Приватизация может коснуться не только квартир, домов, земли или гаражей, но и нежилых помещений, даже если они находятся в жилом доме. Право регистрировать право собственности на такие объекты имеют как физические, так и юридические лица. Как именно это сделать — читайте в этой статье.
- Можно ли приватизировать нежилое помещение?
- Нежилые помещения и места общего пользования
- Закон
- Как приватизировать нежилое помещение в многоквартирном доме?
- Порядок, этапы
- Процедура
- Документы
- Сроки
- Стоимость, расходы
- Плюсы и минусы
- Сложности
- Если отказали
- Порядок действий
- Процедура
- Документы
- Сроки
- Расходы
- Судебная практика
Можно ли приватизировать нежилое помещение?
Приватизация нежилых помещений предусмотрена законом, однако, в отличие от жилой недвижимости, есть серьезная разница — такая приватизация платная. На самом деле речь идет даже не о приватизации как таковой, а просто о покупке недвижимости у государства с последующей регистрацией в частную собственность. В силу особенностей таких помещений юридические лица часто интересуются ими для открытия магазина, офиса, филиала и так далее. Однако теоретически никто не может помешать физическому лицу приватизировать такой объект и в будущем, например, сдать его в аренду.
Нежилые помещения и места общего пользования
Все нежилые помещения в жилом доме делятся непосредственно на те, которые могут использоваться третьими лицами, и те, которые касаются мест общего пользования. К последним относятся:
По крайней мере, нет смысла их приватизировать, так как использовать эти помещения не по прямому назначению не удастся. К нежилым помещениям многоквартирного дома в основном относятся помещения первых этажей, используемые под магазины, аптеки, салоны и так далее. В большинстве новых и современных домов первый этаж специально предназначен для нежилого использования и предназначен именно для этих случаев.
Закон
Возможность, порядок и особенности приватизации нежилых помещений на возвратной основе регулируются:
Особенность здесь в том, что в законе определены основные положения, в рамках которых регионы и субъекты федерации обязаны действовать, однако конкретные акты, правила, процедуры, необходимые документы и другие элементы устанавливаются ими самостоятельно.
Как приватизировать нежилое помещение в многоквартирном доме?
Процедура приватизации, как уже говорилось выше, может немного отличаться в зависимости от региона, но в большинстве случаев основные действия похожи друг на друга. Рассмотрим средний метод приватизации такой собственности физическими или юридическими лицами.
Порядок, этапы
- Собираем все необходимые документы.
- Свяжитесь с администрацией и напишите заявку на приватизацию нежилого помещения.
- Найдите решение.
- Определите стоимость недвижимости.
- Оплатите указанную цену.
- Получить постановление о приватизации.
- Зарегистрировать право собственности.
Процедура
Теперь давайте более подробно рассмотрим все действия. Заявителем может быть как юридическое, так и физическое лицо. Разница только в конкретном списке документов.
Пример: для физического лица часто достаточно только паспорта. Иногда также требуется ИНН или СНИЛС, хотя это скорее исключение, чем правило. Но юридическое лицо, в зависимости от его типа (ИП, ООО, ОАО, ЗАО и т.д.), Должно предоставлять более широкий набор титулов. Это могут быть протокол собрания учредителей, доверенности на представителя, паспорт предпринимателя, свидетельство о регистрации компании и так далее.
Формально наличие аренды нежилых помещений, которые планируется приватизировать, не является обязательным требованием. Однако право преимущественного отказа от приватизации получают именно люди, с которыми был заключен этот договор (особенно если они уже арендовали помещение более 2 лет) (ст. 3 Закона 159-ФЗ). Более того, даже если третья сторона решит приватизировать то же имущество, которое в настоящее время арендуется, это будет возможно только в том случае, если аренда будет прекращена, а текущий пользователь откажется приватизировать ее.
Пример: Нежилое помещение на первом этаже нежилого здания было сдано муниципалитетом в аренду частному подрядчику под его продуктовый магазин более двух лет. Физическое лицо, готовое купить / приватизировать это место, обращается в местную администрацию. Сообщается частному предпринимателю. Теперь у него есть выбор: дождаться окончания аренды и уйти или воспользоваться правом преимущественного отказа и приватизировать помещение самостоятельно.
Собранные документы необходимо отправить вместе с заявлением в местную администрацию. Это можно сделать лично или по почте. Заявитель, если он не желает самостоятельно решать эту проблему, может оформить доверенность на представителя, который займется приватизацией от его имени.
Следующим шагом будет получение решения от администрации. Если он положительный, проблем нет, можно продолжить процедуру. Если он отрицательный и не обоснованный, можете смело обращаться в суд.
Часто отказы абсолютно обоснованы и для продолжения процедуры достаточно просто устранить проблемы, указанные в отказе. Если заявитель считает, что отказ был необоснованным, его необходимо запросить в письменной форме с четким указанием причины. Этот документ понадобится в суде как основание для подачи иска.
Если принято положительное решение, то сразу после этого уполномоченные органы рассчитывают стоимость объекта на основании имеющихся данных. При этом стоит учитывать, что цена на недвижимость может быть значительно ниже рыночной, однако рассчитывать на абсолютно бесплатную недвижимость даже не стоит, раскошелиться все равно придется.
Когда расчет готов, информация о стоимости передается покупателю для оплаты. Для этого достаточно произвести оплату на счет, указанный в справке, в отделении любого банка. Оплата возможна как наличными, так и наличными. Сам факт важен для администрации, поэтому необходимо будет взять квитанцию об оплате и передать ее ответственному сотруднику, который занимается этим вопросом.
После подтверждения оплаты заявитель получает постановление о приватизации, а также акт приема-передачи недвижимости. Этих документов достаточно, чтобы обратиться в Росреестр для оформления права собственности на новый объект недвижимости.
Помещение становится частной собственностью только после того, как будет оформлено свидетельство о недвижимости, выданное Росреестром. Формально до этого момента все может пойти не так, хотя на самом деле это очень редко.
Документы
Для приватизации такого помещения необходимо подготовить следующие документы:
Как было сказано выше, каждый регион может устанавливать свои требования к порядку и документам. Рекомендуем прояснить этот вопрос отдельно. Например, может потребоваться декларация об отсутствии задолженности по счетам, относящимся к этому объекту.
Сроки
В среднем на приватизацию такого нежилого помещения уходит около 3-4 месяцев. Из них:
Если в приватизации было отказано, процедура с учетом ожидания судебного заседания может занять до шести месяцев.
Стоимость, расходы
Стоимость напрямую зависит от того, кто участвует в приватизации. У физических лиц они меньше, у юрлиц соответственно больше.
| Вид документа | Физические лица (руб.) | Юридические лица (руб.) |
|---|---|---|
| Выписка из ЕГРН | От 350 | С 950 г |
| Технический паспорт БТИ | До 5000 | До 5000 |
| Свидетельство о праве собственности | 2000 г | 22000 |
При этом следует учитывать, что помимо всего вышеперечисленного вам придется заплатить непосредственно за саму недвижимость. Стоимость, вероятно, будет значительно меньше рыночной, но это также зависит от того, как именно происходит процесс покупки и продажи. Предполагается вероятность приватизации через аукцион, что может привести к значительному увеличению окончательной цены. Это актуально, прежде всего, в ситуациях, когда нет конкретного арендатора, нет одного человека с преференциальными правами, а есть несколько желающих вступить в владение конкретным имуществом. В такой ситуации правила очень просты: устанавливается минимальная стоимость, и каждый участник постепенно увеличивает цену, пока все, кроме одного, не откажутся от участия.
Плюсы и минусы
Приватизация нежилых помещений имеет как достоинства, так и недостатки:
| Преимущества приватизации | Минусы приватизации |
|---|---|
| Можно сделать перепланировку | Вы должны заплатить налог на имущество |
| Это может быть занято | |
| Это может быть унаследовано | Существует риск потери имущества в случае неуплаты долга при условии, что объект находится в залоге |
| Можно арендовать | |
| Можно продать | |
| Нет необходимости платить арендную плату | Все техническое обслуживание и ремонт являются исключительной ответственностью владельца |
| Вы можете передать объект в жилое помещение |
Сложности
Нежилые помещения в жилых домах имеют как множество преимуществ, особенно при использовании под магазины, так и ряд недостатков, связанных со сложностью эксплуатации. Это связано с нежеланием жителей дома видеть определенные заведения на своей территории.
Пример: Ночной клуб в жилом доме открыть не получится, так как звуки музыки логически будут беспокоить жителей. Кроме того, люди часто негативно отзываются о любой шумной ремонтной компании, барах и даже просто магазинах, торгующих спиртными напитками. Однако последнее бывает редко.
