Продажа квартиры с двумя собственниками

Чтобы продать квартиру в долевую или долевую собственность двух человек, необходимо знать некоторые нюансы сделки и особенности составления договора купли-продажи. Без соблюдения положений ГК договор может быть признан недействительным, поэтому необходимо четко знать ответы на вопросы: нужно ли удостоверять операцию при продаже 2-х комнатной квартиры, сколько договоров заключено , какова последовательность действий при продаже жилья от нескольких человек.

Специфика сделки при продаже квартиры в долевой или совместной собственности

Недвижимость становится собственностью нескольких человек в следующих случаях:

  1. Покупка супругами после брака. Такая собственность считается совместной, и по умолчанию супруги владеют половиной собственности. Каждый из них может инициировать продажу всей квартиры, но при одном условии: согласие второго собственника на совершение сделки. Подробнее: Покупка квартиры в долевой собственности супругов
  2. Приватизация. В этом случае все участники становятся собственниками. Каждому из них закрепляется определенная доля собственности, поэтому жилье становится долевым или нет, а квартира становится объектом совместной собственности. Подробнее: Приватизация квартиры, проживания
  3. Наследование. Завещатель вправе оставить завещательное имущество нескольким лицам, а если документ не был составлен при его жизни, имущество переходит к ближайшему родственнику, например, супругу и ребенку. В этом случае наследники становятся соинвесторами с равными долями имущества. Подробнее: Как оформить квартиру в наследство
  4. Приобретение по договору долевого участия. Если все соавторы внесли определенную сумму в стоимость объекта, каждый из них получит свою долю квартиры. Подробнее: Договор купли-продажи квартиры в долевой собственности

Таким образом, недвижимость становится объектом долевой или кондоминиумной собственности. Разница в том, что в случае совместной собственности каждый имеет четко определенную долю (например, ½ или), в то время как в случае совместной собственности такого различия нет. Но в любой момент владельцы могут заключить соглашение о распределении акций, а если консенсус не будет достигнут, их размер может быть определен в судебном порядке.

Как продать квартиру с двумя собственниками

Порядок продажи квартиры на 2 совладельца и квартиры в совладении будет немного отличаться.

Продажа квартиры 2-мя собственниками-содольщиками

Если каждый из совладельцев имеет долю, юридическое лицо которой четко определено, порядок продажи имущества регулируется ст. 246 ГК РФ. Владельцы должны соблюдать 2 основных правила:

  • Совершить продажу без уведомления второго совладельца невозможно. Исключительные ситуации — когда человек не найден или намеренно уклоняется от уведомления о продаже.
  • На момент передачи имущества совладелец имеет право распоряжаться только той частью квартиры, которая ему принадлежит. Полная продажа возможна, если участники договорились о продаже и оба готовы заключить сделку.
  • продать квартиру необходимо с учетом положений ст. 250 ГК РФ о праве преимущественной покупки. Это означает, что другой совладелец стоит первым в очереди покупателей недвижимости. Ему дается 1 месяц на принятие решения, после чего он может купить акцию или отказаться от нее. В случае взаимной продажи и исполнения договора несколькими собственниками получение письменного согласия друг от друга не требуется. Однако если предполагается, что оба совладельца хотят заключить свою версию договора, необходимо получить письменное согласие на предоставление Росреестра.
  • Внимание! Для операций с долевым владением требуется обязательное нотариальное удостоверение.

    Продажа квартиры, находящейся в общей собственности 2-х лиц

    Если в собственности 2 совладельца, а доли не определены, то собственность является совместной. Все имеют одинаковые права на квартиру. Если есть 2 собственника, то они принадлежат 1/2.

