Предварительный договор купли-продажи квартиры для опеки

Предварительный договор купли-продажи (PRKP) — это договор, заключаемый сторонами с целью подтверждения их взаимных намерений в отношении квартиры. ПДКП выполняет функции гарантии и безопасности. Благодаря заключению этого документа Продавец подтверждает, что желает и готов продать жилье Покупателю в согласованные сроки. Покупатель, с другой стороны, подтверждает, что он желает и готов приобрести жилье у этого конкретного Продавца вовремя и по указанной цене.

По умолчанию выдача PDKP является добровольной (то есть предварительное соглашение может заключаться, а может и не заключаться). Однако, если в сделке задействованы органы защиты и защиты, необходимо оговорить предварительную договоренность. Как правильно составить это соглашение?

Когда сделка проводится с участием органов опеки

Органы опеки и попечительства (OLP) всегда принимают участие в купле-продаже, если сделка прямо или косвенно затрагивает интересы доверенного лица: несовершеннолетнего, недееспособного или ограниченно дееспособного гражданина. Например, если ребенок выступает совладельцем квартиры или зарегистрированным съемщиком, отчуждение будет невозможно до получения официального разрешения (согласия) ООП. Получение этого документа обязательно в соответствии со ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 г. 48-ФЗ.

согласие требуется только в том случае, если лицо, находящееся под опекой, выступает Продавцом или зарегистрировано в квартире Продавца. Если лицо, находящееся под опекой, находится на стороне Покупателя, согласие ООП не требуется. При покупке недвижимости просто отсутствует риск ущемления интересов несовершеннолетнего, недееспособного или лица с ограниченной дееспособностью, поэтому обращаться в Орган защиты нет необходимости.

Разрешение может быть выдано органами опеки и попечительства только в том случае, если родитель, усыновитель, опекун или попечитель:

1. Предоставьте документальное подтверждение того, что после выписки Опекуна из дома ему будет выдан вид на жительство в другом доме с аналогичными параметрами (общая площадь, услуги и т.д.).
2. Он представляет собой документальное свидетельство того, что после продажи квартиры, которая полностью или частично принадлежит Guardian, будет приобретена аналогичная недвижимость. Здесь все аспекты проверяются, сравниваются и анализируются государственными служащими в индивидуальном порядке. Основное внимание уделяется стоимости жилья, съемке и количеству комнат. Однако расположение новой квартиры тоже может привести к отказу. Например, сотрудники ведомства вправе сослаться на то, что на выбранном участке инфраструктура инфраструктуры недостаточна. В результате жилищные условия неравные, что вредит интересам ребенка / инвалида / инвалида.
3. Предоставьте документальное подтверждение того, что по завершении сделки на зарегистрированный банковский счет Guardian будет переведена денежная сумма, соответствующая стоимости проданного имущества. Однако отчуждение с таким условием одобряется ООП гораздо реже, чем с условием приобретения новой недвижимости.

На практике участие ООП в операции купли-продажи часто приводит к тому, что продавец просто не может продать принадлежащую ему квартиру. Власть предпочитает перестраховаться и поэтому выдает отказы. Получить согласие на соглашение может быть сложно.

Если в транзакции участвуют доверенное лицо и PLO, это автоматически устанавливает некоторые ограничения. Согласно ст. 37 ГК РФ законный представитель несовершеннолетнего / недееспособного / ограниченно дееспособного ребенка не может продать имущество своего подопечного ни себе, ни супругу, ни близким родственникам первой линии. Под близкими родственниками понимаются бабушка и дедушка, братья и сестры Хранителя. 

Если сделка будет проведена без получения согласия ООП или при любом другом нарушении действующего законодательства, она будет признана недействительной в суде. Сотрудники учреждения имеют право обратиться в суд с соответствующей жалобой. Если претензия будет удовлетворена, товар будет возвращен Юридическому представителю и его отделу. Однако родитель, приемный родитель, опекун или попечитель должны будут покрыть любые убытки, которые стороны понесли в результате недействительной транзакции.

Предварительный договор купли-продажи для опеки: зачем нужен и как составляется

Предварительный договор купли-продажи — необходимый акт, без которого органы защиты даже не рассматривают апелляцию заявителя. Именно PDKP изучается сотрудниками на предмет того, как, кому и по какой цене продается недвижимость.

Для того, чтобы Опекун выдал разрешение на отчуждение квартиры, необходимо будет убедить их, что имущественные права и интересы Опекуна никоим образом не пострадают. Часто этот факт может быть подтвержден только благодаря одновременному заключению параллельного МПКП — на приобретение нового жилья. Получается, что в одной сделке гражданин и его ведомство выступят продавцами, а в другой — покупателями. В этом случае оба предварительных соглашения подлежат ООП.

