Общая квартира — это многокомнатная квартира, в которой вместе проживают несколько человек из разных семей. У каждого из этих лиц и / или членов семьи есть отдельная комната, а пользование кухней, ванной и другими местами общего пользования осуществляется совместно, в соответствии с принципом равноправия.
Арендатор коммунальной квартиры может захотеть продать свою комнату или долю. Имеете ли вы право проводить эту процедуру и какова процедура этой купли-продажи?
- Можно ли продать долю в комнате в коммунальной квартире
- Как продать долю в комнате в коммунальной квартире: начальные действия
- Соблюдение преимущественного права покупки
- Образец письменного уведомления
- Возможные проблемы при соблюдении преимущественного права покупки
- Составление договора купли-продажи и сбор документов
- Образец договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
- Завершение сделки: обращение в Росреестр и уплата налога
- Юридическая практика
Можно ли продать долю в комнате в коммунальной квартире
Собственник может продать долю комнаты в квартире кондоминиума. В этом смысле собственник помещения ничем не ограничен в своих правах: он имеет возможность распоряжаться своим личным имуществом по своему усмотрению в соответствии с законом. Однако при этом придется соблюдать ряд юридических и юридических нюансов. В противном случае совершенная транзакция может быть признана недействительной.
Первое условие — продавец является владельцем жилой комнаты, которую он намеревается продать Покупателю. Эти помещения нужно приватизировать. Если продавец проживает в своей комнате на условиях социальной аренды, он не сможет провести сделку по продаже за комиссию в комнате — для этого у него не будет полномочий.
Единственное, что сможет сделать собственник неприватизированной комнаты — это обменять ее на такой же неприватизированный дом другого человека. Для проведения такого обмена сторонам необходимо получить согласие реальных владельцев неприватизированного жилья — местных администраций, ответственных за муниципальную собственность.
Как продать долю в комнате в коммунальной квартире: начальные действия
В общем, продажа доли комнаты сродни продаже доли квартиры, находящейся в общей собственности нескольких человек. Чтобы транзакция прошла успешно, владельцу необходимо выполнить ряд обязательных шагов.
Соблюдение преимущественного права покупки
Согласно ст. 250 ГК РФ соседи продавца по ЖКХ имеют возможность выкупить его долю в приоритетном порядке. У них есть преимущество перед сторонними покупателями, потому что продавец сначала обязан предложить им отчуждаемое имущество.
Предложение о покупке должно быть оформлено в форме письменного сообщения с указанием цены доли комнаты и других важных условий сделки. Эти условия должны быть аналогичны тем, которые собственник впоследствии предложит третьим лицам. Если выяснится, что при этом владелец доли изменит существенные условия купли-продажи (например, снизит цену для внешних покупателей), сделка может быть признана недействительной в судебном порядке.
Все соседи, обманутые в общую квартиру, смогут подать соответствующее заявление с жалобой. У жителей будет 3 месяца со дня ее заключения на оспаривание незаконной сделки. В случае удовлетворения требований права и обязанности Покупателя переходят к заявителю, обратившемуся в суд.
необходимо направить письменные сообщения тем арендаторам, которые владеют комнатами как собственностью (т. Е. Их комнаты были приватизированы). Если продавец проживает в квартире с арендатором, комната которого не приватизирована, необходимо будет отправить уведомление о планируемой продаже в местный муниципалитет. Фактическим собственником неприватизированного имущества считается администрация. Следовательно, преимущественное право покупки должно быть принято во внимание в пользу этого органа.
Поможет собственнику выписка из ЕГРН, содержащая информацию обо всех собственниках комнат в том или ином жилом доме. На основе этого документа Продавец четко понимает, кому следует отправлять письменные сообщения.
Уведомления не требуют обязательного нотариального заверения, однако использование услуг нотариуса может быть полезным для Продавца. Нотариус не только самостоятельно оформит акт, но и отправит его самостоятельно с запросом официальных ответов. Обычно это эффективно влияет даже на непокорных соседей.
Кроме того, ситуация могла быть следующей:
- Совладельцы отказываются от права преимущественной покупки доли помещения. Продавец может начать поиск заинтересованного Стороннего покупателя сразу после получения письменных отказов от всех совладельцев.
- Совладелец или несколько совладельцев одновременно, получившие сообщение о планируемой продаже доли, решают воспользоваться своим преимущественным правом покупки. В этом случае Продавец просто заключает договор купли-продажи доли помещения с соответствующим Покупателем. Если потенциальных покупателей несколько, у продавца есть возможность выбрать одного для сделки.
