Приватизация территории вокруг многоквартирного дома — решение довольно спорное. С одной стороны, это дает много преимуществ, но недостатки также значительны. Подумайте, возможно ли вообще оформить право собственности на прилегающую землю, как это сделать и что будет в результате.
- Можно ли приватизировать придомовую территорию многоквартирного дома?
- Размер придомовой территории
- Закон
- Плюсы и минусы
- Варианты использования земельной территории
- Особенности приватизации
- Как приватизировать придомовую территорию многоквартирного дома
- Кто может выступить инициатором
- Порядок
- Процедура
- Образец заявления
- Документы
- Сроки
- Расходы
- Налоги
- Права, обязанности жильцов после приватизации
- Бесплатная приватизация
- Частые причины отказов
Можно ли приватизировать придомовую территорию многоквартирного дома?
Согласно ст. 36 ЖК РФ арендаторы, владеющие квартирами на праве собственности, автоматически становятся совладельцами всех нежилых помещений и земли под домом, а также вокруг него. Поэтому приватизация участка как такового вообще не требуется, она уже проведена. Однако этот момент актуален только для относительно новых зданий, построенных после 2005 года.
Но если дом был построен ранее, вполне вероятно, что кадастровый паспорт не был выдан, недвижимость не восстановлена и территория по-прежнему принадлежит муниципалитету. В такой ситуации уже необходимо будет решать эту проблему для получения права собственности на землю.
Нежилые помещения, находящиеся в долевой собственности всех арендаторов, не включают те, которые предназначены для обслуживания как минимум двух квартир. Пример: лифты, лестницы, помещения связи, трубопроводы, электропроводка, электрические подстанции и т.д.
Размер придомовой территории
Конкретного указания, какой размер имеет соседняя территория в том или ином случае, нет. Там только сказано, что площадь определяется кадастровым паспортом или другим подобным документом. Минимальный размер прилегающей территории идентичен площади, занимаемой многоквартирным домом.
Пример: Допустим, дом — это 1500 кв.м земли. Это будет минимальный размер придомовой территории. Однако часто он включает в себя прилегающие детские площадки, территорию, занимаемую подстанцией, общие парковки и другие подобные элементы. В результате реальная прилегающая территория может быть в 2 раза больше площади, занимаемой домом.
Согласно ПП (Постановление Правительства) п. 491, на прилегающей территории:
Закон
Право собственности на прилегающей территории регулируется на основании:
Плюсы и минусы
Как уже было сказано, в новостройках собственники квартир уже автоматически становятся собственниками прилегающей территории. Однако расходы на содержание не так высоки из-за того, что дома относительно новые.
Другое дело, когда здание возводили во время образования СССР и, как это часто бывает, с тех пор ни разу не ремонтировали. В последнем случае регистрация права собственности на прилегающую территорию может быть не лучшим решением из-за того, что вам придется заплатить намного больше, а реальной выгоды от сайта будет мало. Рассмотрим основные преимущества и недостатки использования такой земли:
| Преимущества приватизации | Минусы приватизации |
|---|---|
| Распоряжаться общими территориями можно будет только с согласия жителей. | За землю нужно платить налоги. Они делятся поровну для всех жителей. |
| Если муниципалитету нужны участки, расположенные на прилегающей территории, он будет обязан компенсировать жителям их стоимость. | Любые улучшения или обслуживание придомовой территории будут осуществляться за счет жителей. Даже вывоз мусора. |
| Жильцы дома на общем собрании могут сами решить, сдавать ли земельный участок в аренду или нет. | |
| В домах, где арендаторы являются собственниками территории, цена квартир незначительно, но увеличивается. В результате их можно будет продать более выгодно. | Не все участки местности можно использовать по желанию. Фактически, большую часть времени почти вся земля уже используется по назначению, и ничего другого сделать нельзя. |
| При желании жители многоквартирного дома могут самостоятельно оплатить любые работы по обустройству придомовой территории. В большинстве случаев это может значительно улучшить условия в доме. |
Пример: на первых этажах многих многоквартирных домов нежилые помещения оставляют специально для обустройства магазинов или других подобных мест. Чаще всего эти участки продает собственник дома и свободных мест под строительство нет, однако в старых домах магазин вполне может заплатить муниципалитету небольшую сумму за аренду участка. После приватизации он будет платить жильцам. То же самое можно сказать и о торговых точках, расположенных в этом районе.
