Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости

Любой продавец старается уменьшить свои вероятные расходы (например, сумму налога) при продаже квартиры. Один из популярных способов сократить расходы — это удешевление жилья. Давайте рассмотрим, в чем особенности такой процедуры и чем она может угрожать покупателю.

Что значит полная стоимость в договоре при покупке квартиры

Полная стоимость означает реальную рыночную стоимость квартиры. Стороны определяют это сами или могут связаться с оценочной компанией. Эта концепция возникла из-за того, что некоторые продавцы указывают в договоре лишь небольшую сумму, а остальная часть оплаты официально не распространяется на куплю-продажу квартиры.

Какие выделяют варианты стоимости квартиры

Есть три основных варианта цен на квартиры. Только два могут считаться актуальными для купли-продажи жилья: земельный кадастр и рыночная цена.

Инвентаризационная

Эта стоимость более актуальна для различных нежилых объектов, однако многие жилые дома имеют свою инвентарную стоимость. Практически не используется.

Кадастровая

Стоимость проживания определяется государством. Проблема в том, что эта стоимость не всегда соответствует рыночной стоимости. Два объекта недвижимости в одном районе на одной и той же городской улице могут значительно отличаться по цене из-за внутренних улучшений, но этот фактор игнорируется. Это значение часто используется налоговой службой для определения суммы подоходного налога при продаже квартиры.

Рыночная

Это справедливая рыночная цена, которая формируется исходя из существующего спроса и предложения. Учитываются все факторы, в том числе благоустройство квартиры, окружающей инфраструктуры, жилой площади, этажности и так далее. Именно эта цена обычно указывается в договоре купли-продажи.

Можно ли продавать квартиру ниже или выше кадастровой стоимости

Жестяная банка. Стороны вправе установить любую устраивающую их цену. Недооценка используется для того, чтобы платить меньше налогов (или не платить их вообще). Если жилье было приобретено текущим продавцом до 2016 года, то в такой ситуации действительно можно произвольно указывать цену, абсолютно не ориентируясь на кадастровую стоимость.

Однако это актуально (с 2021 года) только для тех людей, которые купили квартиру или получили ее в подарок от посторонних (не близких родственников).

В том же случае, если жилье было приобретено после 2016 года, нет смысла устанавливать цену существенно ниже кадастровой. Налоговая служба, констатировав этот факт, просто продолжит свои расчеты до минимально возможной, исходя из кадастровой стоимости, цены квартиры в этом доме.

С другой стороны, кадастровая цена зачастую значительно выше рыночной. В такой ситуации необходимо написать заявление и запросить снижение кадастровой стоимости. Вам нужно будет предоставить фотографии квартиры, отчет оценочной компании, правоустанавливающие документы и так далее. Процедура сложная и трудоемкая (заявка рассматривается в течение 1 месяца). Более того, это не всегда приводит к желаемому результату.

Если Кадастровая служба отказалась изменить стоимость квартиры, а ее реальная рыночная стоимость на самом деле более чем на 35% отличается от кадастровой стоимости, вы можете обратиться в суд и принудительно потребовать снижения цены. Эта процедура занимает еще больше времени, но иначе придется сильно переплатить налоговой инспекции.

Какую стоимость можно указать в договоре купли продажи квартиры

В договоре купли-продажи рекомендуется указывать правильную рыночную цену квартиры. Однако перед этим желательно уточнить кадастровую стоимость недвижимости. Если примерно соответствует рыночной — отлично, то рыночную лучше оставить.

В том же случае, если рыночная стоимость значительно ниже кадастровой, то имеет смысл сначала попытаться снизить кадастровую стоимость, ведь налоговая служба все равно будет ориентироваться на цену, указанную в кадастре, минус 30%.

Пример: предположим, что реальная рыночная цена квартиры составляет 3 миллиона рублей. В описи также указана цена 5 млн руб. Налоговик остановится на стоимости 5 млн -30% = 3,5 млн руб. Разница в данном случае не слишком глобальная, но 13% налога с «лишних» 500 тысяч рублей — это уже 65 тысяч нетто с избытком.

Если рыночная цена выше кадастровой, то можно остановиться на последней, потому что при превышении установленного государством уровня фискальная начинает ориентироваться на стоимость, указанную в контракте.

Для упрощения цена в контракте должна быть на уровне, соответствующем кадастровой цене минус 30%.

Риски покупателя при неполной стоимости в договоре купли продажи квартиры

Покупка квартиры ниже кадастровой стоимости — рискованная операция, поскольку реальная рыночная цена значительно выше. Некоторые продавцы настаивают на низкой цене в договоре купли-продажи (чтобы уплатить меньший налог), но в действительности покупатель будет обязан уплатить полную стоимость недвижимости.

В такой ситуации у покупателя возникает серьезный риск оспаривания сделки. Следовательно, ему придется вернуть купленную квартиру. Однако продавец будет обязан предоставить только ту сумму, которая была указана в контракте. Частично проблему можно решить с помощью дополнительной квитанции об оставшейся оплате (без привязки к конкретному договору купли-продажи), но не все продавцы берутся оформлять ее.

Специалисты отмечают, что при наличии квитанции вполне реально доказать свою правоту и потребовать остаток денег у продавца, поэтому рекомендуется заранее обсудить этот момент, если продавец планирует снизить цену. Кроме того, необходимо проверить документы клиента, чтобы определить возможные варианты, при которых операция может быть оспорена:

Завышение стоимости квартиры в договоре купли продажи

Если говорить о кадастровой цене как о базовой цене, то ее можно переоценить только тогда, когда рыночная цена значительно выше. Если покупатель отказывается указывать в контракте пониженную цену, вы можете предложить поднять цену еще немного на тот же налог в размере 13%, который придется заплатить продавцу. Как правило, такой подход надежнее, но и дороже для покупателя.

Пример: предположим, что жилье стоит 3 миллиона рублей по кадастровой стоимости и 5 по рыночной стоимости. Покупатель настаивает на заключении контракта на 5 миллионов долларов. При таких условиях продавцу придется заплатить налоги на 4 миллиона (1 миллион не всегда учитывается, это льготная сумма). Если в документе указана не рыночная, а кадастровая цена, то налоги нужно платить не с 4, а с 2 миллионов. В результате вы можете предложить покупателю отдельную доплату в размере 13% от двух миллионов — 260 тысяч рублей. Любая сделка купли-продажи квартиры сама по себе отличается повышенным риском. В основном из-за многочисленных мошенников, но даже у рядового продавца могут возникнуть проблемы, в результате которых договор будет расторгнут. Риск увеличивается, особенно если условия и числа, указанные в контракте, не соответствуют реальным. Во время бесплатной консультации опытные специалисты подскажут, что именно нужно учитывать в первую очередь. Кроме того, эти юристы готовы сопровождать всю сделку, вплоть до финальной сделки с регистрацией недвижимости. Как показывает практика, это исключает практически все риски и возможные проблемы.