Продажа доли в приватизированной квартире

Приватизация собственности позволяет получить в собственность землю, дом, квартиру и другие объекты недвижимого имущества. Приватизированная многоквартирная квартира является частью долевой собственности каждого. Вы можете распоряжаться своей долей как хотите, даже продав ее. Есть несколько способов продать приватизированную квартиру в долевую собственность. Все законно, но в дизайне есть некоторые нюансы, о которых нужно знать.

Можно ли продать комнату, часть, долю в приватизированной квартире

В большинстве случаев приватизация предполагает справедливое распределение квот между участниками процесса: детьми, родителями и другими членами семьи. Доли выражаются дробным числом, например 1/2, 1/3, но могут передаваться натурой, если позволяет размер квартиры. Неравенство долей прописывается соглашением сторон.

Подробнее: Выделение доли в квартире на природе

Отношения участников регулируются гл. 16 ГК РФ. Согласно ст. 246 ГК РФ, с согласия остальных жильцов пайщик вправе совершить со своей частью квартиры сделки:

Продажа доли в приватизированной квартире осуществляется с правом преимущественной покупки (статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Не путайте понятия «совместная» и «долевая» собственность. В случае совместной собственности (например, если имущество было приобретено в браке) можно говорить о продаже всей квартиры. Процесс разделения — это отдельная процедура, которая может быть примирительной или судебной.

Покупатель должен сообщить другим владельцам о своем намерении продать недвижимость, указав ее стоимость. Впоследствии невозможно продать долю третьим лицам по цене ниже указанной в сообщении.

Акционеры имеют преимущественное право покупки. Они могут обдумывать предложение в течение 1 месяца, после чего могут выразить свое согласие или несогласие.

Выразив готовность заключить договор купли-продажи, другой акционер становится первым претендентом на покупку. В случае отказа продавец может продать недвижимость третьим лицам.

На практике все сложнее. Акционеры могут не согласиться с продажей и избежать уведомления, или другие участники приватизации попросят снизить цену, оформят акт дарения, и, возможно, акции будут «висеть мертвым грузом», которые нельзя продать с прибылью. Выход есть, если знать возможные варианты продажи доли приватизированной квартиры.

Законные схемы и способы

Есть 3 легальных способа продажи доли приватизированной квартиры, которые не противоречат положениям закона. Вы можете взять любого из них на дежурство.

Продажа через дарение

Акционер вправе оформить принадлежащую ему часть в подарок. Суть метода заключается в том, что продавец передает часть своей доли в дар родственнику или третьему лицу. Он, в свою очередь, становится акционером. Затем продавец может выставить оставшуюся часть на продажу, подаренный получит право преимущественной покупки.

Планируя сделку, нужно учитывать некоторые нюансы:

1. Донором не может быть несовершеннолетний ребенок или гражданин, признанный недееспособным (статья 575 ГК РФ).
2. запрещено делать пожертвования работникам образовательных, медицинских учреждений и аналогичных организаций (детям-сиротам, инвалидам); люди, занимающие государственные должности.

Дарение не обязывает сообщать о процедуре остальных родственников, их согласие не требуется.

Особое внимание уделяется правильности составления акта, при этом существует риск признания операции фарсом. Основные требования:

Хотя пожертвование является бесплатной транзакцией, пожертвование указывает на стоимость доли. Налог рассчитывается по его размеру, который составляет 13% для резидентов страны и 30% для нерезидентов.

В список лиц, освобожденных от уплаты налогов, входят (ст. 217 Налогового кодекса РФ):

уплата налога обязательна, в противном случае может быть наложен штраф.

Соглашение легальное и прозрачное. В качестве альтернативы можно сделать пожертвование в размере полной стоимости, а деньги будут получены из сейфа.

Пример. Собственниками приватизированной квартиры являются гражданка М., законная супруга Р., дочь А (по 1/3). М решила развестись с мужем и оформить раздел имущества. Супруг просил не делать этого, а продать долю матери дешевле рыночной, потому что незнакомцу сложно продать часть квартиры. М согласился, но дочь выразила недовольство и стала выступать против продажи. Затем М оформила акт дарения на 1/6 квартиры (половину своей доли) свекрови и стала совладельцем с преимущественным правом покупки. Муж положил обещанную сумму на счет жены за часть проданного имущества.

Продажа через залог

Этот метод используется, когда невозможно продать акции. Механизм прост: собственник берет ссуду на сумму, близкую к стоимости пая.

