Долевое владение жилым помещением часто становится настоящей головной болью для совладельцев. Один или несколько совладельцев могут злоупотреблять своими имущественными правами, используя искусство. 35 Конституции РФ.
Однако акционерам, которым надоели неудобства совладельца, необходимо знать, что в некоторых ситуациях совладелец может быть вынужден продать свою долю собственности в суде.
Можно ли через суд выкупить долю в принудительном порядке: как и когда
Ответ на этот вопрос содержится в п. 4 ст. 252 ГК РФ. Порядок предоставления доли в квартире в натуральном выражении описан здесь. Данное мероприятие проводится при наличии в квартире достаточного пространства, а также отдельных входов, самостоятельных жилых помещений и коммуникационных систем (кухни, санузлы и т.д.) для каждого отдельного хозяина. На практике долю в натуре выявлять крайне редко; напротив, квартиры в большинстве своем маленькие, а хозяев в них много.
также сложно установить порядок использования такого жилья — иногда не хватает места или изолированных комнат для выработки приемлемого графика. В связи с этим единственный выход — покупка доли. Как правило, долю одного или нескольких совладельцев покупает лицо, владеющее наибольшей или хотя бы значительной долей квартиры. Эта сделка может быть проведена либо путем мирового соглашения (например, когда 2 стороны обращаются к нотариусу по цене, подходящей для них обоих), либо по решению суда.
Возбуждение дела подразумевает наличие неразрешенного конфликта: это означает, что один собственник хочет приобрести долю, а другой не желает расставаться со своим имуществом. Закон уважает право человека на частную собственность в любой степени, даже в минимальной, но все же возможно обязать владельца продать свою долю собственности.
Обязательные условия: что нужно учесть
Для того, чтобы была возможна принудительная продажа холдинга, необходимо одновременно выполнить 3 обязательных условия. Это следующие положения:
|
Набор условий |
Описание |
|---|---|
|
Незначительность доли в праве общей собственности на жилище. |
Суд определит размер доли, исходя из технических характеристик квартиры и количества совладельцев. Например, 1/3 доли в однокомнатной квартире можно считать незначительной, а вот 1/3 доли в четырехкомнатной квартире нельзя назвать незначительной. |
|
в природе невозможно выделить ничтожную фракцию. |
Если бы это было возможно, любые споры и судебные разбирательства с совладельцем были бы прекращены, потому что его квадратные метры были бы выделены ad hoc. К сожалению, подавляющее большинство квартир фактически не могут быть поделены и разграничены между совладельцами. |
|
Владелец небольшой доли не проживает в спорной собственности и / или не заинтересован в владении и управлении своей долей. |
Если арендодатель постоянно проживает в квартире, в которой он владеет незначительной долей, даже суд не сможет заставить его продать свою недвижимость. Но если арендодатель проживает по другому адресу, не платит коммунальные услуги и налоги на спорную недвижимость и вообще не имеет на нее доли собственности, то все это сыграет в актерскую игру. |
При отсутствии хотя бы одного из вышеуказанных условий Истец не сможет выиграть дело, поскольку будет нарушен баланс интересов сторон.
При рассмотрении дела суду также будет важно определение следующих нюансов:
- Как доля участия владельца спорной доли связана с неудобствами, которые она причиняет другим совладельцам? Суд решает, что важнее: оставить незначительную долю собственнику или учесть интересы других коллег.
- Как и когда совладельцы получили свои доли в долевом владении?
- Знал ли нынешний владелец незначительного пакета акций, что после его покупки ему будет принадлежать незначительная часть недвижимости?
- Владелец незначительной доли прав других участников долевой собственности (например, незаконная аренда комнаты, регистрация посторонних лиц в доме и т.д.)?
- Каков уровень здоровья и возраст собственника, которого предполагается лишить доли? У вас есть дети и чем вы занимаетесь?
- Кто две стороны в конфликте друг с другом (родственники или незнакомцы)? Есть ли потенциальная возможность того, что они могли бы делить общую собственность вместе?
Досудебное урегулирование
Попытка разрешить ситуацию во внесудебном порядке не нужна, но желательна. Это подтвердит, что со своей стороны заявитель приложил все усилия для разрешения спора. Предварительный этап транзакции включает в себя:
- Напишите и отправьте письмо владельцу меньшей доли. Письмо в произвольной форме. Он должен содержать личную информацию о Получателе и Получателе (их полные имена, адреса проживания / регистрации), а также предложение о продаже микроакций. Вы можете указать цену, по которой отправитель готов выкупить незначительную комиссию, или указать, что он готов обсудить окончательную стоимость транзакции. Чтобы узнать больше: Пример предложения о покупке доли в квартире
- Сохранение документального подтверждения того, что письмо было отправлено или отправлено Получателю. Для этого вы можете попросить Получателя подписать и поставить дату принятия на дубликате письма (в случае передачи из рук в руки), либо оставить чеки и квитанции из почтового отделения (на момент отправки) . Документ желательно отправить вместе с ценным письмом с уведомлением о получении.