    При продаже такой недвижимости нужно соблюдать правила:

    1. Квартиру можно зарегистрировать на имя одного из супругов, но если она была приобретена во время брака, владелец, завершающий операцию, должен получить согласие другого супруга на продажу. Он должен быть оформлен в письменной форме и нотариально заверен.
    2. Если имущество записано на имя разведенного супруга, но доли совместно купленной квартиры не были переданы и имущество не было разделено, продавец также должен получить согласие бывшего супруга на продажу.
    3. Если квартира зарегистрирована на имя мужа и жены (или приватизирована ими без передачи долей каждой из них), оба зарегистрированы в документах как собственники, и согласие на продажу не дается. Совладельцы поставили свои подписи на договоре купли-продажи, и все.

    Отсутствие нотариального согласия дает право второму супругу оспорить сделку, обратившись в суд.

    Порядок действий при продаже недвижимости 2 собственниками

    Итак, когда вы продаете квартиру, которая находится в законном владении 2 человек, вы должны:

    1. Изучите рыночные условия, определите цену продажи.
    2. Разместите объявление в газетах, на веб-сайтах или обратитесь к агенту по недвижимости.
    3. Обсудите с покупателем особенности сделки. Если вы намереваетесь заключить несколько договоров купли-продажи, вы должны получить письменное согласие соавтора. Если недвижимость находится в совместной собственности, также потребуется письменное согласие на продажу.
    4. При необходимости составьте предварительный договор купли-продажи, добавьте информацию о том, как внести залог (предоплату).
    5. Оплатите государственную пошлину за составление основного договора.
    6. Оформить передаточный акт, инспекционный лист.
    7. Подпишите договор купли-продажи и заверьте его нотариально.
    8. Получить оплату за квартиру (возможно, по условиям договора сумма может быть получена только после регистрации смены собственника).
    9. Оплатить госпошлину, предоставить документы в Росреестр для новой регистрации собственности.
    10. Получите отрывок из ЕГРН.

    Чтобы успешно пройти каждый из этапов, лучше всего заручиться поддержкой опытного юриста. В большинстве случаев собственники пользуются услугами агентов по недвижимости, не подозревая, что у большинства из них нет образования и базы знаний, чтобы проверить чистоту сделки и дать практический совет. Поэтому, даже если вы хотите обратиться к агенту по недвижимости, нужно тщательно выбирать кандидата. Непосредственно во время составления договора без юридического сопровождения не обойтись.

    Как правильно составить договор купли-продажи квартиры от 2 собственников

    Договор о недвижимости — это документ, которым одна сторона соглашается передать объект (квартиру, землю, дом) в собственность другой. Продавец вправе самостоятельно определить стоимость объекта или обратиться к профильному специалисту.

    Договор составлен в 3-х экземплярах по правилам, установленным § 7 Гражданского кодекса Российской Федерации. Независимо от того, является ли собственность совместной или долевой, договор содержит информацию:

    1. Название договора, место и дата его подписания.
    2. Имя собственника, если квартира прописана на него, или обоих совладельцев, их паспортные данные.
    3. Описание объекта продажи. Необходимо указать, на каком основании продавец приобрел право собственности, подробно описать квартиру: на каком этаже она расположена, сколько жилых и нежилых комнат и их площадь. Если предмет продают 2 соавтора, укажите долю каждого в общем имуществе.
    4. Указание стоимости имущества. Необходимо указать общую стоимость квартиры и указать цену долей, принадлежащих каждому из собственников.
    5. Определите порядок оплаты. В пункте указывается, когда будет произведена оплата, будет ли это наличный или безналичный расчет, когда деньги будут переведены — до регистрации собственности или после, если необходимо арендовать сейф.
    6. Определение прав и обязанностей сторон, ответственность за нарушение обязательств.
    7. Информация о правоспособности продавца и покупателя.
    8. Подписи сторон договора.

    Если один из совладельцев — несовершеннолетний ребенок, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на продажу, а также получить согласие несовершеннолетнего в возрасте 14 лет.

    Образец договора купли продажи квартиры (два продавца, один покупатель)

    Продается квартира с двумя собственниками

    Продается квартира с двумя собственниками

    Продается квартира с двумя собственниками


    Образец договора купли продажи квартиры (два продавца, два покупателя)

    Продается квартира с двумя собственниками

    Продается квартира с двумя собственниками


    Вышеуказанные документы являются типичными образцами, однако, в зависимости от сопутствующих обстоятельств, пункты могут быть дополнены или изменены по рекомендации юриста (нотариуса).

