Процесс покупки или продажи жилья сопровождается договором. Документ является гарантией того, что одна сторона останется с деньгами, а другая получит недвижимость. Он уточнил сроки операции, порядок оплаты, штрафы за неисполнение обязательств. Накануне регистрации документа, разрешающего регистрацию права собственности, составляется «предварительный договор». Необходимо предъявить для оформления ипотеки, выдачи разрешения на продажу в органы опеки и попечительства. В некоторых случаях расторжение договора возможно только в судебном порядке.
- Что такое предварительный договор купли-продажи?
- Для чего нужен предварительный договор?
- Подготовка к составлению предварительного договора
- Содержание предварительного договора
- Документы для оформления предварительного договора
- Нужно ли заверять предварительный договор у нотариуса
- Пример типового предварительного договора купли-продажи доли квартиры
- Образец предварительного договора купли-продажи доли в квартире
- Особенности составления предварительного договора при продаже доли ребенка
- Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с долями детей
- Предварительный договор продажи квартиры с долями
- Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с долями
- Разрешение споров
- Кто может расторгнуть предварительный договор
Что такое предварительный договор купли-продажи?
Понятие предварительного договора купли-продажи (далее — ПДКП) регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации (статья 429). Соглашение содержит те же пункты, которые появятся в основном соглашении, однако, в отличие от последнего, MAPP может быть изменен с согласия обеих сторон.
По соглашению стороны заключают взаимные обязательства по заключению базового договора купли-продажи объекта недвижимости: квартиры, доли недвижимости или иного.
Составление предварительного договора не обязательно, но желательно для обеих сторон сделки. Это подтверждение серьезности их намерений.
Как только основной договор заключен, предварительный договор аннулируется.
Для чего нужен предварительный договор?
Соглашение о заключении основного договора позволяет продавцу получить гарантии продажи недвижимости, а покупателю — получить ее, если:
Поскольку документ повторяет требования основного контракта, к его исполнению нужно отнестись со всей ответственностью.
Подготовка к составлению предварительного договора
Каждый из участников товарищества вправе распоряжаться своей долей. Для этого он должен получить согласие остальных соинвесторов или уведомить их о скором отчуждении имущества в пользу третьего лица.
До заключения предварительного договора необходимо:
- Сообщите коллегам о продаже. Это позволит вам воспользоваться правом преимущественной покупки (статья 250 ГК РФ). Рекомендуется отправить совладельцам письмо о намерении продать долю, в котором они должны указать цену собственности. Впоследствии в соглашении не может быть указана меньшая сумма, чем предложенная в уведомлении.
- Подождите 1 месяц после того, как сообщники получат уведомления. В это время они могут принять решение о покупке доли или отказе от нее.
- Получить их отказ или согласие на соглашение. Если совладельцы составляют письменные отказы от предложения о покупке и заверяют их у нотариуса, ждать 1 месяц не нужно, можно сразу оформить сделку. В случае отсутствия ответа рекомендуется привлечь нотариуса, который впоследствии подтвердит успешное выполнение процедуры уведомления содокладчикам. Полученные «корни» при доставке или согласии коллаборационистов на продажу необходимо представить в Росреестр.
- Приступайте к исполнению договора.
Если продажа имущества предусмотрена в пользу одного или нескольких соинвесторов, уведомление о продаже не требуется.
Содержание предварительного договора
Документ должен содержать информацию:
- Место составления, дата.
- Указание сторон сделки, ФИО, паспортные данные.
- Поделитесь функциями. Описание должно позволять идентифицировать объект. Указываются размер доли, адрес квартиры, этажность дома, общая и жилая площадь имущества. При продаже натуральной доли, находящейся в муниципальных квартирах, указывается кадастровый номер.
- Стоимость недвижимости, порядок проведения расчета. Деньги можно перечислить наличными, перечислить по безналичному расчету, используя сейф, с привлечением заемных средств.
- Наличие предоплаты или депозита. Разница между концепциями заключается в том, что в случае дефолта продавца последний должен вернуть задаток в двойной сумме (ст. 381 ГК РФ). Ранее включение оговорки о залоге в предварительный договор не имело юридической силы. Впоследствии в судебной практике возникли прецеденты по выплате суммы задатка, являющейся предметом предварительного договора купли-продажи потерпевшей стороне (Постановление Верховного Суда РФ № 53-В08-5 от 22.07.2008). Рекомендуется нотариально заверить договор, содержащий пункты об авансовом платеже или задатке.
- Сведения об иных лицах, являющихся совладельцами отчуждаемого имущества, а также о гражданах, зарегистрированных в квартире.
- Информация об условиях и сроках заселения, выселения, аннулирования.
- Информация о любых залогах. Если после подписания одна из сторон передумает заключить сделку, узнав об обременении, уплаченная сумма будет возвращена, и можно будет отказаться от подписания договора без негативных последствий.
- Данные о наличии или отсутствии задела коммунальных услуг. Если выяснится, что есть задолженность, можно включить в договор пункт, по которому продавец обязуется оплатить долги ЖКХ из суммы внесенного аванса.
- Информация о том, кто будет нести расходы в связи с подготовкой и составлением основного договора.
- Способы разрешения споров.
- Прочие условия относительно возможности внесения изменений, действий в случае форс-мажорных обстоятельств.
- Срок действия. Его может не быть в списке. Таким образом, «по умолчанию» сторонам предоставляется срок в 1 год для завершения рамочного контракта с даты подписания ПДКП.
- Реквизиты и подписи сторон.
К договору должны быть приложены титульные, технические документы.
Документы для оформления предварительного договора
Продавец и покупатель заинтересованы в чистоте и законности сделки. Вся информация об объекте содержится в документах, которые должны быть подготовлены обеими сторонами:
|
Сторона соглашения |
Документ |
Дополнительные документы |
|---|---|---|
|
Продавец |
|
|
|
Покупатель |
Заграничный пасспорт. |
Если жилье приобретено в ипотеку: |
Нужно ли заверять предварительный договор у нотариуса
Согласно ст. 429 ГК РФ форма ПДКП должна соответствовать форме, установленной для основного договора.
Согласно п.1 ст. 42 закона «О государственной регистрации недвижимого имущества» п. 218-ФЗ от 13 июля 2015 года сделки по продаже долей в праве общей собственности подлежат нотариальному удостоверению.
Поскольку ПДКП будет касаться отчуждения доли квартиры, то по аналогии с основным договором он должен быть оформлен в письменной форме и сопровождаться нотариальным актом. При несоблюдении правил составления акта он может быть признан недействительным.
На практике в большинстве сделок эти соглашения не заверяются и считаются действительными.
Чтобы избежать признания сделки недействительной, не лишним будет заверить ПДКП у нотариуса.
Пример типового предварительного договора купли-продажи доли квартиры
Образец предварительного договора купли-продажи доли в квартире
Особенности составления предварительного договора при продаже доли ребенка
Если вы решите продать долю, принадлежащую несовершеннолетнему ребенку (младше 18 лет), потребуется разрешение органов опеки и попечительства.
Дети имеют право собственности. Имущество, которое они получили в процессе приватизации, когда они покупают дом за счет материнского капитала, после получения наследства или иным образом, находятся в управлении родителей или опекунов. При этом органы опеки и попечительства проверяют:
Попытки «обойти» ООП будут тщетными. Хотя предварительное соглашение может быть подписано, для получения разрешения на продажу доли ребенка потребуется:
Для получения разрешения от ООП необходимо предоставить документ, в котором будет указано, что несовершеннолетний приобретет долю не меньшего размера и площади в собственности.
Время ожидания ответа от ООП составляет в среднем 15 дней. Чтобы определить точную дату, необходимо узнать, как часто проходят заседания совета директоров.
Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с долями детей
Предварительный договор продажи квартиры с долями
Квартиру могут продавать сразу несколько собственников.
Пример. Супруги, у которых брак не сложился, решили раздел общего имущества. Каждому было предоставлено ½ доли в секторе недвижимости. Через некоторое время они решили продать всю квартиру и разделить сумму продажи, так как отдельная продажа акций была убыточной. В этом случае между покупателем и двумя собственниками заключается договор.
Образец предварительного договора купли-продажи квартиры с долями
Разрешение споров
Если одна из сторон не выполняет свои обязательства, другая сторона имеет право обратиться в суд для обеспечения соблюдения условий контракта. Если такой возможности нет, то в приложении стоит подсчитать размер потерь, понесенных из-за бесцельного ожидания, и попросить их возмещение.
Если выясняется, что условия не были соблюдены по уважительной причине (болезнь, срочный выезд), суд может признать виновного невиновным.
Кто может расторгнуть предварительный договор
Если покупатель решит отказаться от покупки доли квартиры, он имеет право не соблюдать условия, указанные в договоре. Однако внесенная сумма депозита останется у продавца.
Если продавец не соблюдает условия контракта, он должен вернуть покупателю двойной залог.
Если при заключении договора задаток не внесен, при отказе от его исполнения стороны ничего не теряют (кроме случаев взыскания суммы упущенной выгоды в судебном порядке).
можно заключить договор самостоятельно, не имея юридической подготовки, но если вы столкнетесь с недобросовестным покупателем или продавцом, возникает угроза потери денег или приобретения неликвидной, неподходящей доли в квартире.
Не знаете, какие пункты должны быть в предварительном договоре купли-продажи доли в квартире? Как уберечься от провала в бизнесе? Нужно ли мне заверять предварительный договор при продаже акций? Какие подводные камни ожидаются при покупке квартиры в долевой собственности? Ответы на эти и другие вопросы даст юрист сайта ros-nasledstvo.ru. Консультации предоставляются бесплатно.
