Продажа доли квартиры без согласия других собственников

Совместное владение неделимым объектом (которым является квартира) тесно связано с обязанностями и ограничениями его владельцев. При продаже и использовании своей части собственности каждый из них должен учитывать интересы других собственников и своевременно информировать их о планируемых операциях. Поэтому перед продажей доли от общей жилой площади важно определить допустимую степень влияния совладельцев и при необходимости решить эту проблему вместе с ними.

Можно ли продать квартиру без согласия второго собственника

Общая собственность может принадлежать собственникам на правах совместной и долевой собственности. Узнайте больше об этих концепциях: в чем разница между совместной собственностью и общей долевой собственностью

А форма регистрации прав собственности на совместную квартиру определяет право продать ее часть без согласия других правообладателей.

Совместную

Совместное владение возникает, когда два или более человека вступают во владение активом, и право собственности на него регистрируется без присвоения отдельной доли каждому из совладельцев.

Пример. В браке супруги приобретают жилплощадь и регистрируют ее на мужа. Но юридически эта квартира будет принадлежать обоим супругам на праве совместной собственности, поскольку по умолчанию она относится к активам, приобретенным ими в браке.

Пример. По наследству квартира покойного переходит к трем наследникам. А поскольку в завещании не было указаний на чистое распределение общего блага между ними, пока раздел не будет оформлен, он будет считаться обычным муниципалитетом.

Совладельцы вместе имеют только общую жилую площадь. Без предварительного согласования они не могут продать квартиру или даже ее часть — для проведения сделки инициатор продажи должен будет предоставить в уполномоченный орган письменное разрешение, полученное от остальных собственников дома.

Как разделить

Объект, находящийся в совместной собственности, легко может стать активом. Для этого его совладельцы должны заключить договор о разделе или подать соответствующее заявление в суд.

В договоре участники долевой собственности самостоятельно распределяют имущество, прописывая, что и в какой мере каждый из них вправе считать для себя.

Обычно это основывается на положении законодательства, согласно которому:

  1. Имущество, нажитое супругами совместно, принадлежит им в равной мере и по инициативе хотя бы одного из них делится пополам.
  2. Имущество, унаследованное несколькими наследниками по закону, впоследствии делится между ними поровну.
  3. Стандартный порядок распределения долей в совместной собственности может быть изменен в связи со значительным вкладом индивидуальных совладельцев в развитие и совершенствование совместной собственности.

Если при осуществлении раздела совладельцы столкнутся с непримиримыми разногласиями, конфликт между ними будет разрешен в судебном порядке и раздел жилой площади на доли является обязательным.

Долевую

После раздела совместной квартиры или в случае, если она изначально перешла к правообладателям в долевых отношениях, право собственности на общую долю регистрируется.

Его участники связаны определенными правами и обязанностями, но в контексте своих действий они могут распоряжаться общим имуществом практически без ограничений.

Примеры возникновения долевой собственности:

  1. Продажа недвижимости по частям.
  2. Делитесь пожертвованием.
  3. Наследование по завещанию, когда по завещанию ныне покойного жилище распределялось между наследниками по паям.

Никто не имеет права запрещать владельцу доли продавать ее, поэтому разрешение на отчуждение от других зарегистрированных владельцев не требуется.

Приватизированную

После заключения договора приватизации жилая площадь, ранее использовавшаяся в социальной аренде, становится общей собственностью лиц, зарегистрированных в этой квартире.

Если они желают разграничить свои полномочия, они могут осуществить разделение объекта приватизации:

  • в равных частях (используется по умолчанию);
  • пропорционально материальному вкладу в общую собственность (если она физически неотделима от недвижимой собственности).
  • После государственной регистрации своей доли в приватизированной квартире собственник может свободно ею распоряжаться, включая ее продажу.

    Преимущественное право покупки

    Когда мы говорили об определенных ограничениях свободы распоряжения долевой собственностью, мы имели в виду преимущественное право покупки, которое существует для всех ее совладельцев.

    Право преимущественной покупки — это привилегия, установленная законом (статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации) для всех владельцев акций общего блага.