    Какие нужны документы для оформления договора

    При продаже 2-х комнатной квартиры вам потребуются документы:

  • паспорта владельцев;
  • свидетельство о регистрации права собственности или (с 2016 г.) выписка из ЕГРН;
  • технический паспорт, кадастровый паспорт (если последний был выдан ранее, предоставлять его не нужно, так как он является выпиской из ЕГРН и требуется сотрудникам Росреестра в кадастровой палате);
  • контракт на продажу;
  • передаточный акт;
  • выписка из лицевого счета об отсутствии задолженности по квартплате;
  • дополнительная документация, подтверждающая отсутствие обременений.
  • Список документов, необходимых при определенных обстоятельствах:

  • разрешение на продажу органами опеки и попечительства, если вторая доля принадлежит недееспособному несовершеннолетнему гражданину;
  • согласие ребенка 14-18 лет на продажу квартиры;
  • согласие второго супруга на отчуждение совместно нажитого имущества;
  • согласие соучастника на передачу, если по разным договорам о передаче доли совершаются 2 отдельные сделки;
  • при оплате через сейф — договор залога, предварительный договор купли-продажи, договор с банком;
  • если продавца представляет третье лицо — нотариальная доверенность.
  • Покупатель имеет право запросить любой документ, подтверждающий чистоту транзакции, а продавец может выбрать, выполнять ли запросы или подвергать транзакцию риску неудачи.

    Нюансы при продаже коммунальной квартиры

    Эта форма собственности постепенно устаревает, но в некоторых местах все еще распространены довольно большие 6 и даже 9-комнатные квартиры. Их отличие от объектов долевой собственности состоит в том, что у каждой комнаты есть собственник, то есть существующие доли назначаются натурой. Сейчас процедура переоборудования квартиры в общую квартиру невозможна: требуется оборудование отдельного входа, устройство индивидуальных коммуникаций, но пока есть общие квартиры, они будут продаваться.

    Распространенная практика — это когда в общей квартире 2 собственника, и каждый из них владеет комнатой (или более). Такой объект можно приобрести, а при подаче заявки в Росреестр разрозненные части можно объединить в квартиры по 2 (3-4 и так далее). В этом случае можно заключить договор с указанием объектов или 2 автономных договора.

    Соглашаясь на продажу, собственники выигрывают, повышая цену на квартиру, потому что отдельные комнаты стоят на треть меньше, чем они могли бы получить, продав весь объект.

    Нужен ли нотариус

    Договор купли-продажи обыкновенных товаров может быть составлен в простой письменной форме или нотариально удостоверен.

    Запомнить:

    1. Если продается квартира, находящаяся в общей собственности, закон не требует нотариального заверения договора.
    2. При продаже квартиры в долевую собственность договор в обязательном порядке заверяется.

    В зависимости от того, является ли заверение добровольным или обязательным, зависит размер госпошлины у нотариуса.

    Тариф, госпошлина

    Если процедура будет обязательной, госпошлина составит 0,5% от стоимости контракта, но в пределах 300-20 000 рублей. (абзац 5 пункта 1 статьи 333.24 Налогового кодекса РФ).

    Пример. Коллеги продают квартиру и решают, как выгоднее: заключить 1 договор купли-продажи или 2. Стоимость владения 3,4 млн руб., Доли такие же. Госпошлина по договору купли-продажи с двумя собственниками будет стоить:

    0,5% Х 3,4 млн руб. = 17 тыс. Руб.

    Если будет составлено 2 разных договора, госпошлина за один договор будет уменьшена вдвое, так как расчет будет производиться от стоимости половины квартиры:

    1,7 млн ​​руб. Х 0,5% = 8500 руб.

