Продажа квартиры через опеку

Если один из собственников недееспособен или несовершеннолетний, продажа квартиры осуществляется только в порядке опеки. Как убедить госорганы в том, что права подопечных не будут нарушены, какие сроки нужно соблюдать, какие документы нужно собрать?

Дееспособность детей и взрослых

Правоспособность — обязательное условие заключения любой сделки.

Дети

С момента рождения до 6 лет дети считаются полностью недееспособными, поскольку они не могут осознавать многие свои действия и нести ответственность за их последствия. Родители или опекуны несут полную ответственность.

После 6 лет дети получают право на совершение сделок, приносящих им бесплатную выгоду и не требующих регистрации / нотариального заверения (ст. 28 ГК РФ).

С наступлением 14 лет объем дееспособности расширяется (ст. 26 ГК РФ) — появляется возможность заключать договоры займа, договоры купли-продажи и совершать иные сделки с письменного согласия родителей (опекуны) и органы опеки / попечительства (ООП). Через 18 лет наступает полная дееспособность.

Полная дееспособность может быть признана судом или органом опеки и попечительства, а в возрасте 16 лет, если несовершеннолетний женился, устроился на работу или начал бизнес с согласия родителей.

Взрослые

Человека нельзя считать полностью дееспособным, если психическое расстройство не позволяет ему понять смысл и последствия своих действий. Решение о недееспособности гражданина принимает суд: родственники, представители ООП или медицинского учреждения, в котором гражданин находится на лечении, имеют право подать заявление. Опекун назначается лицу, которое при заключении сделки будет действовать от имени ведомства после получения согласия органов опеки и попечительства.

Есть еще одно понятие: ограниченная правоспособность. Значит, человек способен понимать смысл своих действий, но из-за психического расстройства или из-за пристрастий его нужно контролировать. Неполная правоспособность также признается в судебном порядке. Обязательно назначается опекун (в отличие от опекуна он действует не от имени ведомства, а соглашается проводить сделки).

Может ли опекун продать квартиру недееспособного опекаемого?

Действия с имуществом недееспособных (ограниченно дееспособных) регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (статья 37). В соответствии с законодательством, опекуны имеют право заключать сделки от имени подопечного, а опекуны — давать разрешение на отчуждение жилья после согласования предстоящих действий с органами опеки и попечительства.

Закон не допускает заключения сделок с подопечным опекунами (доверенными лицами), а также членами их семей. Это позволяет защитить недееспособного человека от нарушения его прав.

Последствия неправомерных действий

Все недееспособные и ограниченно дееспособные лица имеют полное право владеть имуществом, но не могут совершать со своим имуществом юридически значимые действия — требуется согласие органов опеки и попечительства и участие родителей, попечителей, опекунов. Если закон не соблюдается и недвижимость продается без согласия ООП, то, по мнению заинтересованных сторон, суд признает операцию недействительной (19, 20, 21 ФЗ). Тот же результат будет, если недееспособный или ограниченно дееспособный человек решит действовать самостоятельно.

Когда разрешение ООП получать не нужно?

Если отдел зарегистрирован в квартире, но не является ее владельцем, разрешение от ООП не требуется. Но это не значит, что человека могут свалить «куда угодно» — отмену нужно проводить одновременно с регистрацией в другой квартире, не уступающей по своим характеристикам предыдущей (максимальный промежуток — 14 дней). Если ребенок выписан, его необходимо поставить на учет по месту регистрации одного из родителей. Прописать его у других родственников или на жилой площади, свободной от жильцов, не получится.

Если недееспособный человек или несовершеннолетний остался без ухода, вы все равно должны связаться с ООП: государственное агентство проверит процесс регистрации / выписки, чтобы соблюдались права.

Выписка с последующей регистрацией на новом месте оформляется через паспортный стол (10 дней), МФЦ (до 7 дней), сайт госуслуг (до 4 дней). Предоставляются следующие документы:

Обращение в органы опеки

Органы опеки и попечительства дадут разрешение на отчуждение имущества недееспособного (несовершеннолетнего), если вместо проданной квартиры будет приобретена другая квартира. Новый корпус не должен уступать по своим характеристикам предыдущему. Маловероятно, что продажа недвижимости будет одобрена с перечислением денег на расчетный счет отдела (нужно будет доказать необходимость такого решения, а также позаботиться о регистрации).

Когда можно обойтись без приобретения жилья вместо проданного?

ООП может иметь право переводить деньги на счет отделения, если:

Отложить покупку дома можно даже в том случае, если вы не смогли быстро найти подходящую недвижимость. Если можно доказать честность намерений, сумма задолженности недееспособному перечисляется на его счет и в письменной форме устанавливается обязанность по приобретению жилья.

Оформление разрешения

Помимо документов, инспектору должна быть предоставлена ​​возможность осмотреть новое жилье (если он находится в другом городе, инспектор свяжется со своими коллегами, которые проведут осмотр).

Необходимо продемонстрировать пользу подопечного — это не всегда очевидно.

Пример. Семья продает трехкомнатную квартиру общей площадью 81 кв.м и покупает две квартиры-студии по 30 кв.м каждая (жилищные условия на первый взгляд ухудшились). Доля ребенка в старом жилье составляет 1/9 площади (т.е фактически ему принадлежит 9 квадратных метров). В качестве доказательства уважения интересов несовершеннолетнего предоставляется письменное обязательство о регистрации для него одной из квартир (вместо 9 он получит 30 кв.м). Это соглашение будет одобрено ООП.

В случае ухудшения жилищных условий необходимы веские причины для утверждения соглашения. Инспектор не поверит ему на слово — нужно предоставить доказательства (например, справку о состоянии здоровья, подтверждающую необходимость дорогостоящего лечения или перевода из мегаполиса в экологически чистый район).

Документы

При обращении в ООП родители должны иметь свидетельство о браке (или о разводе, если семья распалась) и документы, удостоверяющие личность. Попечители / опекуны составляют свой паспорт и решение о предоставлении им полномочий вместе с ними.

Потребуются паспорт от недееспособного владельца, свидетельство о рождении от несовершеннолетнего (служит подтверждением родительских прав) и паспорт (если ребенок его уже получил).

Также предусмотрено:

Через 2-4 недели будет выдано разрешение или отказ. Документ содержит пояснения и перечень условий, необходимых для реализации.

После получения разрешения стоит приступить к оформлению сделки практически сразу — срок действия документа всего 1 месяц (если не удалось договориться о его увеличении).

Поскольку инспекторы — обычные люди, они также склонны ошибаться в своих выводах. В случае отказа следует проконсультироваться с юристом. Он проанализирует представленные аргументы и скажет, можно ли обжаловать решение в суде.

Пример. Имущество принадлежит матери и ребенку (70 и 30% соответственно). Вместо квартиры стоимостью 2 миллиона рублей женщина решила купить дом за 4 миллиона рублей и отдать ребенку 15%. Инспекторы выдали отказ, мотивируя это тем, что доля несовершеннолетнего в новой квартире также должна составлять 30%. Это не совсем правда. Ребенок должен выделить аналогичную квоту. Если он получит 30%, стоимость его имущества будет вдвое больше, чем раньше. Мать имеет полное право уменьшить размер доли до 15% (ее цена, как и в предыдущей квартире, будет 600 тыс. Руб.).

Порядок продажи жилья

При продаже жилья через доверенных лиц обычно имеет место альтернативная сделка: отчуждение жилья без встречной покупки другого имущества разрешается только в редких случаях. При этом вам необходимо:

Если ребенку еще не исполнилось 14 лет, от его имени действует родитель (опекун). После получения паспорта ребенок самостоятельно участвует в сделке и ставит свою подпись, взрослые только подтверждают свое согласие письменно.

Малейшие несоответствия между участниками и допущенные ими ошибки приводят к тому, что вся схема рушится. Учитывая, что срок действия авторизации ООП ограничен, это становится серьезной проблемой.

Нотариальное заверение

Сделки, в которых одна из сторон является несовершеннолетней или недееспособной, должны быть нотариально удостоверены. Вам придется заплатить 0,5% от стоимости квартиры. Оформление денежно-кредитной политики обойдется от 3 тысяч рублей и выше (в зависимости от ставок местной нотариальной палаты).

Как правильно провести продажу жилья через приемную, как доказать инспекторам честность своих намерений? Юристы сайта ответят на ваши вопросы. При проведении альтернативных транзакций они позаботятся об этом сложном процессе.