- В ожидании ответа. Подождите 30 дней. Если в этот период совладелец не соизволит ни отказаться от предложения, ни принять его, гражданин, желающий выкупить долю, должен будет обратиться в суд.
Как заставить продать долю в квартире через суд: порядок действий
Мирное разрешение ситуации может не увенчаться успехом или даже быть пропущено инициатором процедуры. Затем гражданин должен будет обратиться в районный суд по месту нахождения спорного имущества.
Определение цены спорной доли
Перед подачей апелляции в суд заявителю рекомендуется определить стоимость небольшой части спора. Таким образом, он сможет заранее узнать, сколько (именуемой «компенсацией») он должен будет выплатить ответчику, если его запросы будут выполнены.
Оценка доли квартиры проводится независимыми профессиональными оценщиками. Стоимость сбора будет зависеть не только от его размера, но и от того, насколько активно ответчик участвовал в улучшении коммунального жилья (например, делал ремонт за свой счет, оборудовал квартиру коммуникациями и т.д.). Сумма, которую получат специалисты после проведения всех расчетов, должна быть указана в претензионной декларации.
Если респондент не согласен с окончательной стоимостью, он может написать ходатайство о назначении повторной, уже судебной, оценочной экспертизы. Кроме того, стороны могут сформулировать совместный вопрос для рассмотрения в ходе прямого процесса.
Если жалобы будут удовлетворены, ответчик должен будет возместить истцу все расходы, включая цену оспариваемой акции. Если оценка стоимости спорной акции производилась дважды (во внесудебном и судебном порядке), Ответчик возмещает деньги за обе эти процедуры.
Сбор документов
Чем больше документальных доказательств истец представит суду в поддержку своей позиции, тем больше у него будет шансов на победу в деле. В этом случае минимальный набор материалов следующий:
Написание заявления
Повестка оформляется письменно. Он должен содержать следующие пункты:
Уже на начальной стадии разбирательства, после определения рыночной стоимости спорной доли, заявитель перечисляет эту сумму на депозитный счет Управления Судебного департамента ВС РФ. Если претензия удовлетворена, гонорар переходит к истцу, а ответчик получает отсроченные и сэкономленные средства авансом. В случае отклонения заявки деньги просто возвращаются Заявителю.
Сроки
Производство по делу возбуждается в течение 5 дней со дня получения заявления и копий прилагаемых к нему материалов секретарем суда. В этом случае учреждение может отказать заявителю в приеме заявления, сославшись на несоблюдение установленных правил (например, если гражданин оформляет заявление с ошибками или не прилагает к делу какой-либо важный документ).
Процесс может длиться до 2 месяцев и это вовсе не вина суда: очень часто сами стороны начинают искусственно усложнять процедуру, требуя все новых и новых допросов, приглашений неопубликованных свидетелей и т.д.
Судебная практика
Судебная практика по принудительной продаже акций крайне неоднозначна. Дело в том, что в каждом отдельном случае судья анализирует существующие обстоятельства в индивидуальном порядке, поэтому универсальные советы и рекомендации не всегда работают. Чтобы субъективное мнение судьи не стало определяющим фактором при принятии решения, истец должен подготовить судебное разбирательство как можно тщательнее.
Пример. Неоднозначность судебной практики по данному вопросу наглядно демонстрирует дело Ивана и Варвары Н. Супруги вместе с несовершеннолетней дочерью проживали в 3-комнатной квартире площадью 66,4 м2. Помимо Ивана, Варвары, их ребенка и близкого родственника, собственниками жилища были еще 3, чужие им люди — всего 7 совладельцев. Семья N решила начать скупку миноритарных долей двух совладельцев, однако из-за того, что стороны не смогли договориться о цене, им пришлось обратиться в Измайловский районный суд.
В исках к супругам Н отказано. Они обратились в Мосгорсуд. Здесь представленные доказательства были сочтены разумными. Владельцы ничтожных долей владели другой недвижимостью и не проживали в квартире, и разделить их доли в натуре было невозможно. Следовательно, для принудительной продажи было 3 основных условия.
Тогда ответчики обратились в Верховный суд РФ, уверяя совет, что им нужна квартира. Я также не согласен с оценкой, рассчитанной экспертом. Однако подсудимые ничего не сделали в защиту своей позиции: не предоставили дополнительных документов, не настаивали на новой экспертизе. В результате мелкие доли были принудительно отчуждены в пользу N супругов, и они сами выплатили денежную компенсацию бывшим совладельцам. Принудительная продажа доли квартиры через суд — непростая процедура даже для юридически экспертный человек. Такое разбирательство потребует заключения экспертов, вызова свидетелей, а также сбора доказательств в поддержку доводов истца и опровержения доводов ответчика. Не знаете, с чего начать обязательный выкуп акций? Свяжитесь с юристом сайта ros-nasledstvo.ru и получите ответы на свои вопросы.