Отчуждение заложенной квартиры в пользу банка происходит в следующих случаях:

Часто владельцев интересует, как «отменить» сделку с залогом, если собственность является единственным местом жительства. Об этом можно не беспокоиться: банк заберет долю, несмотря на то, что собственнику негде жить (ст. 446 ГПК РФ). Гражданин С тщетно пытался продать свою долю квартиры. Он решил пойти на хитрость: взял в банке ссуду на покупку оборудования для пекарни стоимостью 600 тысяч рублей, оформив свою долю в залог. Банк одобрил ссуду, так как стоимость доли составляла 780 тыс. Руб. Впоследствии S не выплатила никаких денег по плану погашения долга, и право собственности на имущество перешло к банку. Это именно то, чего хотел С.: он продал недвижимость и стал владельцем пекарни.

Простая продажа

Согласно ст. 549 ГК РФ продажа доли собственности осуществляется путем заключения специального договора. Необходимо получить согласие остальных акционеров и завершить сделку.

Пример. В квартире жили 3 человека: городок М., ее брат и сестра. Брат в квартире не жил. М решил продать свою долю племяннику и сообщил об этом брату. Последний дал свое согласие в письменной форме, чтобы операция была проведена до истечения одного месяца.

Как продать приватизированную квартиру с долями с согласием?

Чтобы продать долю в приватизированной квартире, все акционеры должны быть должным образом проинформированы.

Порядок и этапы

Продажа доли в квартире будет разделена на следующие этапы:

1. Получите выписку из ЕГРН. Документ подтверждает факт приватизации недвижимости.
2. Определение рыночной стоимости недвижимости.
3. Отправка письменных сообщений другим акционерам о намерении продать пакет акций. В них должна быть указана стоимость недвижимости.
4. Ожидание ответа в течение 1 месяца. Если акционеры заранее договорились в письменной форме, договор может быть заключен.
5. Составление договора купли-продажи под руководством юриста.
6. Обратитесь к нотариусу со второй стороной сделки для подписания договора.
7. Оформление акта приема-передачи.
8. Оформление договора в Росреестре.

В процесс вовлечены все сообщники.

Процедура и процесс

Каждый из этапов имеет свои нюансы:

1. необходимо провести оценку имущества, поскольку в уведомлении собственники должны указать определенную сумму, ниже которой продажа доли запрещена. Необходимо подготовиться к тому, что доля будет стоить меньше, чем можно было бы помочь с продажей всей квартиры. На цену влияют факторы: количество комнат, площадь проживания, расположение, количество сотрудников.
2. Отправьте письмо-уведомление каждому из совладельцев. После получения уведомления акционеры должны решить, покупать ли недвижимость от своего имени или предоставить такую ​​возможность третьим лицам. Идеальный вариант — получить нотариальный отказ от доли всеми желающими. Это будет гарантией того, что совладельцы не передумают и не захотят оспаривать договор.
3. Заключить договор. В документе указывается сущность доли, ее стоимость, порядок проведения взаимных операций, штрафы за неисполнение обязательств.
4. Зарегистрировать продажу в едином госреестре. Выдача соответствующей декларации.

Закон предусматривает сообщение акционеру о продаже, но если он против, он не намерен покупать недвижимость, это не может помешать передаче третьим лицам части приватизированной квартиры. Акционер не имеет права запрещать продажу. Два брата и сестра унаследовали квартиру. Каждому из них принадлежала по 1/3 доли. Один из братьев остро нуждался в деньгах и решил продать свою долю. Она заметила это другим жильцам, и ее сестра выразила желание выкупить. Родственники составили соответствующий договор и обратились к нотариусу. После регистрации смены собственника сестра стала владелицей 2/3 квартиры.

Как продать приватизированную долю в квартире без согласия?

Нежелание принять передачу доли квартиры в чужие руки понятно, ведь там может поселиться нечестный человек, мошенник. Иногда коллеги препятствуют продаже, но избавиться от недвижимости можно по закону.

Порядок и этапы

Вам необходимо действовать следующим образом:

1. Обсудите продажу собственности с остальными акционерами. Отправьте им письмо с уведомлением о продаже доли.
2. Подождите, пока они примут решение.
3. Заключите договор купли-продажи с третьим лицом.
4. Оформите акт приема-передачи права собственности.
5. Зарегистрировать недвижимость в Росреестре.

С помощью нотариуса оспорить сделку будет сложнее.

Процедура и процесс

Несогласие с возмещением затрат может последовать в письменной форме или выразиться в нежелании подписать подтверждение о получении документа. В случае отказа принять письмо, почтальон отправит его в почтовое отделение, где оно будет храниться 30 дней. Акционер будет уведомлен об этом. Если у него нет веских причин для отказа в получении письма, акции акционера считаются отказом от покупки.

Обязанность уведомления может быть принята на себя нотариусом. Он обработает документ, подтверждающий, что были предприняты попытки выполнить уведомление, но положительного результата не было.

Пример. Горожанка Л решила продать свою долю в квартире, в которой не жила. Он направил уведомление другому акционеру, гражданину П., но тот отказался открыть дверь почтальону, и письмо было возвращено на почту с пометкой «временное отсутствие получателя». P получил подтверждение о получении письма и смог отозвать уведомление в течение 30 дней. Акционер за письмом не пришел, уведомление было возвращено гражданину L. В этом случае L может продать долю третьему лицу, так как она не нарушила правила отчуждения доли владения. Непринятие извещения может быть причиной перехода права продажи, если получатель докажет (ст. 56 ГК РФ), что отсутствие факта доставки произошло по независящим от него обстоятельствам. Почтальон оставил на почте уведомление о наличии письма, а значит, акционер должен был его получить. Он не был в командировке, не находился в исправительном учреждении, в больнице и смог ознакомиться с письмом.

Иногда ситуация иная: инвесторы в недвижимость не соглашаются на продажу из-за неприемлемых для них условий, или несколько арендаторов хотят купить долю. Тогда необходимо:

1. Отложите натуральную долю для беспрепятственной продажи. Размеры квартир, как правило, не позволяют определить часть в м2.
2. Обратиться в суд с иском о нереализованной доле. Сумма будет определена судьей.

В этом случае на выплату компенсации могут уйти годы.

Особенности продажи, если есть несовершеннолетние дети

Органы опеки и попечительства защищают интересы несовершеннолетних. Продажа доли квартиры, в которой прописан ребенок, возможна только при условии: несовершеннолетнему будут предложены условия не хуже, чем были ранее.

Органы опеки и попечительства проверяют, не меньше ли закрепленная за несовершеннолетним доля в новом объекте недвижимости, чем была раньше. Если полученная комиссия дешевле, продавец выплачивает разницу на депозитный счет ребенка, которым ребенок может пользоваться после достижения совершеннолетия.

Пример. Гражданин I проживал со своей 6-летней дочерью и второй женой в однокомнатной квартире, которая принадлежала ему, его жене и сыну на праве долевой собственности (по 1/3 каждая). Мужчина решил продать квартиру и купить новую — 3 комнаты большей площади, оставив при этом 1/3 собственности на ребенка. Он обратился в органы опеки и попечительства. Представители ООП выяснили, что в новой квартире ребенку полагается на 30 м2 больше, чем раньше. Инфраструктура нового района более развита. ООП дала разрешение на сделку.

Сложности и нюансы

Продавая акции, владелец чувствует зависимость от других и сталкивается с рядом трудностей:

Планируя сделку, необходимо учитывать, не было ли решение поспешным, ведь гораздо выгоднее договориться с другими пайщиками, продать всю квартиру и разделить доход.

Как признать продажу доли в квартире незаконной?

При нарушении порядка оформления продажи недвижимого имущества, находящегося в совместной собственности, существует возможность признания операции незаконной. Это возможно при несоблюдении правила предварительной покупки (ст. 250 ГК РФ). При отсутствии надлежащего уведомления о продаже потенциальный покупатель из числа совладельцев имеет право обратиться в суд с требованием передать ему права покупателя. Для этого есть срок 3 месяца с момента совершения сделки или с момента, когда совладелец узнал о нарушении своих прав.

подавать иск о признании сделки недействительной неразумно, так как суд может счесть ситуацию неблагоприятной для заявителя. А по заявлению о передаче права покупки, подтвержденному доказательствами намерения приобрести долю, скорее всего, будет принято положительное решение.

Суду нужно будет доказать, что не было уведомления о продаже, не был написан отказ от покупки.

Кроме того, для большей убежденности необходимо внести на депозитный счет судебного органа сумму, равную той, которая является предметом договора купли-продажи. После получения права покупателя в суд, деньги с депозитного счета будут перенаправлены продавцу акций.

Пример. Гражданин С обратился в суд с жалобой с целью получения прав покупателя. Из дела видно, что второй собственник ½ квартиры, гражданин М., продал свою долю без уведомления совладельца, его бывшей супруги (С.). Сам заявитель был готов выкупить долю.

М указала, что она отправила письмо с уведомлением своему бывшему супругу на адрес своего партнера, поскольку С не проживает в квартире и не может лично сообщить ему о продаже. Гражданка И., г-жа С., была вызвана в качестве свидетеля, но выяснилось, что на момент отправки уведомления она проживала со своей матерью в другом городе и не могла получить письмо.

В качестве доказательства своего намерения купить долю бывшей жены С перечислил на счет суда сумму, указанную в договоре купли-продажи имущества. Поскольку S не знал о продаже доли, но был готов ее купить, суд постановил передать права покупателя на нее.

Продажа доли чревата рядом недостатков, так как каждый шаг необходимо согласовывать с другими собственниками. Вы сомневаетесь, как продать долю в приватизированной квартире с согласия акционеров или без такового? Не знаю, можно ли договориться, если в приватизации участвовали несовершеннолетние? Обратитесь к юристу сайта ros-nasledstvo.ru за бесплатной консультацией и узнайте, как можно законно продать долю в квартире и избежать необходимости получать согласие коллег.