- Совладельцы отвечают молчанием и никак не выражают свою волю. Здесь продавцу придется подождать 1 месяц, после чего он получит автоматическое разрешение на проведение транзакции с третьим лицом.
Однако владелец комнаты также должен будет доказать, что он приложил все усилия, чтобы найти и доставить письменные уведомления владельцам муниципального жилья. Для этого рекомендуется рассылать уведомления ценными письмами с уведомлением о вручении и списком вложений. В случае неполучения получателем письмо возвращается отправителю с пометкой «отказано в получении».
Собственник обезопасит себя и при обращении к нотариусу. Если получатель не желает принимать акт, нотариус выдает отправителю (Продавцу) официальный сертификат, подтверждающий направление уведомления об определенном содержании.
Образец письменного уведомления
Приведенный ниже документ можно использовать в качестве примера письменного сообщения, предназначенного для совладельцев.
Возможные проблемы при соблюдении преимущественного права покупки
Некоторые сложности могут возникнуть, если соседи по общей квартире отсутствуют и адрес их нахождения неизвестен. Для начала рекомендуется обратиться в адресное отделение или в полицию с заявлением о розыске, но если результатов нет, ситуацию придется разрешить в судебном порядке.
Единственный вариант — признать соседей пропавшими без вести. Это возможно при отсутствии информации о соседях по комнате более 1 года. В поданной в суд апелляционной жалобе необходимо указать, что предпосылкой для апелляции была необходимость соблюдения права преимущественной покупки доли жилого помещения при продаже.
Продавец может подтвердить факт неизвестного исчезновения соседей, приложив к футляру:
Если пропавший гражданин все еще не найден, суд назначает администратора его имущества, который будет нести ответственность, в том числе и за совершение любых сделок с квартирой в кондоминиуме. Впоследствии Продавец должен отправить письменное сообщение менеджеру.
Еще одна неоднозначная ситуация — смерть совладельца, а также отсутствие вступившего в его законные права наследника. В этом случае продавцу снова придется обратиться в суд, но с другой просьбой — «признать комнату умершего частной (опекой) собственностью и обязательство местных властей внести ее в бюджет». В ходе процесса будет установлен фактический наследник палаты. Это может быть физическое лицо или государство. Решение суда определит, по какому адресу продавец должен отправить письменное уведомление о планируемой продаже — это может быть новый собственник помещения или местная администрация.
И, наконец, последняя ситуация, которая может стать проблемной для Продавца, — это нарушение интересов несовершеннолетнего / недееспособного / инвалида при совершении сделки. Если такой гражданин выступает соседом продавца в коммунальной квартире, письменное уведомление придется направить не только его законным представителям (например, родителям), но и в органы опеки и попечительства. Они следят за ходом процесса и следят за тем, чтобы права человека, находящегося под опекой, не нарушались и не нарушались.
Если несовершеннолетний / недееспособный / частично недееспособный сосед и его законный представитель отказываются от права преимущественной покупки доли, PLO должен зафиксировать этот факт. Продавцу дается формальное согласие на последующий поиск заинтересованного покупателя среди третьих лиц.
Составление договора купли-продажи и сбор документов
Как только право преимущественной покупки будет принято во внимание, рыночная стоимость отчуждаемого актива будет рассчитана и Покупатель будет идентифицирован, стороны должны будут перейти к заключению договора купли-продажи. Следует обратить внимание на то, что в качестве объекта сделки могут быть указаны:
|
Объект сделки |
Описание |
|---|---|
|
Вся комната находится в общем помещении. |
У комнаты фактически появился новый владелец, а предыдущий владелец теряет все права на него. |
|
Совместное владение комнатой в общем доме. |
Продавец может оставить себе определенную долю, в то время как другая доля (например, ½ его комнаты) продается покупателю. В результате получается, что чем больше в ней сожителей появляется, тем дробнее комната становится. При этом доля может быть продана полностью, но без привязки к конкретным квадратным метрам. Однако всегда рекомендуется подкреплять договор купли-продажи доли комнаты нотариальным соглашением об определении порядка использования квартиры всеми соседями. В этом документе, составленном на общественных началах, указано, что определенное помещение и площадь закреплены за конкретным арендатором. В отсутствие такого соглашения совместное проживание в доме другого соседа может привести к конфликтам и даже длительным спорам. Если все жильцы указаны как владельцы неспецифических счетчиков, а абстрактных квот, им придется обратиться в суд для определения порядка пользования совместной квартирой. |
Остальная часть договора купли-продажи оформляется по стандартному формату: он должен быть в письменной форме, заверен и исключать наличие формальных и существенных ошибок. Необходимо указать точные персональные данные о сторонах сделки (продавец и покупатель), технические характеристики отчуждаемого объекта недвижимости, его стоимость, сведения о других соседях-собственниках и лицах, зарегистрированных в квартире. Кроме того, участники купли-продажи на бумаге описывают взаимные права и обязанности, способ и порядок совершения сделки, порядок передачи объекта (заключен в конкретном передаточном акте) и порядок решения спорных вопросов.
