Покупка доли в квартире — относительно недорогой способ получить собственное жилье или хотя бы несколько квадратных метров для постоянного вида на жительство. С другой стороны, продажа ненужной доли поможет собрать хорошую сумму на другие нужды.
Что такое преимущественное право покупки доли в квартире
В отличие от обычной купли-продажи квартиры или целого дома, доля должна быть продана строго по правилам. И главный из них — это право преимущественного права других собственников жилья (ст. 250 ГК РФ). Суть в том, что другие собственники должны иметь возможность купить долю продавца на тех же условиях, что и третье лицо, и в то же время иметь право купить эту часть квартиры, даже если все уже согласовано с третьим лицом участник покупателя.
Продажа или дарение
Право преимущественного отказа распространяется только на продажу и покупку или обмен акций, но не на дарение. Поэтому, если критически важно передать свою долю конкретному человеку, вы можете просто подарить ее ему. Но если сделка фиктивная, другие собственники могут обратиться в суд и признать ее недействительной.
Пример: у квартиры 4 собственника, каждый из которых владеет 1/4 собственности. Один из них намерен продать свою долю, но не только кому угодно, но и конкретному человеку. Поскольку это невозможно сделать, минуя совладельцев, которые, как известно продавцу, даже не против покупки его доли в доме, он просто передает эту долю другому лицу. В ответ на это новый владелец «преподносит» определенную сумму средств предыдущему владельцу. Данная сделка имеет все признаки продажи и поэтому может быть признана фиктивной и недействительной.
Преимущественное право и продажа доли в квартире с торгов
Единственное условное решение — продать на открытом аукционе. Это верно в том случае, если у собственника есть долги, и в качестве компенсации кредитор продает долю, чтобы вернуть свои деньги. Но и здесь есть обязательство, что эта доля должна быть сначала предложена для выкупа совладельцами и только впоследствии выставлена на аукцион (статья 255 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пример: у акционера есть кредит в банке. Доля квартиры была предоставлена в качестве гарантии. Человек не выплачивает долг, и банк принимает соответствующие меры: описывает имущество (долю) и предлагает совладельцам для приобретения. Только в случае отказа банк может выставить акцию на открытый аукцион, но не раньше.
Как реализовать преимущественное право
Чтобы воспользоваться своим правом преимущественного отказа, вы должны сначала получить подходящее предложение от потенциального продавца. В нормальных отношениях между соседями это также может быть устное, но для минимизации возможных рисков и дальнейшего оспаривания сделки они обычно все же делают письменные предложения о покупке доли под расписку.
Впоследствии вы можете ответить согласием или отказаться от права преимущественной покупки. Если покупателей несколько, они могут решить эту проблему между собой или решит продавец.
Стоимость доли
очень важно, чтобы при отправке предложения в нем были указаны все условия сделки: сумма, условия оплаты, сроки и так далее. И они должны быть одинаковыми для всех сторон, как для совладельцев недвижимости, так и для третьих лиц. Если выясняется, что в предложении совладельцам продавец указал завышенную сумму для отказа от покупки, но на самом деле продал долю по другой и более низкой цене, такая покупка и продажа может быть оспорена.
Нарушение преимущественного права
довольно сложно обнаружить, что право преимущественной покупки было нарушено, особенно если покупатель и продавец заранее договорились скрыть этот факт (например, как в случае с описанными выше «подарками»). Однако, если информация стала известна, можно подать иск в суд и признать сделку недействительной.
Если суд примет положительное решение, продавец доли будет обязан вернуть покупателю всю сумму, которую он ранее получил от него, и, в свою очередь, обязан вернуть права на недвижимость.
Порядок действий
- Соберите доказательства того, что транзакция была фиктивной, мошеннической и т.д.
- Составьте жалобу (пример см. Ниже).
- Подайте заявление в суд (лично или по почте).
- Платите государственную пошлину.
- Подождите, пока суд вынесет решение и оно вступит в силу.
- Воспользуйтесь своим правом первого отказа.