    Все, что нужно знать о профилактической покупке:

    1. Ею в равной степени одарены все совладельцы без исключения.
    2. От него можно отказаться, но нельзя уступать чужим.
    3. Он остается актуальным в течение 30 дней с даты получения сообщения * о продаже доли.
    4. Это не может стать препятствием для продажи доли, а лишь в определенной степени регулирует выбор покупателя.
    5. Несогласие с условиями сделки, неисполнение ее исполнения в установленный законом срок (30 дней) влечет отказ от права преимущественной покупки.
    6. Нарушение права не влечет за собой ничтожность сделки, но может являться основанием для перехода прав и обязанностей покупателя от третьего лица к другому собственнику (по запросу последнего, поданному в судебный орган в течение 3 месяцев с момента совершения незаконной операции).
    7. Нарушением права преимущественной покупки считается несоблюдение порядка отправки извещений о продаже, указание в них заведомо завышенной цены (не соответствующей предложенной другими потенциальными покупателями) и заключение сделки с посторонними лицами до истечения срока 30 дней.

    * — уведомления о планируемой продаже доли рассылаются всем совладельцам квартиры с целью их оперативного информирования и предложения воспользоваться своим преимуществом — выкупить часть общей жилой площади перед уходом от покупателей. Подробнее: Уведомление о продаже доли в совместной квартире в кондоминиуме

    Как продать долю в квартире без согласия других собственников в 2021 году

    Как упоминалось выше, при продаже доли в общем имуществе согласие совладельца не требуется. Важно не забывать отправлять им письма с предложением выкупа, иначе процедуру заключения сделки купли-продажи можно назвать типичной для платной продажи недвижимости.

    Порядок

    Алгоритм действий продавца следующий:

    1. Рассмотрение и одобрение условий сделки.
    2. Составление и отправка уведомлений о продаже доли жилой площади другим собственникам.
    3. Ожидание в течение месяца отведено потенциальным покупателям из числа совладельцев квартиры на размышление.
    4. Выбор покупателя (при условии преимущественного права покупки).
    5. Составление договора купли-продажи.
    6. Заключение сделки и нотариальное удостоверение этого факта.
    7. Сделайте расчет (желательно использовать незаинтересованного посредника или воспользоваться подходящими банковскими услугами).
    8. Уплата государственной пошлины за оказание нотариальных услуг.

    Перед заключением договора следует еще раз внимательно изучить его содержание, даже если продавец лично принимал участие в составлении документа. Это необходимая мера для выявления опечаток и неточностей и помогает избежать последствий.

    Процедура

    Процесс покупки и продажи недвижимости проходит в три этапа:

    1. Подготовительный.
    2. Дизайн.
    3. Финал.

    На подготовительном этапе закладывается правовая и материальная основа сделки: определение суммы и условий, а также сообщение другим собственникам о намерении продать долю в общей квартире.

    При утверждении цены контракта важно помнить о рисках указания фиктивной стоимости — в результате стороны могут оказаться в крайне невыгодном положении и потерять значительную часть своих денег. Поэтому крайне важно не поддаться соблазну и отказаться от получения незначительной разовой выгоды в пользу гарантированной законности сделки.

    Пример. Продавец и покупатель решили сэкономить на договоре купли-продажи и указали более низкую стоимость. Но они не могли предвидеть, что в течение месяца после заключения сделки появится собственник другой части жилой площади и добьется в судебном порядке перехода прав и обязанностей покупателя. В результате выплатите успешному покупателю потраченную по документам сумму и станьте счастливым обладателем чрезвычайно выгодной покупки.

    Этап дизайна включает в себя разработку и представление текста контракта. Лучше переложить ответственность за его выполнение на грамотных специалистов (например, юристов нашего портала) и ограничиться только внимательным изучением готового документа.

    Заключительный этап процедуры проходит с участием обеих сторон, их представителей (при необходимости) и нотариуса.

    Операции по отчуждению долей недвижимого имущества подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

    В нотариальной конторе продавец и покупатель подписывают договор, оплачивают регистрационные расходы и представляют документ для заверения, после чего нотариус подтверждает действительность документа своей подписью и печатью, после чего вносит информацию о совершенном нотариальном акте в Единой информационной системе нотариуса.

