Продажа доли в квартире между родственниками

Владелец, которому принадлежит доля в доме, может захотеть продать свою долю собственности близкому родственнику. В этом случае сторонам придется учитывать некоторые типичные характеристики сделок этого типа. Из каких этапов и пунктов состоит процесс продажи доли квартиры родственнику?

Можно ли продать долю в квартире родственнику

Закон не ограничивает категорию субъектов, которым собственник может продать принадлежащую ему часть имущества. Следовательно, собственник вправе распорядиться своей долей в пользу родственника. Речь идет не только о продаже (отчуждении за вознаграждение), но и о наследовании, дарении и т.д. (свободное отчуждение) — во всех этих случаях последний вполне может быть родственником акционера.

В случае продажи доли за вознаграждение, в первую очередь, необходимо учитывать преимущественное право покупки. Изобразительное искусство. 250 ГК РФ предлагает другим совладельцам возможность приобрести часть имущества для продажи еще до того, как она будет предложена третьим лицам.

Соблюдение права преимущественной покупки осуществляется путем написания и отправки конкретных письменных сообщений совладельцам, содержащих описание существенных условий сделки. Также в нем содержится запрос на отправку ответа (согласие на приоритетное возмещение действия или отказ от оферты).

Если вы хотите продать долю в квартире родственнику, ситуация может быть следующей:

1. Родственник, который должен быть второй стороной сделки, одновременно является совладельцем продавца. Это самый простой, легкий и доступный вариант для обеих сторон правоотношений. В этом случае Продавцу не нужно будет составлять и отправлять какие-либо письменные сообщения другим акционерам, поскольку право преимущественного отказа от покупки автоматически рассматривается и соблюдается.
2. Родственник, который должен быть второй стороной сделки, не является совладельцем продавца. В этом случае соблюдение преимущественного права покупки доли считается обязательным условием. Продавец должен отправить письменное сообщение каждому совладельцу и подождать 1 месяц. В этот период он может получить согласие на приоритетный выкуп доли у другого совладельца — тогда нужно будет продать часть имущества в его пользу. Заключить договор купли-продажи с родственником уже не удастся. Возможно и другое развитие событий: Продавец либо получит отказ от других акционеров воспользоваться правом преимущественной покупки, либо столкнется с их полным молчанием (что на законодательном уровне равносильно отказу).). Тогда Продавцу будет дан зеленый свет на проведение сделки с третьим лицом, в которое в данном случае входит его родственник.

Что лучше: продать, подарить или завещать долю родственнику

Собственник может не только продать долю в общем имуществе квартиры, но и передать ее в дар или унаследовать. Эти сделки качественно отличаются друг от друга, поэтому владельцу будет полезно знать их очевидные преимущества и возможные недостатки:

В каждом отдельном случае собственник сам решает, в какой форме передать право собственности на долю. Здесь будут важны обстоятельства сделки, а также отношения между родственниками, их финансовое положение и многое другое. Например, вариант дарения не всегда подходит сторонам: во-первых, родство нужно будет документально оформить сертификатами и сертификатами, а, во-вторых, абсолютное отсутствие финансовой составляющей может не подходить текущему владельцу доли.

Некоторые сложности могут возникнуть также с передачей и получением доли наследства. Дело о наследстве открывается только по прошествии определенного времени после смерти наследника, т.к. Все юридические нюансы должны быть согласованы, соблюдение нотариальных правил и т.д. Этот процесс может занять до 6 месяцев. Не открывая дело о наследовании, новый владелец сможет только использовать, но не распоряжаться принятым имуществом.

Кроме того, принятие наследства может сопровождаться конфликтами, спорами и даже судебными разбирательствами с другими лицами, имеющими право на имущество умершего. Поэтому продажа акции при жизни обоих родственников часто кажется им наиболее оптимальным вариантом.

Как продать долю в квартире близкому родственнику: порядок действий

После того, как Продавец учел преимущественное право покупки в отношении своих соинвесторов, он должен будет перейти к непосредственному исполнению сделки с любимым человеком (т. Е. Покупателем).