Предварительный договор позволяет сотрудникам оценить все существенные условия данной сделки и понять, насколько уместна и необходима запланированная продажа для несовершеннолетнего, недееспособного или инвалида. Именно на основании этого соглашения (или 2-х соглашений) представители учреждения проводят юридическую экспертизу сделки, в которой участвует доверенное лицо.

PDKP предшествует основному договору купли-продажи и служит основанием для его заключения, но это не означает, что к подготовке этого документа можно отнестись небрежно. Напротив, предварительный договор уже устанавливает реальные правовые отношения между Продавцом и Покупателем и гарантирует им определенные обязательства. За невыполнение этих обязательств как одна, так и другая сторона рискуют нести ответственность, предусмотренную как положениями самого контракта, так и действующими нормативными актами.

PDKP не должен содержать формальных и существенных ошибок, потому что впоследствии вся информация отсюда будет перенесена в основной договор купли-продажи. Если это разрешено положениями PDKP, стороны могут немного изменить отдельные пункты при составлении основного договора купли-продажи. Однако суть и смысл ключевых соглашений остаются неизменными (стоимость недвижимости, объект сделки и т.д.

Предварительный договор должен содержать следующую информацию:

1. Дата и место заключения ПДКП.
2. Персональная информация о сторонах (Продавце и Покупателе). Здесь указаны их полное имя, дата и место рождения, паспортные данные, регистрация и фактический адрес проживания.
3. Подробное описание объекта отчуждения.
4. Ссылка на документ о праве собственности (например, договор купли-продажи, по которому продавец получил право собственности) и подтверждающий документ (извлеченный из USRN).
5. Стоимость отчуждаемого объекта (цифрами и прописью).
6. Права и обязанности сторон.
7. Порядок расчетов. Оплата полной суммы может производиться в разные дни, частями, при условии оплаты в рассрочку и т.д. Все это стороны должны будут обсудить и прописать в тексте договора (условия, способы, валюта, банковские реквизиты и т.д.).
8. Информация об арестах и ​​размерах жилья (независимо от того, когда продавец должен их устранить). Обычно в предварительном договоре прописывается пункт, согласно которому на квартиру специально накладывается ограничение в виде залога. Это означает, что до тех пор, пока не будет выплачена полная сумма, Продавец будет оставаться владельцем дома, но ему будет запрещено использовать его или предлагать третьим лицам.
9. Информация о зарегистрированных или временно уволенных лицах (существуют они или нет, кто и когда должен проверять всех зарегистрированных жильцов квартиры).
10. Информация о долгах по счетам (нужно ли, кому и когда их платить).
11. Порядок несения расходов (кто платит).
12. Порядок внесения залога или аванса.
13. Положение о добровольности заключения данного договора (подтверждает, что данная продажа не относится к категории сделок с ограниченным доступом).
14. Ответственность сторон в случае несоблюдения условий настоящего договора.
15. Дата вступления в силу УПК (обычно — «с момента подписания сторонами»).
16. Дата, к которой стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи.
17. Количество оригиналов (1 — продавцу, 1 — покупателю и 1 — органу опеки и попечительства).
18. Подписи сторон с расшифровками.
19. Детали деталей.

В целом предварительный договор купли-продажи на хранение практически идентичен стандартному предварительному договору купли-продажи. Ни в первом, ни во втором случае документ не требует нотариального заверения и не предполагает государственной регистрации (в государственных органах регистрируется только основной договор).

Однако при составлении ПДЧ для органов опеки и попечительства сторонам придется учесть следующие нюансы:

1. Если одной из сторон мирового соглашения по соглашению является несовершеннолетнее лицо в возрасте до 14 лет, недееспособное или ограниченно дееспособное лицо, все юридически значимые для него действия совершает его законный представитель. Например, этот Хранитель может быть владельцем продаваемого дома. В столбце «Поставщик» указывается личная информация этого конкретного опекуна. Однако рядом с ним приводится письменное разъяснение, что от имени Продавца действует его Законный представитель с указанием его персональных данных. Законный представитель подписывает все документы от имени Департамента.
2. Если одной из сторон мирового соглашения по соглашению является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, не имеющий психических отклонений, то он является независимым юридическим лицом. Он не только указывается в графе «Продавец», но и ставит свою подпись на всех документах. В тексте договора необходимо указать, что несовершеннолетний ребенок участвует в сделке с согласия своего законного представителя. Здесь также необходимо указать личные данные Законного представителя.