    При правильном выполнении вышеперечисленных шагов доля считается проданной, и у покупателя есть основания для регистрации перехода права собственности на приобретенную недвижимость.

    Образец договора купли-продажи

    Договор составляется в трех экземплярах в письменной форме и в обязательном порядке включает:

    1. ФИО, паспортные данные сторон.
    2. Технические характеристики объекта эксплуатации.
    3. Расположение жилого помещения.
    4. Стоимость утверждена.
    5. Условия регистрации и оплаты.
    6. Дата заключения.

    Образец предложения выкупа

    Извещение о продаже части жилой площади оформляется простым письмом. В качестве примера рассмотрим следующий пример:

    Продажа доли в квартире без согласия других собственников

    Необходимые документы

    При заключении договора купли-продажи у сторон будут запрашиваться следующие документы:

    1. Удостоверяющие личность карточки.
    2. Документы на право собственности на долю квартиры (сделаю выписку из Единого реестра имущества).
    3. Доверенность от имени представителей, участвующих в заключении договора.
    4. Квитанции об оплате госпошлины и UPTH (юридические и технические услуги).
    5. Документы, подтверждающие наличие обременений на долю недвижимого имущества.

    Акты сторон в единственном экземпляре (кроме квитанций об оплате) представляются нотариусу в копии с обязательным предъявлением оригинала.

    Расходы

    Для удостоверения сделки нотариус оставит доверенному лицу:

  • госпошлина в размере 0,5% от цены контракта (в пределах 300-2000 руб.);
  • оплата оказания юридических и технических услуг — в зависимости от региона (тариф по Москве — 5000 руб.).
  • Обязанности конкретного плательщика оговариваются в договоре. Это может быть покупатель, продавец или оба вместе в определенных отношениях.

    Регистрация перехода права

    Сам по себе заключенный договор не влечет за собой переход права собственности на недвижимое имущество. Для этого необходимо зафиксировать последствия купли-продажи в Росреестре.

    Стороны сделки обязаны:

    1. Возьмите с собой подписанный и заверенный договор, паспорта и выписку из ЕГРН.
    2. Сходите в государственный регистрирующий орган (отдел Росреестра по месту нахождения квартиры).
    3. Напишите заявление на регистрацию смены собственника.
    4. Уплатить государственную пошлину (2000 руб.).
    5. В назначенный день снова посетите отделение для завершения регистрации.

    Право собственности по завершении регистрации и в дальнейшем будет подтверждено выпиской из ЕГРН.

    Сделки с несовершеннолетними и недееспособными

    Если несовершеннолетний или недееспособный гражданин выступает продавцом, покупателем или одним из совладельцев совместной квартиры, в сделке обязательно участвует его законный представитель.

    Законный представитель — это дееспособное взрослое лицо, которое по решению органа опеки и попечительства или на основании родительских прав несет ответственность за благополучие и уважение законных интересов своего подопечного или ребенка.

    Родитель, попечитель или опекун от имени несовершеннолетнего / недееспособного лица совершает юридически значимые действия: заключает сделки, отказывается от права преимущественной покупки и т.д.

    Но, если предметом соглашения является отчуждение имущества социально незащищенного гражданина, его представитель должен получить разрешение органа опеки и попечительства. Только при этом условии сделка купли-продажи будет признана законной.

    Продажа доли в квартире происходит без согласия других собственников? Ответ однозначно отрицательный: владение акциями не накладывает таких ограничений на его участников. Однако при продаже части общей жилплощади необходимо учитывать интересы совладельцев общей жилой площади. В противном случае транзакция не состоится или в будущем будет признана незаконной.

    Хотите обезопасить себя от безрассудных действий и продать свою долю квартиры на самых выгодных условиях? Сделать это можно с помощью наших юристов. Свяжитесь с ними сейчас, чтобы получить бесплатную консультацию, и в течение 5 минут вы получите ценный совет по своей проблеме.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Юридическая помощь онлайн - частые проблемы и их решения
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: