Предварительный договор купли продажи квартиры с задатком и без

При покупке недвижимости накануне Основного договора стороны могут заключить предварительный договор купли-продажи квартиры с залогом или без него. Документ позволяет подтвердить намерение купить дом и, если жизненные обстоятельства изменятся, скорректировать некоторые моменты или отложить покупку. Его не обязательно составлять, однако в некоторых случаях без предварительного согласования не обойтись.

Что дает предварительный договор купли-продажи квартиры

Фактически, Предварительное соглашение о продаже (PDKP) — это соглашение о заключении Генерального соглашения в будущем на согласованных условиях. Рекомендуется оформить PDKP в следующих случаях:

1. На данный момент у покупателя недостаточно денег для совершения покупки. Заключая PDKP, продавец подтверждает свою готовность дождаться получения недостающей суммы, а покупатель подтверждает свою готовность приобрести недвижимость в срок.
2. Невозможность приехать лично для завершения сделки. Иногда стороны не могут отстаивать мировое соглашение, и действия через посредников вызывают подозрения. Регистрация PDKP позволяет отложить продажу до прибытия сторон.
3. Отсутствие необходимых документов. Для выдачи некоторых сертификатов, например разрешения органов безопасности на продажу, может потребоваться от 2 недель до 1 месяца, поэтому иногда сторонам срочно требуется отсрочка транзакции для сбора документов.
4. Недоверие со стороны покупателя. Продавец должен подтвердить, что квартира принадлежит только ему и после продажи «скрытые» хозяева не появятся. На сбор доказательств в виде дополнительных справок, выписок уйдет от 1 до 4 недель.

Выполнение контракта регулируется ст. 429 ГК РФ. По закону он должен содержать те же условия, что и в Основном соглашении. Предконтракт отражает готовность приобрести квартиру по указанной цене в течение определенного периода времени.

Чем отличается предварительный договор купли-продажи квартиры от основного договора

Основное различие между Предварительным соглашением и Основным соглашением заключается в том, что в последнем не указываются причины приобретения права собственности на недвижимость. По договору нет передачи квартиры или денег в оплату за проживание. Также есть другие особенности, на которые следует обратить внимание:

1. Предмет соглашения в ПДКП можно описать менее подробно, чем в Общем. Достаточно указать точный адрес. Однако при желании детали можно детализировать, указав количество комнат, площадь и другие нюансы.
2. Несмотря на конкретное указание цены квартиры в ПДКП, оплата при ее заключении не производится. Единственное, что могут сделать стороны, — это договориться о предоплате или задатке против суммы, указанной в основном Соглашении.
3. Предварительное заочное рассмотрение действительно в течение одного года, после чего оно считается недействительным по взаимному соглашению сторон или решается в судебном порядке. Срок действия основного Соглашения не ограничен. Это означает, что если стороны заключили договор купли-продажи квартиры, при необходимости, они его нотариально заверили и зарегистрировали в Росреестре, то он действует до окончательного исполнения обязательств. Конечно, могут быть временные ограничения, например, по дате оплаты полной стоимости квартиры или по конкретной дате выселения жильцов.
4. Предварительный договор должен быть заключен в письменной форме. Нотариальное заверение не требуется. С другой стороны, основной договор купли-продажи может быть заключен в простой форме, а в некоторых случаях — в нотариальной форме (в случае продажи квартиры недееспособного гражданина, несовершеннолетнего или в дело о продаже квартиры в совместной собственности). При этом государственная регистрация в Росреестре — обязательная процедура.

ПДКП может включать дополнительные гарантии исполнения обязательств: аванс или задаток.

Задаток в предварительном договоре купли-продажи квартиры

Между понятиями «аванс» и «депозит» есть существенная разница.

Залог максимально точно соответствует критерию средств обеспечения контракта. Согласно ст. 380 ГК РФ, именно такая сумма выдается одной стороной договора другой стороне. Залог является частью оплаты покупки квартиры. Он вводится как доказательство намерения добросовестно выполнить договор.

Какой бы ни была сумма депозита, согласие на его выплату должно быть оформлено в письменной форме.

В случае нарушения договоренностей внесение депозита несет угрозу материального ущерба для обеих сторон.

Согласно ст. 381 ГК РФ, если обязательство не может быть исполнено или стороны сами договорились об отмене сделки, задаток может быть возвращен. Однако, если покупатель откажется от намерения купить квартиру, оставленный им залог останется у продавца. Последние тоже могут понести убытки. Если продавец берет задаток и передумает продавать недвижимость, он должен заплатить удвоенный задаток. Кроме того, нарушение обязательств должно компенсировать контрагенту понесенные убытки.