Составление договора купли-продажи

Основным документом, подтверждающим обоснованность и законность процедуры продажи, является договор купли-продажи акций. Этот договор требует обязательного нотариального заявления. Размер нотариального вознаграждения будет зависеть от степени родства сторон сделки. Сумма будет ниже, если за услугу обращаются супруги, дети и родители (биологические и приемные), сводные братья и сводные братья, бабушки и дедушки и внуки.

Договор должен быть составлен в письменной (печатной) форме и содержать следующие обязательные положения:

1. Место и дата заключения документа.
2. Персональные данные сторон (имя, дата рождения, адрес регистрации и фактическое местожительство, паспортные данные, юридические роли в рамках данной сделки — кто является продавцом, а кто покупателем). Нет необходимости упоминать и вводить какую-либо информацию об отношениях в тексте, потому что с юридической точки зрения это не имеет значения при продаже акций.
3. Описание объекта договора (… участвовать в праве совместной собственности на квартиру с указанием адреса ее расположения, номера, видео, количества комнат).
4. Цена акций (цифрами и прописью). Цена акций должна соответствовать среднерыночной цене аналогичных товаров. Родственники могут договориться о предоставлении некоторых финансовых «льгот» и «поблажек», но нельзя недооценивать стоимость сделки более чем на 20%. В противном случае эта продажа может быть оспорена налоговыми органами.
5. Персональные данные других совладельцев, а также лиц, зарегистрированных или проживающих в квартире.
6. Информация о наличии / отсутствии ограничений и ограничений по размерности.
7. Права и обязанности сторон.
8. Метод и порядок расчета.
9. Порядок передачи объекта.
10. Способы разрешения конфликтов и спорных вопросов.
11. Включение элементов, несоблюдение которых может привести к ответственности.
12. Реквизиты и подписи сторон.

Договор купли-продажи составляется в копиях по количеству сторон, участвующих в деле. В этом случае смену собственника регистрируют Продавец, Покупатель, нотариус и Росреестр.

Сбор документов и обращение в Росреестр

К договору купли-продажи доли родственник должен будет приложить полный комплект материалов. Сначала их отвозят в нотариальную контору, затем после подписания и заверения договора доставляют в Росреестр. Это следующие документы:

1. Паспорта продавца и покупателя.
2. Документ, подтверждающий право собственности продавца на свою долю (выписка из ЕГРН).
3. Документ, на основании которого Продавец получил право собственности на долю (предыдущий договор купли-продажи, акт дарения и т.д.).
4. Технический план квартиры (можно запросить в ITV).
5. Выписка из реестра дома с данными проживающих и / или прописанных в квартире.
6. Акт передачи (составляется после заключения основного договора купли-продажи и содержит информацию о текущем состоянии объекта недвижимости).
7. Подтверждение соблюдения права преимущественной покупки (например, письменный отказ соинвесторов).
8. Нотариально заверенная доверенность, если ее представитель действует от имени любого участника сделки.
9. Нотариально засвидетельствованное согласие супруга на совершение сделки, если одна из сторон состоит в браке.
10. Согласие залогодержателя на совершение сделки, если доля находится в залоге (например, в связи с приобретением по ипотечной ссуде). В этом случае Росреестр также должен будет предоставить кредитный договор со всеми вложениями и ипотеку.
11. Разрешение на совершение сделки от органов опеки и защиты, если купля-продажа нанесет ущерб интересам несовершеннолетнего / недееспособного / инвалида.
12. Квитанция об оплате госпошлины в размере 2000 руб.

После отзыва всего пакета документов Покупатель должен в течение 18 дней обратиться в Росреестр или МФЦ для переоформления права собственности на акции. Процедуру можно считать завершенной после получения новой выписки из ЕГРН с обновленной информацией. Это займет не более 10 дней.

Договор купли-продажи доли в квартире между родственниками: образец 2021 года

В качестве примера договора купли-продажи акций между родственниками вы можете использовать документ ниже.

