Продажа квартиры по переуступке

Квартиры в новостройках очень часто приобретаются по договору участия в капитале (DAC) даже на этапе земляных работ котлована. На самом деле жилья до сих пор нет, никто не строил. Однако промоутер, чтобы снизить свои затраты, готов заранее продать все или часть квартир, заключив такой договор. Как правило, квартира, купленная с DDU, обходится покупателю примерно на 20-50% меньше%.

Понятие переуступки при продаже квартиры

Такую недвижимость не всегда покупают с целью дальнейшего проживания. Этой возможностью также пользуются спекулянты, которые покупают по более низким ценам и продают по более высоким ценам. Кстати, сам будущий домовладелец под конец строительства может решить, что ему нужно больше или меньше жилья, а значит, воспитанник уже не доволен дошкольным образовательным учреждением.

В такой ситуации продать квартиру напрямую все равно невозможно, потому что право собственности еще не оформлено. В то же время вы можете передать свои права по соглашению о владении акциями, что называется уступкой прав. По сути, это та же сделка купли-продажи, но оформляется она намного быстрее и проще. При этом следует учитывать, что этим правом можно воспользоваться только до момента сдачи дома в эксплуатацию.

Преимущества покупки квартиры по переуступке

Главное преимущество для покупателя в разрезе уступки — такая квартира будет стоить намного дешевле аналогичного, но уже сданного жилья. К тому же из-за того, что у жилья не было других собственников, риски минимальны.

Один из основных рисков при покупке квартиры с DDU — невыполнение обязательств застройщиком. При передаче прав этот риск сводится к минимуму, ведь дом практически готов.

Продавец выигрывает от того, что на стадии котлована он купил квартиру намного дешевле, чем продает права на ее получение ближе к окончанию строительства.

Пример: аналогичная квартира на рынке стоит 3 миллиона рублей. На этапе раскопок его купили в ДДУ за 1,5 млн руб. Ближе к концу строительства, например, за полгода до сдачи дома, когда главное уже сделано, этот дом можно продать за 2–2,5 миллиона рублей. Это, с одной стороны, дешевле, чем такое же, но уже полностью готовое, а с другой — намного дороже стоимости раскапываемой квартиры.

Когда производится продажа квартиры по переуступке

Квартиры по назначению обычно продаются за несколько месяцев до сдачи дома в эксплуатацию. Во-первых, это не имеет смысла, покупатели могут не согласиться. После этого даже не получится, так как после сдачи дома в эксплуатацию право собственности оформляется и здесь уже нужно будет продать квартиру на общих основаниях. Это сложнее и занимает больше времени, чем договор уступки.

Для поиска покупателей и оформления всей сделки используется буфер в виде нескольких месяцев до даты сдачи дома в эксплуатацию, так что вам не нужно делать все в срочном порядке за несколько дней до того, как застройщик объявит о доступности дома.

Как продать квартиру по переуступке

Процедура продажи квартиры с уступкой прав не особо сложна, но имеет свои особенности и нюансы.

Порядок действий

1. Оцените стоимость квартиры на данный момент.
2. Найдите подходящего покупателя.
3. Покажите будущее жилье, если есть что показать.
4. Получить разрешение на передачу прав от Разработчика (при необходимости).
5. Обсудим с покупателем условия сделки и предоставим все необходимые документы.
6. Составьте, подпишите и зарегистрируйте договор уступки.

Давайте подробнее рассмотрим каждый из перечисленных пунктов.

Оценка недостроенной квартиры

Есть два основных варианта оценки стоимости квартиры, которой пока нет: самостоятельно или с помощью специализированной оценочной компании.

Пример: допустим, продавец купил квартиру на стадии земляных работ за 1 млн руб. На момент продажи такое же жилье, в соседнем доме, но уже сданное в эксплуатацию, стоит 2 миллиона рублей. Поэтому, если до полной готовности дома осталось несколько месяцев, можно беспрепятственно продать жилье примерно за 1,5 миллиона рублей. Прибыль до налогообложения составит 500 тыс. Руб.

Поиск покупателя

Следующий этап — поиск покупателя. Вы можете просто спросить друзей, но это не лучший подход. Размещать объявления о продаже квартиры (даже не обязательно указывать это через уступку прав) в Интернете намного проще и быстрее. Например, на том же сайте, что и Авито или похожем.

Осмотр жилья

Далее необходимо дать возможность покупателю осмотреть свою будущую квартиру. При условии, конечно, что уже есть на что посмотреть. Учитывая то, что такие сделки проводятся уже на последних этапах, непосредственно перед сдачей дома в эксплуатацию, как минимум ящик с квартирой должен быть уже готов. Если по какой-то причине все равно ничего нет, можно показать макеты, 3D модель, макет и так далее. В общем, все, что застройщик предусмотрел в начале строительства.

Разрешение от застройщика

Если продавец еще не оплатил полностью всю сумму, причитающуюся согласно DDU, для передачи прав требуется разрешение разработчика. В противном случае авторизация не требуется, однако, чтобы избежать возможных проблем, рекомендуется в любом случае получить такое разрешение или, по крайней мере, просто проинформировать клиента о том, что будущий владелец квартиры изменится в соответствии с соглашением о долевом участии.

Обсуждение условий сделки

На этом этапе необходимо обсудить с покупателем условия сделки. Учитывая то, что он будет производиться упрощенным способом (по сравнению с классическим договором купли-продажи), здесь особо обсуждать нечего, кроме стоимости квартиры.

Содержание договора продажи квартиры по переуступке

После того, как все стороны точно поймут, чего хотят и что получат, необходимо составить, подписать и зарегистрировать договор передачи. Отображает следующую информацию:

Образец договора продажи квартиры по переуступке

Требуемые документы

Для совершения сделки вам потребуются следующие документы:

Расходы и сроки

Никаких особых расходов продавец и покупатель не несут. Госпошлина за регистрацию прав собственности также не требуется. Из реальных затрат следует отметить только оплату покупателем самой квартиры, а также возможные затраты на оплату услуг оценочной компании (около 1-2 тысяч рублей) и оплату нотариальных услуг в случае договор уступки нотариально заверяется, что совершенно не обязательно (около 2-5 тысяч рублей).

Учитывая минимальное количество документов и общую простоту сделки, все можно выполнить буквально за 1-2 дня. В среднем такая процедура с учетом того, что покупатель и продавец не будут слишком активны, занимает около 1-2 недель.

Налог за продажу квартиры по переуступке

Несмотря на то, что на самом деле квартира не продается, только права на нее, все равно необходимо платить налог в размере 13%. Это делает продавец как получатель дохода. При этом следует учитывать, что выплата производится только от суммы полученной прибыли.

Пример: допустим, продавец купил квартиру у застройщика на стадии котлована за 1 млн руб. Он уже продает его за 1,5 миллиона рублей. 13% налога необходимо уплатить только от разницы между этими суммами: 500 тыс. Руб. В этом случае сумма налога составит 65 тыс. Руб. Договор уступки прост, однако с ним может быть связано множество проблем. На бесплатной консультации опытные юристы подскажут, на что в первую очередь нужно обратить внимание. Они также могут сопровождать всю транзакцию, таким образом контролируя риски и сообщая о любых проблемах.