнатной квартире: от 16 кв.м.

Пребывание в однокомнатной квартире: от 14 кв.

Согласовать или узаконить перепланировку

Перепланировка может быть согласована или оформлена. Согласование подразумевает предварительное обращение в контролирующие органы для подтверждения ранее созданного проекта. После заключения договора у собственника квартиры есть возможность провести ремонт полностью на законных основаниях, но отводится строго ограниченное время (от нескольких месяцев до 1 года).

Легализация — это подтверждение того, что ремонт уже выполнен. Легализовать перепланировку намного сложнее, чем согласовать, хотя перечень действий обычно остается прежним. Суть в том, что хозяин квартиры может провести такой ремонт, который обычным способом не узаконить. Ему придется обратиться в суд, и далеко не факт, что даже в суде ему позволят оставить все изменения внесенными.

Порядок действий

Чтобы согласовать или узаконить перепланировку квартиры, необходимо:

Заказать проект. Несмотря на то, что проект может быть осуществлен собственником квартиры лично в том случае, если планируются не слишком глобальные изменения (такой проект обычно называют эскизом), лучше обратиться к специалистам, у которых есть все необходимые лицензии.
Готовим остальные документы.
Обратитесь в любое отделение МФЦ.
Заполните заявку и отправьте документы менеджеру вместе с проектом.
Позволено, разрешено.
В сроки, указанные в разрешении, провести ремонтно-восстановительные работы. Если перепланировка уже проводилась, разрешение является поводом внести изменения в техпаспорт. Если разрешение не дано (за ним следует отказ), вы можете попробовать обратиться в суд. Следует помнить, что без помощи опытного юриста добиться своей цели и отстоять уже выполненную перепланировку будет практически невозможно.

Документы

Для обращения в МФЦ вам понадобятся следующие документы:

Проект перепланировки или эскиз.

Паспорт собственника.

Согласие всех совладельцев на перепланировку (если в квартире более 1 собственника).

Доверенность на представителя и его паспорт (если вы планируете работать через представителя).

Свидетельство о регистрации жилья.

Выписка из ЕГРН (служит свидетельством о праве собственности).

Документы на право собственности на квартиру (договор дарения, купли-продажи, приватизации и др).

Если вам необходимо обратиться в суд, помимо всего вышеперечисленного вам также потребуются жалоба, отказ, полученный в МФЦ, и квитанция об уплате госпошлины.

Расходы

Согласование перепланировки — бесплатная процедура, однако при сборе документов могут возникнуть серьезные расходы:

Заказ проекта редевелопмента: от 10 тыс. Руб. Чаще всего: 30-60 тыс. Руб. Точная сумма зависит от того, что вы собираетесь делать. Проект — самый дорогой документ из всего, что требуется для согласования / легализации.

Новая выписка из ЕГРН: 300 руб. Новую заказывать не обязательно, но лучше, если все документы будут максимально «свежими».

Согласие совладельцев: от тысячи рублей.

Доверенность: от 2 тыс. Руб.

Продление технического паспорта: около 5 тыс. Руб.

При обращении в суд возникает дополнительная статья расходов: госпошлина. Благо, его размер составляет всего 300 рублей.

Сроки

Получение разрешения на реконструкцию / перепланировку занимает много времени:

Оформление проекта перепланировки жилья в полном соответствии с требованиями СНИП: от 1 недели. Чаще: от 2-3 недель до 2 месяцев.

Подготовка документов, доверенности, согласия совладельцев и так далее: от 1 дня.

Заказать новую выписку из ЕГРН: от 3-х суток.

В ожидании решения в МФЦ: до 45 дней.

Продление технического паспорта: от 1 недели.

Ответственность за наличие незаконной перепланировки

Если в квартире была проведена незаконная перепланировка (хозяин заранее не договорился и не будет заниматься легализацией), то для начала ему грозит штраф от 2 до 2,5 тысяч рублей.

Вместе со штрафом собственник получает приказ привести дом в полное соответствие всем требованиям нормативных документов и свидетельства о регистрации (вернуть все как было). Если это требование игнорируется, в конце концов, даже если не сразу, жилье будет изъято и продано на аукционе по цене значительно ниже рыночной.

договориться о перепланировке без помощи опытного юриста довольно сложно. Во время бесплатной консультации квалифицированные специалисты расскажут вам о наиболее распространенных особенностях и подводных камнях, связанных с процедурой согласования / легализации. Они также могут представлять интересы клиента в суде и / или при обращении в МФЦ.