Сделки между Опекуном и Опекаемым

Согласно п. 3 ст. 37 ГК РФ запрещается совершение имущественных сделок между родителем, усыновителем, опекуном, попечителем, их супругами или близкими родственниками с одной стороны и несовершеннолетним, недееспособным, ограниченно дееспособным лицом с одной стороны другой.

Этот запрет введен для того, чтобы у взрослых не было возможности нажиться на имуществе своих подопечных. Единственная сделка с недвижимостью, которая может быть совершена в этом случае, — это передача доли в качестве подарка или бесплатно Юридическим представителем Округу, но не наоборот. При этом возможно отчуждение имущества подопечного в пользу совладельцев или посторонних лиц, если это разрешено ООП.

В очень редких случаях ООП может предоставить разрешение на сделку с недвижимостью между Юридическим представителем и Подопечным, однако для этого должна быть веская причина. ООП временно возьмет на себя функции юридического представительства и защиты несовершеннолетнего / недееспособного / инвалида.

Налогообложение

После завершения сделки купли-продажи продавец, получивший средства, должен будет уплатить НДФЛ в налоговые органы. Его размер составляет 13% для жителей РФ. При этом собственники, владевшие своей долей (ст. 217.1 Налогового кодекса РФ), освобождены от уплаты НДФЛ):

Существенным недостатком отчуждения доли в пользу близкого родственника является невозможность для продавца получить вычет по налогу на имущество в размере до 1 000 000 рублей. Если бы продавец имел право на получение налогового вычета, сумма НДФЛ для него уменьшилась бы именно на эту величину. Однако в п. 5 ст. 220 НК РФ предусматривает, что положение о налоговом вычете не распространяется на сделки, заключаемые между связанными сторонами.

Список взаимозависимых лиц приведен в ст. 105.1 Налогового кодекса РФ. Следовательно, на налоговый вычет не могут претендовать:

Опекуны (попечители) со своими ведомствами также признаются взаимозависимыми. Взаимозависимость может быть установлена ​​в других индивидуальных случаях, если судья сочтет, что отношения между Продавцом и Покупателем могут повлиять на условия и / или результаты сделки.

Юридическая практика

Заключение сделок с недвижимостью между близкими родственниками довольно распространено в Российской Федерации. Несмотря на это, некоторые Продавцы и Покупатели продолжают совершать ошибки в соблюдении установленных правил.

Пример. Гражданин Р решил продать свою ½ доли в 3-комнатной квартире своему сводному брату Гражданину Н. Цена акции составила 1 500 000 рублей, что является средней стоимостью аналогичной недвижимости на рынке. Оба родственника были взрослыми и способными людьми, не нуждающимися в представительстве и защите их интересов. Гражданин N не был совладельцем своего брата и владельцем остаточной доли, поэтому сначала R должен был принять во внимание право первого отказа от выкупа.

Для этого он отправил письменное сообщение своей сестре, которой принадлежит еще ½ доли права общей собственности. Через 10 дней Р получил письменный ответ от своей сестры, которая отказалась воспользоваться этой привилегией.

Затем братья, взявшие на себя роли Продавца и Покупателя, заключили договор купли-продажи доли. Документ подписан сторонами в присутствии нотариуса и заверен им. После заключения договора гражданин N направился в местное отделение Росреестра, где подал ряд документов для новой регистрации собственности.

Тем временем его брат пошел в налоговую, чтобы заплатить налог 3-НДФЛ. Поскольку Full Brothers признаны взаимозависимыми лицами, любое лицо, выступающее в качестве Продавца, не может претендовать на получение налогового вычета. В результате Р пришлось заплатить полную сумму налога (13%) — 195 000 руб. После устранения юридических нюансов и выдачи USRN новой выписки сделка была признана завершенной.

Продажа доли квартиры между родственниками — сложный процесс, требующий принятия целого ряда юридических мер. Он включает в себя составление уведомлений, сбор документации, составление контракта и уведомление соответствующих властей. Не знаете, с чего начать обременительное отчуждение доли в пользу любимого человека? Свяжитесь с юристом сайта ros-nasledstvo.ru и получите ответы на свои вопросы.