Исчерпывающего списка доказательств нет, так как практически все зависит от текущей ситуации.
Документы
Заявление о претензии должно включать примерно следующий перечень документов:
Исковое заявление
Расходы
Требование о признании сделки недействительной (что обычно нарушает право преимущественной покупки) относится к неназначению собственности. Поэтому при определении размера госпошлины следует руководствоваться статьей 333.19 Налогового кодекса РФ (п. 3 п. 1). Сумма составит 300 руб. Никаких дополнительных затрат.
Сроки
Примерные сроки:
через 1 месяц после объявления решения предлагается возможность обжалования решения, если одна из сторон не удовлетворена результатами рассмотрения.
Судебная практика
Пример № 1: Денежных Е.В. Обратилась в суд с обязательством признать договор дарения, заключенный бывшим мужем с ребенком, недействительным, так как разрешение от истца получено не было. В рамках рассмотрения дела выяснилось, что истец и ответчик состояли в браке до 2018 года. В 2018 году они развелись, и в рамках развода квартира, ранее находившаяся в их общей собственности, была разделена на две части доли, по 1/2 части каждому из супругов. Подсудимый Money SM совершенно бесплатно передал свою долю сыну. Суд по статьям 209, 246 и 250 ГК РФ отказал в удовлетворении ходатайства, поскольку ответчик сделал все в соответствии с действующим законодательством и не требовалось разрешения совладельца на передачу доли в собственность. Пример его ребенка. 2: Измайлова В.Г обратилась в суд с обязательством признать продажу доли в квартире, заключенную между ответчиком Викторовым Г.П и третьим лицом, Семенов Г.К., недействительной, поскольку Измайлова В.Г не получала предложения о покупке доли. Таким образом, было нарушено его право преимущественной покупки. Трехкомнатная квартира в основном принадлежит Измайловой В.Г. (2/3) и частично ранее Викторов Г.П. (1/3). В результате рассмотрения дела выяснилось, что Г.П. Викторов через нотариуса Семенову С.М направил соответствующее предложение, однако вслед за ним Измайлов В.Г не явился. Кроме того, истец признает, что ни на момент заключения договора купли-продажи, ни на момент рассмотрения настоящего дела у нее нет необходимой суммы для покупки доли в квартире. Пункт 2 статьи 250 ГК РФ гласит, что если совладельцы не приобретут долю в течение 10 дней с момента получения уведомления, продавец вправе продать ее третьему лицу. Измайлова В.Г за предложением не явилась, хотя получила уведомление по почте. Более того, у него не было и нет (по его собственным словам) финансовых возможностей для покупки акций, о которых идет речь. Таким образом, даже если Измайлова В.Г получила уведомление, она все равно не могла воспользоваться своим правом преимущественного отказа в установленный срок (10 дней), и в любом случае Викторов Г.П мог продать свою долю Семенову С.М. С учетом всего вышеизложенного суд отклонил Пример заявления № 3: К.Г. Лозовой обратился в суд. Ему принадлежит 1/2 доли квартиры. Вторая часть ранее принадлежала Никоновой Е.В., которая передала ее третьему лицу — Григорьеву К.С. Истец просит признать сделку недействительной, так как договор дарения является фиктивным. В доказательство приводится тот факт, что сразу после оформления сделки дарения Григорьев К.С подарил Никоновой Е.В автомобиль, примерно соответствующий стоимости доли квартиры. Суд, изучив все обстоятельства дела, а также на основании статьи 170 ГК РФ, постановляет, что договор дарения был фактически заключен фиктивным образом с целью обхода права преимущественной покупки. Лозовой К.Г. Таким образом, суд удовлетворяет требования жалобы. Доказать факт нарушения права преимущественной покупки в большинстве случаев очень сложно, так как невозможно контролировать финансовые потоки продавца и покупателя. На бесплатной консультации опытные юристы объяснят, на что именно нужно обратить внимание в первую очередь и на что обращать внимание. Кроме того, они также готовы представлять интересы клиента в суде, отстаивая свою невиновность.
