Продажа квартир с аукциона — один из способов добровольного или принудительного отчуждения имущества по цене, которую готовы предложить покупатели. Насколько выгоден этот вариант, какие риски он влечет и что нужно сделать для участия в аукционе?
Об аукционах
Аукцион — это публичный конкурентный способ определить покупателя. Это можно сделать:
Переговоры организуют государственные органы, банки, аукционные компании, брокерские фирмы. В зависимости от того, видят ли другие участники ставки друг друга или нет, сделки могут быть открытыми или закрытыми.
Хотя на аукционах можно купить недвижимость по цене на 20–30% ниже рыночной, в России этот способ пока не пользуется большой популярностью. Большинство продавцов не желают действовать через посредников и платить комиссию. Потенциальные покупатели опасаются покупать квартиру с незаконной перепланировкой или другими проблемами. Их также останавливают другие возможные риски (например, то, что владелец оспаривает сделку в суде или что стоимость не столь прибыльна).
Не способствуют популярности аукционов среди населения:
Однако такой способ продажи жилья имеет право на жизнь. На аукционе продаются:
Аукционы часто проводят агенты по недвижимости, чтобы быстро продать недвижимость клиента — здесь не стоит рассчитывать на особые льготы, ни АН, ни домовладелец не заинтересованы в снижении цены.
Иногда аукцион используется для продажи жилья пожилым людям, которые хотят сохранить за собой право на жизнь и получение надлежащего ухода в обмен на квартиру.
Особое внимание стоит уделить продаже квартир администрацией города, которая совершает покупки с целью переселения жителей из ветхого / ветхого жилья. Причиной выбора этого метода часто являются трудности с продажей жилья — например, оно находится в удаленном от центра районе или инфраструктура не подходит для покупателей.
Дом должен быть в жилом состоянии. Квартиры не будут учитываться:
Алгоритм продажи жилья государству
Участвовать в аукционе может любой гражданин, достигший совершеннолетия, дееспособный и имеющий имущественные права на жилище. Необязательно пользоваться услугами агента по недвижимости. Порядок регламентирован п. 44-ФЗ.
Что нужно для участия?
Для участия в государственных закупках продавец должен:
Стоимость жилья формируется путем ее снижения: стартовая цифра определяется исходя из рыночной цены 1 кв.м и минимально разрешенной площади приобретаемых объектов. Победителем станет заявитель, который предложит самую низкую цену за квартиру. Если в течение первых 10 минут с начала аукциона ни один из участников не снизит цену, договор считается заключенным с тем, кто ранее подавал заявку на участие. Первоначальная сумма будет признана договорной ценой.
После рассмотрения первой части заявок оператор сообщает, признан ли продавец участником аукциона. В этом случае у него есть возможность торговаться по цене контракта. Далее пора рассмотреть вторую часть вопросов и выбрать окончательного победителя. Он должен:
После подписания контракта будет возвращен депозит в размере 1%, оплаченный на первом этапе. Затем комиссия осматривает купленное жилье и получает от продавца необходимые документы для регистрации перехода права собственности. Только после завершения этой процедуры производится полный расчет. Задаток (5% от цены) возвращается продавцу при полном исполнении договора.
Если продавец действует через представителя, а не самостоятельно, с этим лицом также подписывается договор и ему переводятся деньги.
Администрация не обязана покупать жилье у граждан: потенциальный продавец должен пройти тщательный отбор и предложить наиболее выгодную цену. Алгоритм продажи жилья на аукционе очень сложен для неподготовленного человека, поэтому ему лучше воспользоваться профессиональной поддержкой хотя бы на этапе подготовки заявки.
Продажа жилья третьим лицам через аукцион
Необязательно продавать жилье администрации через аукцион: покупателем может стать даже физическое лицо. Эти аукционы проходят как в присутствии покупателей, так и удаленно, с использованием электронной площадки. Второй вариант сейчас наиболее востребован. Информацию об организованных аукционах можно найти в федеральном реестре, в газете «Коммерсантъ» и на многочисленных сайтах, таких как RUSSIA Online, B2B Center, Российский аукционный дом, MosTenderGroup и др.
