Продажа квартиры менее 3 лет в собственности

Продавая квартиру, собственник получает доход. Согласно Налоговому кодексу, выручка должна облагаться налогом. Ставка НДФЛ составляет 13% (для нерезидентов — 30%), однако в случае продажи жилья существует ряд факторов, влияющих на уплату налога, например, период владения собственности.

Сроки, влияющие на налогообложение дохода с продажи

При продаже недвижимости необходимо обращать внимание на срок, прошедший с момента ее приобретения. Есть 3 важных таймфрейма:

Если квартира была приобретена любым из способов (путем покупки, дарения или иным образом) до 1 января 2016 года, вы можете продать ее через 3 года без уплаты налогов в соответствии с ранее действовавшим законом.

Согласно положениям Налогового кодекса РФ, при владении квартирой до 36 месяцев не удастся избежать уплаты налогов, однако каждый налогоплательщик имеет право воспользоваться льготой.

Как правильно рассчитать налог с продажи

Чтобы правильно определить сумму налога, вам необходимо:

1. Рассчитайте налоговую базу.
2. Определите размер льготы, который может применяться при уплате налогов.

в интересах продавца найти способ продать недвижимость с минимальным налогом.

Расчет суммы НДФЛ при продаже квартиры при сроке владения до 3 лет

Первое, что нужно определить — это налоговая база. До 01.01.2016 расчет был простым: за основу была рассчитана сумма, указанная в договоре. В связи с изменениями в законодательстве изменились правила. Налоговая база рассчитывается следующим образом:

1. Цена продажи объекта определена.
2. Кадастровая стоимость, установленная на 1 января текущего года, сравнивается с ценой объекта. В этом случае кадастровая стоимость умножается на понижающий коэффициент 0,7. Если выяснится, что цена продажи ниже, налоговой базой будет кадастровая стоимость объекта на 01.01 при перерегистрации собственности, умноженная на коэффициент 0,7.

Пример. Наследование открыли 16 марта 2018 года. По ее завещанию в городке Ревякина досталась квартира, а через год она решила продать ее за 2,4 миллиона рублей. Кадастровая стоимость составляет 3,8 млн. Для определения налоговой базы необходимо сравнить текущую цену с кадастровой с учетом понижающего коэффициента. Поскольку 2 400 000 <3 800 000 X 0,7, то есть менее 2,66 миллиона, налог рассчитывается с большей суммы (2,66 миллиона). Гражданке Ревякиной было бы выгоднее продать недвижимость после 16 марта 2021 года, чтобы полностью не платить налоги, но наследнику срочно понадобились деньги.

В некоторых регионах возможно увеличение или уменьшение коэффициента на 0,7, поэтому перед началом расчетов необходимо обратиться за дополнительной информацией в региональное управление Росреестра — филиал Кадастровой палаты.

Если кадастровая стоимость не была определена на 1 января года, в котором недвижимость была перерегистрирована, налог рассчитывается от цены, указанной в договоре.

Получение наследства — исключительный случай, когда начало трехлетнего периода начинается не с даты получения свидетельства о праве собственности, а со дня открытия дела о наследстве (т.е смерти наследодателя).

Для уменьшения суммы платежей в бюджет налогоплательщики могут воспользоваться льготами в виде налоговых отчислений.

Кто может не платить НДФЛ при продаже

Некоторые категории граждан имеют льготы по родине, в связи с инвалидностью. При уплате НДФЛ от продажи квартиры льготы, связанные с особым статусом гражданина, не предусмотрены. Однако стоит обратиться в местную администрацию, так как в законе четко прописано, что налоговая база может быть изменена. Это означает, что разрешается уменьшать (увеличивать) кадастровую стоимость, изменяя значение понижающего коэффициента.

Как снизить налог при продаже

Продавцы квартир, находящихся в собственности менее 3 лет, могут воспользоваться одним из двух видов налоговых льгот.

Вычет 1 млн рублей

Эта льгота используется, если необходимо уплатить налог, но стоимость покупки дома не может быть подтверждена.

Пособие в размере 1 млн рублей рекомендуется применять гражданам, получившим жилье в результате:

При использовании освобождения 1 миллион вычитается из стоимости недвижимости, а остальная часть стоимости облагается налогом в размере 13%.

Пример. Гражданка Сазонова продает в мае 2019 года квартиру, которую она получила в подарок в 2018 году. Стоимость имущества 1,6 млн рублей. Воспользовавшись вычетом в 1 миллион долларов, он заплатит налог только с оставшихся 600 000 долларов.

Если стоимость недвижимости меньше 1 миллиона, налог платить вообще не придется.

Преимущество хорошо для людей, получивших квартиру бесплатно, но если стоимость недвижимости больше 1 миллиона рублей, то придется платить налоги.

Вычет можно использовать только один раз в течение 1 календарного года. Продавец, выставивший на продажу несколько квартир, получит налоговый вычет только на одну из них.

Иногда владельцы занижают стоимость квартиры, чтобы не платить налоги, и поэтому оплата производится так:

Следует отметить, что цена все равно будет сравниваться с кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент 0,7, и, если будет обнаружено, что она выше, на ее основе будет рассчитан процент продаж. Налоговая служба может быть заинтересована в сделке, если сумма по документам существенно меньше реальной. В случае выявления факта мошенничества нарушителю грозит штраф в размере 20% от суммы, не внесенной в бюджет.

указывать в контракте заниженную цену опасно по другой причине. При возможном совершении сделки невозможно доказать, что квартира действительно была дороже. Это существенно затруднит возврат денежных средств за проданную недвижимость.

Вычет в размере стоимости приобретения квартиры

Граждане, у которых есть доказательства понесенных расходов на покупку квартиры для продажи, смогут максимально снизить налог (п. 2 п. 2 ст. 220).

Пример. Гражданин Сидоров купил квартиру за 3,8 миллиона рублей, но через полгода решил продать ее, повысив цену до 4,9 миллиона и, подтвердив документы на расходы на недвижимость, воспользовался вычетом суммы покупной цены. Сумма, подлежащая уплате налога, составит: (4,9 миллиона — 3,8 миллиона) X 13% = 143 тысячи.

Применение этого вычета позволит избежать уплаты налогов, если цена продаваемого имущества ниже покупной.

Помимо уменьшения налоговой базы, продавец сможет вернуть сумму налога из бюджета.

Возврат налога

Если гражданин покупает квартиру после продажи другого дома в том же налоговом периоде, он может воспользоваться налоговым вычетом. Это означает, что сумма НДФЛ ему будет возвращена, но не в полном объеме, а в пределах 2 миллионов рублей. Схема работает так:

Если стоимость квартиры меньше 2 миллионов рублей, например — 1,5 миллиона, то НДФЛ составляет 1,5 миллиона Х 13% = 195 тыс. Эта сумма будет возвращена покупателю в счет уплаты НДФЛ. Однако теоретически покупатель мог использовать вычет исходя из стоимости 2 млн рублей, то есть он оставляет за собой право использовать вычет в размере 500 тысяч рублей. Если в будущем он купит другую квартиру, он сможет вернуть НДФЛ в размере 500 000 X 13% = 65 тысяч рублей.

Вычет в размере 2 млн рублей предоставляется только один раз в жизни, но с 2014 года недоиспользованная сумма может быть потрачена не только в текущем периоде, но и позже, при покупке другой недвижимости.

Но что делать, если гражданин сначала продал квартиру, то есть должен заплатить НДФЛ, а затем приобрел недвижимость, то есть получил право вернуть НДФЛ? По закону суммы не могут компенсировать друг друга. Есть обязательство платить налоги в бюджет — их надо платить, есть возможность вернуть деньги — надо ими пользоваться.

Как это работает (пример):

Гражданин Петров совершил следующие сделки с недвижимым имуществом:

1. Он продал квартиру за 5,8 млн рублей и воспользовался вычетом 1 млн. Он обязан внести в бюджет: 4 800 000 X 13% = 624 тыс. Рублей.
2. Купил квартиру за 3,2 миллиона рублей. Воспользовался возможностью вернуть НДФЛ. Поскольку сумма продажи превышает 2 млн рублей, доходность достигнет максимального значения: 2 000 000 X 13% = 260 тыс. Рублей.
3. В итоге у Петрова возникла задолженность перед налоговой — 624 тыс. Руб. И возможность возврата 260 тыс. Руб. Это не означает, что вы можете платить меньше налогов. Просто по результатам всех взаимных договоренностей у Петрова будет меньше 364 тысяч рублей.

Зная права и обязанности, необходимо подать документы в ФНС без потери срока годности.

Как оплатить НДФЛ после продажи квартиры

Для уплаты налогов необходимо заполнить форму 3-НДФЛ. Место предъявления документа — территориальное управление Федеральной налоговой службы. Для совершения платежа вы можете лично прийти в налоговую инспекцию, отправить адвоката, воспользоваться услугами почты или заполнить специальную форму на сайте NS.

Вы можете заполнить документ от руки или введя данные в электронном виде. Сумма прибыли будет отражена на странице «А», вычет — на странице «Д», «И» — итоговые суммы приведены в шестом разделе.

Для уплаты НДФЛ необходимо иметь при себе документы:

Если вы планируете применить вычет, равный покупной цене продаваемой квартиры, вам необходимо предоставить следующие документы:

Срок подачи налоговой декларации не совпадает со сроком уплаты налога. Согласно п.1 ст. 229 ТУИР, необходимо заполнить и подать документ до 30.04 года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Изобразительное искусство. 227 регулирует срок оплаты. Средства должны быть выведены до 15.07, т.е не позднее 2,5 месяцев с момента окончания срока подачи декларации.

Если вычет превышает стоимость недвижимости, вам не придется платить налоги, но требуется заполнить нулевую декларацию.

Штрафы

Закон предусматривает штрафы за сокрытие доходов, халатность в соответствии с законом:

Продажа квартиры влечет ответственность перед государством. Налоги необходимо уплачивать вовремя, чтобы избежать дополнительных расходов.

Продать квартиру, которой долгое время не владели, означает взять на себя обязанность платить налоги. Однако взнос в бюджет можно уменьшить. Чтобы не ошибиться, спросите юриста сайта: как правильно применить налоговый вычет? Возможен ли возврат НДФЛ? Какие сроки подачи документов? Как заполнить декларацию о продаже недвижимости?