Еще одна распространенная форма оплаты до совершения сделки — заключение договора о предоплате. Это процент от основной суммы контракта. В случае прекращения обязательств этот платеж подлежит возврату, но с учетом понесенных второй стороной расходов.

Пример. Продавец получил предоплату — 10% от стоимости квартиры и частично потратил деньги на оформление документов при продаже. Жена отговорила покупателя от покупки квартиры, поэтому продавец вернул покупателю только оставшуюся сумму аванса.

Если сумма не относится к депозиту, она считается авансом.

Для Покупателя и Продавца предпочтительной формой гарантии выполнения контракта является обеспечение (не путать с залогом, когда на имущество возлагается обременение). Его выплата имеет более серьезные негативные последствия в случае нарушения положений ПДКП. Если стороны соглашаются внести депозит, это означает, что они не боятся возможных трудностей и настроены на завершение сделки.

Условие оплаты задатка может быть включено в предварительный договор купли-продажи квартиры. При внесении денежной суммы в качестве залога стороны оформляют квитанцию, удостоверяющую, что Покупатель осуществил перевод, а Продавец принял определенную сумму, и в квитанции должны быть указаны слова «залог», в противном случае действие будет рассматриваться как предоплата.

К чему обязывает, риски покупателя, последствия нарушения договора

Предварительный договор обязывает Покупателя приобрести квартиру в будущем. В случае отказа он рискует потерять сумму внесенного депозита. Не исключен даже запуск процесса. Дело в том, что согласно п.5 ст. 429 ГК РФ в случае нарушения обязательств каждая сторона договора вправе обратиться в суд с заявлением о регистрации продажи квартиры в течение шести месяцев со дня неисполнения обязательств.

Что касается рисков, то на вторичном рынке недвижимости заключение ПДКП претензий не предъявляет. Все предельно ясно и прозрачно. Есть желание заключить ПДКП — пожалуйста, закон дает такое право, нет желания давать никаких обязательств — договор не заключен. Затем, при регистрации продажи, сразу же составляется Основное соглашение.

Риски заключения ПДКП на первичном рынке недвижимости

Наибольшие риски связаны с покупкой жилья по МПКП на первичном рынке. Дело в том, что застройщик должен заключить с покупателем договор о владении капиталом. Согласно этому документу, управляющий берет деньги в долг у инвестора (покупателя квартиры) и взамен обязуется по завершении строительства заключить договор, который повлечет переход права собственности от застройщика к покупателю.

Замена DDU на PDKP означает, что Покупатель не будет иметь права требовать от застройщика передачи квартиры в собственность. Если строительство будет незавершенным, в лучшем случае инвестор сможет вернуть залог.

Следует отметить, что риск «двойной продажи» исключен при регистрации программы дошкольного образования и МПКП может быть заключен несколько раз. Тогда на готовую квартиру подадут заявки несколько обманутых инвесторов.

При покупке квартиры на первичном рынке ПДКП может быть оформлен только при условии, что квартира уже существует физически, девелопер является собственником и намерен ее продать. При инвестировании в строительство достаточно заключения DDU. Кроме того, не стоит доверять предложению девелопера заключить предварительный договор о долевом участии, так как оно не влечет за собой юридических последствий, подобных DDU.

Где заключить

Вы можете заключить договор о намерениях продать квартиру:

Первый способ — самый дешевый и опасный, поскольку малейшая неточность в формулировках пунктов, которые может содержать стандартный контракт, превратит PDKP в бесполезную бумагу. Как правильно составить документ, нужно спросить у юриста.

Нотариус может помочь грамотно составить документ, оценить дееспособность сторон и подтвердить добровольность действий продавца и покупателя.

Агенты по недвижимости действуют прежде всего в интересах продавца. Защита покупателей — это последнее, о чем они заботятся. В подавляющем большинстве случаев для гарантии сделки предлагается указать, что покупатель вносит аванс, возврат которого крайне затруднен.

Обязательно ли заключать

Регистрация ПДКП является добровольной. Если продавец не желает выполнять договор о намерениях завершить сделку, он может «потерять» покупателя, которому этот документ нужен. Дело в том, что при оформлении ипотеки покупатель должен предоставить банку письменное обязательство приобрести предмет, на который выдается большая сумма денег. Именно ПДКП позволяет заключить кредитный договор.

Нужно ли регистрировать

Документ не подлежит государственной регистрации, не является основанием для перехода права собственности.

Срок действия

Срок действия предварительного договора указывать не обязательно, однако, если для Покупателя (Продавца) важно, чтобы сделка была завершена в течение определенного периода, то необходимо оговорить, что Основной договор должен быть заключен, например, к 6 месяцам. Срок действия предварительного бессрочного договора купли-продажи указан в п. 4 ст. 429 ГК РФ. По умолчанию документ действителен 1 год.

Как только основной договор заключен, предварительный теряет силу.

Как правильно составить предварительный договор купли-продажи квартиры

При составлении MPCP следует помнить следующее:

Соглашение представляет собой проект основного соглашения, в котором повторяются его пункты и который подлежит заключению через определенный период времени. По согласованию сторон в некоторые положения могут быть внесены изменения.

В договоре различаются существенные условия и дополнительные условия.

К необходимым условиям относятся:

Эти пункты обязательно должны присутствовать в соглашении, но по своему усмотрению стороны могут детализировать соглашение, добавив дополнительные пункты.

Образец предварительного договора купли продажи квартиры с задатком

Образец (шаблон) предварительного договора купли продажи квартиры без задатка

Имеет ли предварительный договор юридическую силу

Независимо от того, заверен ли договор нотариально, он имеет юридическую силу и влечет за собой правовые последствия.

Стороны обязуются завершить сделку, однако непредвиденные обстоятельства могут стать причиной отказа от прежних намерений. Далее события развиваются по одному из возможных сценариев:

1. Если срок предварительного договора истекает, и ни одна из сторон не заявляет о намерении заключить основной договор, ПДКП считается недействительным. При желании одна из сторон может обратиться с просьбой о продлении срока, а другая может принять предложение или отклонить предложение.
2. Если срок не истек и обе стороны готовы отклонить сделку, залог возвращается предыдущему владельцу. Продавец и Покупатель заключают документ-соглашение при прекращении PDCP.
3. Одна из сторон направляет другой стороне письменное предложение о расторжении договора. В этом случае инициатор должен быть готов к потере суммы депозита (или удвоению суммы депозита). Как правило, дело доходит до суда только в том случае, если нет возможности устранить несоответствия существенного характера.

Подробнее: Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры Не стоит недооценивать юридическую силу предварительного договора. Его заключение и прекращение регулируется законом. В судебной практике немало случаев, когда собственник был вынужден продать квартиру, если у него не было средств для возврата залога.

Как отказаться от предварительного договора

На этапе подписания договора любая из сторон может просто отказаться от его заключения. Если документ уже подписан, есть возможность расторгнуть обязательства или изменить существенные условия (например, стоимость квартиры).

Для изменения условий необходимо заключить дополнительное соглашение. Это возможно только в том случае, если другой стороне все равно.

Как вернуть деньги

При составлении ПДКП необходимо четко установить, действительно ли продавец (покупатель) настроен продать или купить, если возможен отказ. Если есть нюансы, например, ожидается внебиржевая сделка, от которой зависит следующая продажа, то положение о внесении депозита указывать не стоит.

На практике, если транзакция отменяется по вине продавца, в 99% случаев задаток просто выплачивается покупателю в исходном размере (без двойного увеличения).

Бывают случаи, когда принципиальный покупатель, который потратил время на поиски и вдохновленный предстоящей покупкой, хочет вернуть задаток, вдвое превышающий сумму. Тогда придется обращаться в суд, а это дополнительная трата времени и денег, и в итоге суд, учитывая финансовое положение продавца, может обязать нарушителя произвести выплаты, например, 2 тыс рублей в месяц.

Часто проблема возврата залога беспокоит покупателя, ведь по закону продавец имеет право оставить залог себе в случае отмены сделки. Первое, что нужно сделать, это попытаться договориться с продавцом о возврате всей суммы депозита или хотя бы его части. Если средства уже потрачены, шанс возврата ничтожен. Тогда вы можете попробовать вернуть средства через суд, но для этого нужны веские причины, например: нарушение обязательств продавцом; сокрытие фактов о квартире, делающих невозможным ее покупку. При этом важно иметь доказательства неблагоприятных ситуаций, которые привели к отказу от завершения операции.

Предварительная договоренность — важная, а иногда и крайне необходимая составляющая процесса покупки квартиры. Без него продавец не сможет получить разрешение органов опеки и попечительства на продажу, а покупатель не сможет оформить ипотеку в банке. К подготовке документа нужно подойти максимально ответственно. Лучшая защита от неплатежеспособности — обеспечить договор залогом. В то же время обе стороны могут запросить возврат, в отличие от предоплаты, когда в проигрыше остается только продавец.

Часто положения МАП сформулированы настолько неверно, что признать права и обязанности по вышеизложенному просто невозможно из-за ряда противоречий в законодательстве.

Чтобы получить защиту от сбоя транзакции, нужно заранее поинтересоваться: зачем нужен залог при предварительной купле-продаже? Как заключить сделку? Каковы риски для покупателя и продавца в случае отмены сделки? Как выглядит предварительный договор и каков срок его действия? Мне нужно нотариальное заверение? Ответы на все вопросы бесплатно предоставит юрист сайта ros-nasledstvo.ru.