Объявление публикуется заранее (минимум за 15 дней до начала аукциона). Предоставляет информацию о:
Для начала аукциона должен появиться хотя бы один потенциальный покупатель. Если участников больше, возникает конкуренция. Чтобы иметь возможность купить интересующую квартиру, конкуренты увеличивают стоимость на 5-10% — минимальный этап переговоров объявляется организатором аукциона (возможно повышение цены на сумму больше или равную указанной один, но не уступающий ему). Тот, кто предлагает самую высокую цену, которую никто из участников не хочет увеличивать, выигрывает лот.
В случае отсутствия желающих купить объект проводится второй этап: стартовая цена снижается на 10%. Алгоритм остался прежним. Если желающего купить жилье не удается, цена аукциона становится еще ниже: это наиболее благоприятное время для покупателей и наименее выгодное для продавца. В случае отрицательного исхода аукцион отменяется.
Другой вариант третьего этапа предполагает постепенное снижение стоимости объекта: устанавливается период (чаще всего 1 месяц) и размер «отсечки» (стоимость объекта не может снизиться.) ниже).
Как приобрести квартиру на торгах?
Первый этап:
Если предложение действительно вызвало интерес, следующим шагом будет регистрация для участия в аукционе на выбранные лоты (участник должен подтвердить свое согласие с правилами аукциона). Начинается примерно за 5 дней до старта. Аукцион может проходить как в присутствии участников, так и удаленно (в зависимости от площадки). Для участия в электронных аукционах вам потребуется ЭЦП (электронная цифровая подпись) — ее оформляет организатор аукциона после подачи документов и подтверждения платежеспособности (срок действия — 1 год).
Каждый участник должен внести залог, который возвращается в течение 5 дней, если аукцион выиграл кто-то другой, в противном случае он становится первым взносом за приобретенное жилье. Размер депозита зависит от организаторов, но не может превышать 20% от стоимости объекта.
В процессе торгов участники повышают цену по приемлемой для них цене (но не может быть ниже установленного минимума). Максимум зависит от возможностей каждого из потенциальных покупателей. Если лот выигран, остается внести остаток на полную стоимость, а в случае проигрыша получить возврат и выбрать для себя другой лот.
Победитель получает документы, подтверждающие факт приобретения жилья на аукционе — с ними и своим паспортом он должен посетить Росреестр и зарегистрировать недвижимость. За регистрацию взимается госпошлина — она составляет 2 тысячи рублей с каждого собственника (при наличии нескольких владельцев необходимо будет умножить размер пошлины на число). Юридические лица платят 22 тыс. Руб. Человек, выставивший товар на продажу, получает деньги.
Советуем прочитать: Покупка квартиры с аукциона, с аукциона
Какие документы необходимы от покупателя?
Дмитрий Носиков Для участия в аукционе необходимо предоставить паспорт и выписку с банковского счета — они подтверждают серьезность намерений покупателя и его платежеспособность. Если личных средств не хватает, можно подать заявку на получение кредита: в этом случае под рукой должен быть документ, подтверждающий одобрение заявки банком.
Сроки
Сроки невозможно предсказать, как и исход аукциона. На поиск подходящей недвижимости покупатель может потратить несколько часов, недель или месяцев. Продавцу также следует учитывать фактор времени: товар не обязательно будет приобретен на первом этапе.
Регистрация и получение ЭЦП займет не более суток, торговля может быть завершена за 2-3 часа или несколько дней. Сроки оформления перехода прав зависят от того, куда именно покупатель подаст документы:
Аукцион от риэлторов
Аукцион среди небольшого круга покупателей могут организовать агенты по недвижимости, рекламирующие жилье. Они представляют объявление с интересным описанием выставляемой на продажу недвижимости и выгодной ценой (но с оговоркой, что будут рассмотрены лучшие предложения).
Потенциальным покупателям дается время осмотреть товар, и когда все прибывают, начинается торг. Агент по недвижимости предлагает поднять стоимость объекта. Те, кто не заинтересован, сразу уходят, из оставшихся выбирается тот, кто готов платить оппонентам больше. Этот аукцион могут проводить только те специалисты, которые:
важно понимать, что услуги такого высококвалифицированного специалиста не будут дешевыми.
Кому продавать жилье через аукцион — администрации поселка или физическому лицу, решать продавцу. Процедура торгов не всем понятна, поэтому во избежание осложнений стоит прибегнуть к помощи профессионалов. Как подать заявку на участие в аукционе, какие документы подготовить, как не потерять прибыль? Юристы сайта помогут разобраться во всех нюансах процедуры.