Договор составляется не менее чем в 4-х экземплярах — для продавца, покупателя, нотариуса и Росреестра. Дополнительные копии могут быть выданы лицам, косвенно участвующим в сделке, таким как супруга Продавца, если они владеют комнатой в качестве общей собственности (например, муж и жена).
Договор купли-продажи акций необходимо будет дополнить следующим комплектом материалов:
Наличие посторонних лиц, зарегистрированных в квартире кондоминиума, не считается препятствием для совершения сделки и новой регистрации собственности в Росреестре. Однако если такие граждане есть, их обязательно нужно будет указать в тексте договора купли-продажи. Другой вопрос, согласится ли Покупатель приобрести уже не завидный объект недвижимости (комнату в общей квартире или долю в комнате), если кроме собственников прописаны и другие граждане.
Образец договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
Для правильного составления договора купли-продажи всего помещения или его доли сторонам рекомендуется обратиться к нижеприведенному документу.
Завершение сделки: обращение в Росреестр и уплата налога
После составления договора купли-продажи и сбора необходимых документов Покупателю следует обратиться в МФЦ или местное отделение Росреестра. Приносится не только полный комплект материалов, но и заявление о переоформлении права собственности на отчуждаемый объект. Для проведения процедуры вам придется заплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Выписка с информацией о новом владельце будет готова в течение 1-9 дней. После получения данной гарантии сделка может считаться официально заключенной.
В свою очередь, продавец должен будет посетить налоговую инспекцию и заплатить НДФЛ в размере 13% от суммы сделки (если гражданин относится к категории резидентов РФ). Полученная сумма может быть уменьшена за счет вычета налога на имущество до 1 миллиона рублей. Однако получить эту налоговую льготу невозможно, если Продавец и Покупатель считаются взаимозависимыми лицами и связаны друг с другом (статья 105.1 Налогового кодекса Российской Федерации):
Юридическая практика
Совместные квартиры по-прежнему остаются популярным типом жилья. По данным последней Всероссийской переписи населения 2010 года, в таких жилых помещениях проживает около 2,8 млн человек (то есть каждый одиннадцатый гражданин страны). Поэтому в юридической практике довольно часты ситуации отчуждения долей в муниципальных квартирах.
Пример. Гражданин О получил 1/3 доли долевой собственности на 3-комнатную квартиру по договору дарения. Кроме него, в этом доме было еще 2 пайщика, не связанных с гражданином О., — каждому также принадлежала 1/3 доли долевой собственности. Все 3 собственника заключили договор об определении порядка пользования квартирой. В итоге каждый сосед получил по 1 изолированной комнате. Обязательства по оплате коммунальных услуг распределены между всеми арендаторами пропорционально. Общая квартира фактически была преобразована в общую квартиру.
Через некоторое время гражданин О решил продать принадлежащую ему комнату и автоматически 1/3 обыкновенной доли в квартире. Он письменно сообщил о намерении соседей-совладельцев, но не выразил желания приобрести объект в приоритетном порядке. Тогда гражданин О имел возможность найти среди третьих лиц заинтересованного покупателя и заключить с ним договор купли-продажи.
Продажа комнаты или доли комнаты в общей квартире — процесс непростой, связанный с определенными юридическими нюансами. Продавцу предстоит не только найти и проинформировать соседей о своих планах, но и собрать необходимые документы, связаться сразу с несколькими госорганами, правильно рассчитать и уплатить налоги. Не знаете, с чего начать процесс покупки и продажи? Обратитесь к юристу на ros-nasledstvo.ru за бесплатной консультацией и получите ответы на свои вопросы.