Варианты использования земельной территории
Если прилегающая территория хотя бы частично пуста, ее можно использовать строго определенным образом:
Пример: За установку огромного баннера размером в половину дома жильцы получили 1 миллион рублей. В доме 100 квартир. 10 из них по 50 кв.м, остальные — 30 кв.м. В такой ситуации владельцы 10 больших квартир получат большие доли, а все остальные — меньшие доли.
Ограничение прав жителей этого дома и прилегающих к нему не допускается. Например, нельзя закрывать двор сплошным забором и отдавать ключи от ворот только жильцам этого дома. Особенно это актуально, если дом не изолирован, а входит в определенный микрорайон, жителям которого постоянно приходится ходить по дворам, чтобы добраться, например, до магазина или автобусной остановки. Исключением может быть только дом, расположенный отдельно от других, но такие постройки встречаются редко.
Особенности приватизации
В некоторых случаях приватизация территории может иметь свои особенности:
| Тип дома | Особенности |
|---|---|
| Многоэтажное здание | Приватизация возможна только по решению общего собрания жителей. Это сложно реализовать, так как не все серьезно относятся к таким встречам. Кроме того, чтобы максимально упростить процедуру, необходимо выбрать представителя, который займется этим вопросом, и у многих жителей может быть собственное мнение по этому поводу. |
| Низкий дом | Приватизация прилегающей территории малоэтажной застройки проводится по той же схеме, что и в многоэтажных домах, но обычно арендаторы знают друг друга, а их намного меньше. В результате организовать встречу и выбрать представителя может быть намного проще. |
| Частный дом | Приватизация земли под частный дом может быть проведена по решению ее собственника или владельцев. В этом случае действуют совершенно другие правила. |
| Новое строительство | В подавляющем большинстве случаев нет необходимости приватизировать прилегающую территорию в новостройке. Он уже принадлежит жителям. |
Как приватизировать придомовую территорию многоквартирного дома
Всю процедуру приватизации прилегающей территории под многоквартирный дом можно условно разделить на три основных этапа: собрание жильцов, обращение в муниципалитет и регистрация собственности в Росреестре.
Кто может выступить инициатором
Первый шаг — определить инициатора. В разных случаях это могут быть разные группы лиц или даже юридические лица:
Порядок
Чтобы приватизация придомовой территории прошла успешно, необходимо соблюдать определенный порядок. Он существенно отличается от приватизации самой квартиры, поэтому нужно быть очень осторожным:
- Встреча арендаторов.
- Принимать решение.
- Подбор ответственного лица — представителя.
- Подготовка документации.
- Свяжитесь с администрацией.
- Подписание приватизационного договора.
- Регистрация собственности.
Процедура
Самое сложное во всем этом — собрать всех жильцов. Хотя бы потому, что большинству из них вообще все равно, кому принадлежит прилегающая территория (по крайней мере, до тех пор, пока новые арендаторы не построят под своими окнами еще один ночной клуб).
За месяц до этого события необходимо всеми возможными способами известить все заинтересованные стороны (даже если им это особо не нужно). Самый простой способ сделать это — обойти все квартиры, уведомления в почтовых ящиках и объявления на входной двери (или доске объявлений, если она есть).
Любые вопросы можно обсуждать прямо на собрании, но главной проблемой должна стать приватизация территории. Очень важно вести протокол собрания и записывать все важные элементы. Для получения согласия достаточно, если большинство жителей согласны, получить единогласное «ЗА!» ненужный.
После получения принципиального согласия необходимо определить человека, который будет выполнять всю процедуру. Иногда достаточно загадать желание, но в некоторых случаях разные группы жителей могут иметь свои предпочтения и в такой ситуации этот этап моментально превращается в упрощенное подобие выборов.
Независимо от результата важно, чтобы такой представитель появился в принципе. И какую бы «партию» жителей ни представляли, приватизация территории общая для всех и распространяется на все. Хотя некоторым жильцам это не нужно.