Решение о продаже имущества, принадлежащего несовершеннолетнему ребенку в возрасте от 14 до 18 лет, может принимать не только его родитель, усыновитель, опекун или опекун. Сам несовершеннолетний собственник также вправе распоряжаться своим имуществом. Для этого ему необходимо будет выполнить стандартную процедуру: получить одобрение своего законного представителя (в том числе письменное согласие), заключить PDKP с покупателем, получить разрешение на проведение сделки в PLO, оформить основную закупку и продажу заключить договор и зарегистрировать смену собственника в Росреестре.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры для опеки

Приведенный ниже документ можно использовать в качестве примера контракта.

Обращение в органы опеки с предварительным договором купли-продажи

После составления и подписания PDKP продавец должен обратиться в Управление по защите и территориальной защите.

Сюда приходят оба Юридических представителя второстепенной стороны сделки, даже если они уже разведены или не проживают совместно. Требуется совместный визит, так как и первый, и второй взрослые должны заполнить здесь заявки на разрешение на продажу квартиры (каждое отдельно).

Если у человека нет возможности найти и привести в ООП второго законного представителя, ему придется обратиться в суд с жалобой о признании гражданина пропавшим без вести. Например, это необходимо, когда родитель не проживает с семьей и их местонахождение неизвестно. Без соответствующего постановления суда сотрудники ООП могут настоять на том, чтобы в учреждение был доставлен второй родитель, приемный родитель, опекун или опекун.

Юридический представитель может связаться с ООП только в том случае, если у него есть:

Если несовершеннолетнему, участвующему в операции, уже исполнилось 14 лет, он вместе со своими законными представителями обращается в Службу охраны и представляет от своего имени отдельное Заявление о выдаче разрешения на продажу квартиры. Если решение о продаже было принято законными представителями ребенка и он сам согласен с отчуждением, он также оформляет письменное согласие на планируемую сделку в ООП. Инвалиды или ограниченно дееспособные люди не посещают ни одно учреждение и не оформляют никаких документов, т.к все это ответственность их родителей, приемных родителей, опекунов и попечителей.

Вместе с предварительным договором купли-продажи в ООП вам необходимо иметь следующие основные документы:

Для отчуждаемой и вновь приобретенной квартиры предусмотрены (отдельными комплектами):

Сроки рассмотрения и завершение процедуры

Рассмотрение поданной заявки и изучение предварительного договора купли-продажи (или двух договоров одновременно) осуществляется в течение 15 дней с момента принятия сотрудниками ООП всего комплекта материалов от заявителя (п. 3 статьи 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48).

Если семья получает разрешение на продажу недвижимости, сделка должна быть завершена в стандартном формате. Для каждой ПДКП заключается свой основной договор купли-продажи, который затем регистрируется в Росреестре с уплатой госпошлины в размере 2000 рублей. Если в сделке в качестве продавца участвует несовершеннолетний / недееспособный / частично недееспособный гражданин, то основной договор купли-продажи необходимо заверить в нотариальной конторе.

Письменное согласие ООП признается действительным в течение 1 месяца с даты выдачи, если иное не указано в тексте самой статьи или в регламенте конкретного учреждения. Во избежание проблем рекомендуется заранее поинтересоваться у сотрудников госоргана, через сколько дней разрешение будет недействительно.

Если семья столкнулась с отказом органов опеки и попечительства, они могут пойти по одному из следующих путей:

1. Вариант 1. Расторгнуть предварительный договор с Покупателем и, если существовал параллельный договор на покупку новой квартиры, расторгнуть предварительный договор с Продавцом. В этом случае Законный представитель Доверенного лица рискует понести санкции, предусмотренные положениями этих договоров.
2. Вариант 2. В течение 3 месяцев обратиться в суд с жалобой на оспаривание решения органов опеки и попечительства об отказе в даче согласия на продажу жилого помещения. Районные суды несут ответственность за рассмотрение этих дел. Претендент должен будет заплатить госпошлину в размере 300 рублей (для физических лиц).

Предварительный договор купли-продажи является ключевым документом, на основании которого сотрудники ООП примут окончательное решение. Вот почему так важно составить этот документ, компетентный с юридической точки зрения. Описанные здесь условия и соглашения должны быть адаптированы к индивидуальным характеристикам конкретной сделки. Не знаете, с чего начать составление предварительного договора купли-продажи? Обратитесь к юристу на ros-nasledstvo.ru за бесплатной консультацией и получите ответы на свои вопросы.