Если отказали
Если в приватизации отказано, есть только один способ вступить в собственность: обратиться в суд. Необходимо учитывать, что первым делом необходимо проанализировать причины отказа и проконсультироваться с опытным юристом. В некоторых случаях это может решить проблему, сократить время и усилия и значительно упростить процедуру.
Порядок действий
- На основании письменного отказа в составлении повестки.
- Подготовьте и приложите к нему документы, подтверждающие правоту заявителя.
- Оплатить госпошлину за подачу заявления.
- Подайте документы в суд.
- Ожидайте дату встречи.
- Присутствовать на суде лично или через представителя.
- Найдите решение.
- Подождите, пока решение не вступит в силу.
- Действуйте в соответствии с тем, что указано в решении.
Процедура
лучше всего доверить составление искового заявления профессиональным юристам, но это не является обязательным требованием. Формально это можно сделать самому, хотя на практике у юристов всегда получается лучше, что в конечном итоге положительно сказывается на решении суда. Лучше всего заранее подготовить все документы, чтобы сразу указать в претензии, но это тоже не обязательное требование. Некоторые документы могут быть представлены в суд после подачи, непосредственно во время рассмотрения дела.
После этого следует уточнить в суде размер госпошлины за подачу заявления и оплатить ее. К заявке также необходимо приложить квитанцию об оплате. Лучше всего присутствовать на собрании непосредственно, независимо или через представителя. На практике значительная часть дел закрывается в пользу тех, кто не присутствует на собрании. Когда решение уже принято, остается только отозвать его и дождаться вступления в силу. Обычно ответчику дается 1 месяц на обжалование, и это время, необходимое для того, чтобы дождаться вступления решения в силу. Впоследствии, даже если ответчик решит оспорить уже подготовленное решение, он будет обязан подать новое заявление.
Если в решении говорится, что истец прав и имеет право на приватизацию, но с некоторыми оговорками, то следует уделить много внимания. Часто суд требует от заявителя устранить недостатки и только после этого повторно подать заявку на приватизацию.
Документы
Как правило, к претензионной декларации должны быть приложены следующие документы:
Список может сильно отличаться в зависимости от ситуации. Также лучше согласовать конкретный пакет документов с опытным юристом.
Сроки
Рассмотрение такого заявления в суде обычно занимает до 2-3 месяцев, чаще — быстрее. Еще месяц после принятия решения необходимо дождаться его вступления в силу. И только тогда мы сможем снова приступить к процедуре приватизации. Конечно, при условии, что ничего не нужно исправлять.
Расходы
Единственное, что в этом случае придется заплатить, — это госпошлина. Заявления такого типа «стоят» порядка 100-200 рублей, но конкретнее их нужно уточнять непосредственно в суде, куда подано заявление.
Судебная практика
Пример № 1: Частный предприниматель обратился в местную администрацию с просьбой приватизировать помещение, которое он долгое время арендует под свою торговую точку. Несмотря на предоставление всех необходимых документов и договоренности об оплате стоимости владения, последовал отказ. Причина отказа — наличие задолженности за коммунальные услуги. Как выяснилось, на самом деле предприниматель задолжал относительно небольшую сумму. Поскольку в законодательстве таких требований нет, индивидуальный предприниматель обратился в суд с ходатайством о разрешении приватизации собственности. Он не хотел сразу выплатить весь долг, а затем снова подать заявление, так как надеялся, что долг будет аннулирован. В рамках рассмотрения дела суд постановил, что да, предприниматель имеет право приватизировать имущество в соответствии с законами 178 и 159, а также статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако в том же Решением суда суд обязал истца сначала выплатить долг за услуги, а уже потом заниматься приватизацией. Пример №2: Юридическое лицо арендовало нежилое помещение в многоквартирном доме. Также он провел самовольную перепланировку, которая стала причиной отказа. Компания подала иск, но решение было не в ее пользу. Кроме того, собственник объекта недвижимости в одностороннем порядке расторг договор аренды на основании перепланировки, проведенной без согласования с ним. Приватизация нежилых объектов зачастую вызывает столько же (если не больше) трудностей, сколько и приватизация жилых помещений. На бесплатной консультации опытные юристы ответят на большинство популярных вопросов и при необходимости смогут представить интересы клиента, как непосредственно касаясь самой процедуры, так и отстаивая права в суде.