По окончании нужно подготовить документы. Часто, если территория еще не приватизирована, на нее фактически нет документов. Следовательно, сначала необходимо провести межевание и получить паспорт земельной книги. Кроме него вам также понадобится протокол собрания арендатора, паспорт от представителя и доверенность на него. Последний документ оплачивается и оформляется нотариусом.
С подготовленными документами необходимо связаться с администрацией. Там же оформляется декларация (см. Пример ниже). Его можно подготовить заранее или написать на месте, тем более что ничего сложного в нем нет. После подачи заявления и документов у администрации есть до шести месяцев на принятие решения.
С учетом требований законодательства поломок практически не бывает. К тому же это выгодно муниципалитету (избавляет от необходимости тратиться на содержание земли, ведь теперь этим будут заниматься сами жители). Так что согласие почти всегда дается.
После получения согласия администрация составляет договор приватизации, который подписывает представитель жителей. С этим документом вы можете обратиться в Росреестр или, как для приватизации квартиры, в МФЦ, для оформления собственности. Получив этот документ с придомовой территорией, вы можете делать все, что захотите, в рамках действующего законодательства.
Образец заявления
Документы
При регистрации приватизации и регистрации прав собственности потребуются следующие документы:
Доверенность не будет считаться действительной без нотариального заверения. Следовательно, любое действие, даже если по какой-либо причине выполнено на основании этого документа, будет признано недействительным.
В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные документы. Рекомендуется уточнить этот момент непосредственно при подаче заявки на приватизацию и при регистрации собственности.
Сроки
Сроки приватизации территории могут быть серьезно продлены:
| Действия | Срок |
|---|---|
| Встреча жителей | 1 месяц |
| Получить согласие на приватизацию | До 6 месяцев. Чаще — до 2 |
| Регистрация собственности | До 1 месяца |
В среднем на всю процедуру уходит до полугода, и только в редких случаях — больше. Как уже было сказано, администрация заинтересована в передаче арендаторам прилегающей территории, поэтому постарайтесь не затягивать рассмотрение заявки.
Расходы
Во время приватизации, несмотря на то, что земля фактически передается бесплатно, придется понести некоторые расходы:
Пример: если в одном доме, в 100 квартирах проживает 300 жильцов, каждый из них обязан уплатить 2000 рублей государственной пошлины.
Налоги
Размер налога определяется на основании главы 31 Налогового кодекса Российской Федерации. На основании этого в качестве налогооблагаемой базы принимается кадастровая стоимость участка. Налог составляет 0,3% от этой суммы. Платить нужно ежегодно. В случае прилегающей территории все арендаторы должны нести эти расходы в соответствии с полученной долей земли (статья 392 Налогового кодекса Российской Федерации).
Пример: по кадастровому паспорту прилегающая территория стоит 3 миллиона рублей. 0,3% от этой суммы составляет 9 000 руб. Допустим, один владелец 3-комнатной квартиры получает 5% земли (и должен заплатить 5%) от налога, а другой владелец 2-комнатной квартиры соответственно 3%. Первый платит 450 рублей в год, второй 270 рублей в год.
Права, обязанности жильцов после приватизации
После регистрации недвижимости у жителей появляются определенные права и обязанности:
Пример: можно снести киоск по продаже овощей и построить на его месте полноценный магазин, но нельзя трогать здание электроподстанции.
Бесплатная приватизация
Поскольку прилегающая территория не является жилой, ограничение на приватизацию 1 в жизни в данном случае не действует. Сама земля передается арендаторам бесплатно, но при этом необходимо платить госпошлину. Вы также должны платить налоги в будущем.
Частые причины отказов
Как уже было сказано, от приватизации отказывают редко. Однако иногда такое бывает. Причина могла быть:
Приватизация прилегающей территории — довольно сложная задача из-за необходимости собрать всех арендаторов и подготовить относительно большой пакет документов. Во время бесплатной консультации наши специалисты помогут ответить на наиболее часто задаваемые вопросы, связанные с этой процедурой. Они также готовы выступить в роли представителей, что позволит завершить приватизацию намного быстрее и упростит жизнь жильцам дома.