    За технические работы по составлению договора нотариус попросил заплатить 3 тысячи рублей, а за 2 соответственно — 6 тысяч рублей.

    Отсюда следует, что договор будет дешевле, но в некоторых случаях выгоднее оформить 2 отдельных документа, например, если стоимость каждого действия не одинакова.

    Если нотариус просит оплатить 2 отдельных договора на сумму в 2 раза большую, чем при продаже всего объекта, то необходимо обратиться к другому специалисту, так как расчет стоимости госпошлины за продажу ½ доли должен производиться от цены половины объекта. В итоге госпошлина будет вдвое меньше.

    Чтобы помочь в составлении договора, нотариус возьмет от 2 тысяч рублей. В Москве такая услуга дороже — в пределах 10 тысяч рублей.

    Но все это касается только договоров, где требуется нотариальное заверение. Если стороны решат заверить простой договор по собственной инициативе, им придется заплатить больше (пункт 1 статьи 22 Основ законодательства о нотариате). Сумма варьируется в зависимости от стоимости недвижимости:

    Договорная цена

    Процент стоимости квартиры минус
    (для незнакомцев)

    Для близких родственников

    До 1 млн руб.

    3000 + 0,4% от стоимости

      

    До 10 млн руб.

    7000 + 0,2% Х (цена — 2 млн руб.)

    3000 руб. + 0,2% X (цена — 2 млн руб.)

    Свыше 10 млн руб

    25000 + 0,1% Х (цена — 10 млн руб.)

    23000 + 0,1% Х (цена — 10 млн руб.)

    Максимальный размер нотариального вознаграждения для третьих лиц составляет 100 тысяч рублей, для родственников — 50 тысяч рублей.

    При заключении договора оплата нотариальных услуг колеблется в пределах 2-10 тысяч рублей.

    Впоследствии договор подлежит обязательной государственной регистрации. На этом этапе расходы несет покупатель. Госпошлина — 2000 руб. Если собственников 2 и договор 1, госпошлина делится в зависимости от размера долей.

    Примечание! С 01.02.2019 нотариус оформит договор самостоятельно. Вы должны отправить документы в Росреестр в электронном виде в день совершения операции или в бумажном виде в течение 2 дней после этого. Оплата данной услуги по закону не требуется. Сторонам необходимо оплатить только сумму за государственную регистрацию (2000 рублей за получение бумажной выписки из ЕГРН или 1400 рублей за подачу документов в электронном виде).

    Налоги

    Продажа квартиры подразумевает получение дохода, а это значит, что вам придется платить налог — НДФЛ в размере 13%. Однако есть некоторые нюансы:

  • если недвижимость была приобретена до или после 2016 года, но получена путем приватизации, дарения, наследования или по договору пожизненной ренты, период владения для освобождения от налогов должен составлять не менее 3 лет;
  • если квартира была приобретена после 2016 года, период владения при освобождении от уплаты налогов составляет 5 лет и более.
  • Продавец может воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн рублей или вычетом суммы покупной цены продаваемого имущества, но при предъявлении соответствующих документов. Акционерам, намеревающимся получить вычет в размере 1 млн, выгоднее заключать отдельные договоры купли-продажи. В противном случае выгода в размере 1 млн рублей будет поделена между собой пропорционально долям владения.

    Без изучения законодательства сложно разобраться в понятиях совместной собственности, не говоря уже о заключении договора об отчуждении активов с соблюдением всех правил. Ошибки, допущенные по незнанию, например игнорирование интересов несовершеннолетних или мнения коллег о продаже, могут привести к спору по сделке.

    Чтобы процесс продажи квартиры от двух собственников прошел быстро и безопасно, нужно заранее узнать: как правильно оформить договор купли-продажи квартиры от двух совладельцев? Мне нужно нотариальное заверение? Что выгоднее: заключить 1 или 2 договора купли-продажи? Ответы на все вопросы бесплатно предоставят юристы сайта ros-nasledstvo.ru.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Юридическая помощь онлайн - частые проблемы и их решения
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: