Продажа квартиры с материнским капиталом без выделения долей детям

Финансовая поддержка со стороны государства в виде материнского капитала (МК) позволяет семьям улучшать жилищные условия. Однако все чаще родители продают купленные квартиры за счет денежных средств. Причина — отсутствие нынешних квадратных метров, учитывая рождение новых детей в семье. Иногда супруги хотят заключить сделку, прежде чем отдать акции своим детям. Напомним, это обязательное условие для владельцев сертификата материнского капитала.

Если дети уже выросли и достигли 18-летнего возраста, проблем с выделением долей не возникнет. Но чаще всего приходится продавать квартиру, купленную на МК, без закрепленных долей для маленьких детей. Что об этом говорится в законе? Законно ли желание родителей найти новый дом взамен старого? Когда разрешена такая продажа и в каких случаях она будет отклонена? В этой статье мы рассмотрели ключевые моменты сложной процедуры.

Можно ли продать квартиру с маткапиталом без выделения детских долей

Купили студию при участии банка. Мы использовали единовременные выплаты по беременности и родам для выплаты ипотеки. В то же время мы оформили нотариальную обязанность — о передаче паев детям. Право собственности на ипотечную квартиру пока зарегистрировано на меня и моего мужа с правом удержания. Сейчас хотим улучшить жилищные условия и купить новую 2-комнатную квартиру (продать старую). Скажите, а можно не отдать паи детям после выплаты ипотеки, а отдать им уже в новом жилплощади? Дадут ли правоохранительные органы свое согласие и чем грозит такой подход? Семен Фролов Спросите эксперта

Комментарий поверенного:

Выбранный вами метод будет работать, если вы получили согласие Управления по опеке и защите (T&C). Изначально маткапитал предоставляется на условиях, которые говорят об обязательной регистрации паев в детской квартире. Срок исполнения обещаний — 6 месяцев с момента снятия обременения (п. 4 ст. 10 закона № 256 о материнском капитале). Нарушение условия может повлечь административное и даже уголовное наказание. Практика показывает, что O&P лишь наполовину выполняет обещание выделить детские квоты на новую жилплощадь. Это означает, что вам придется одновременно провести две сделки: купить новую квартиру и продать старую, т.е заключить два предварительных договора купли-продажи у нотариуса. Все остальное относится к «серым» схемам, которые полны проблем.

Обязанность выделить детские паи при покупке дома на материнский капитал — не пустое обещание. Родители обязуются выполнять именно так, как написано. Выделение паев детям дается через 6 месяцев со дня погашения ипотеки или с момента ввода дома под дошкольное образовательное учреждение.

Если вы нарушите обещание, данное ПФР, велика вероятность понести ответные штрафы. В настоящее время активно внедряются ежегодные проверки доверенностей. Выявление нарушений приводит к тому, что у недобросовестных родителей могут отозвать справку о МК. Бывает еще хуже — вплоть до уголовного наказания по ст. 159 УК РФ «Мошенничество».

Исключение из правил

Итак, в большинстве случаев закон дает однозначное толкование: если вы использовали капитал для покупки жилья, вам нужно выделить детские доли в квартире. Таким образом, вы можете продать эту жилую площадь и купить новую. Исключение из правил — совершенно законная сделка.

Одновременная продажа и покупка новой квартиры

Одно из преимуществ продажи дома — отсутствие минимальных условий. Например, если супруги потратили средства МК на покупку жилья, но не передали доли детям, они могут покупать новую недвижимость с одновременной продажей этой квартиры. Допускается передача паев детям в новой купленной квартире. Желательно, чтобы приобретаемая жилая площадь была больше и дороже проданной. Одна из важных обязанностей закона — не ухудшать, а улучшать (или сохранять) жилищные условия несовершеннолетних.

’

в год — 453 026 руб).

Новая квартира — это отдельный дом, купленный взамен старого с целью передачи в долевую собственность родителей и детей.’

Использование материнского капитала находится под пристальным контролем прокуратуры. Во избежание проблем, будущие договоренности следует обсудить с O&P по месту регистрации ребенка. Например, если вся семья проживает и прописана в Волгограде и покупает квартиру в Казани, то вам необходимо обратиться в отдел УБОП по Волгограду.

Опека дает разрешение в случае, если все дети получат пособие в новой квартире. Отсутствие у них надбавок в старой жилплощади роли не играет. Обязанность родителей — предоставить полную информацию о новом имуществе, сообщить размер процентов, выделенных на детей, указать, как это будет происходить (дарение детям, договор).

Дмитрий Носиков Постарайтесь договориться, чтобы обе квартиры находились в вашей собственности хотя бы на определенный срок. Затем обратитесь в регулирующий орган для получения разрешения на продажу. Сообщите им, что новое жилье уже приобретено и вы собираетесь выделить детям паи в квартире, квадратный метр которой намного больше старой (например, 71 квадрат вместо 43 квадратных метров). Чаще всего так бывает: рождается второй (третий) ребенок, площади предыдущей квартиры уже не хватает, и семья ищет более просторную квартиру. Даже если эта жилая площадь не указана в обязательстве, маловероятно, что ООП будет отказано в продаже.

Также продавец должен предоставить кадастровую выписку из ЕГРН, в которой указано, что новое жилье дороже и не хуже предыдущего. Если выяснится, что интересы детей будут нарушены, ООП не даст разрешения на сделку.

Таким образом, одновременная продажа объекта недвижимости с покупкой новой квартиры может рассматриваться как способ выполнения взятого на себя обязательства. Если вы купите новый дом заранее, а затем перечислите детские взносы, условие не будет рассматриваться. При обнаружении подозрительной сделки государство обяжет выделить доли в старой квартире. В результате родителям придется дважды прибегать к процедуре в разных владениях. Отсюда рост нотариальных сборов. Это уместно?

Как продать квартиру купленную на материнский капитал без выделения долей

Прежде чем описывать процедуру, скажем, что одновременную продажу и покупку квартиры нужно будет согласовать. Не факт, что O&P одобрит сделку на 100%, но они определенно не откажут вам в консультации. Особенно, если вы нашли действительно хорошее жилье и намерены улучшить жилищные условия детей.

Пошаговая инструкция

Рассмотрим алгоритм продажи квартиры за средства МК без передачи паев детям. Представьте, что родители закрыли ипотеку и сняли обременение в Росреестре, но еще не определили доли детей в жилплощади.

Инструкция состоит из следующих шагов:

1. Найдите потенциального покупателя на квартиру, приобретенную за счет материнского капитала.
2. Найдите вариант с новой квартирой.
3. Обсудить нюансы сделки — в частности, сообщить покупателю о намерении выделить детские доли в приобретаемом имуществе. Учтите, что такая сделка оттолкнет многих. Не каждый захочет оказаться в квартире, где родители не выделили доли своим детям. Однако при желании покупателя можно найти.
4. Собираем документы по сделке.
5. Посетите нотариуса и заключите предварительный договор купли-продажи (ПДКП) с продавцом + ПДКП с покупателем текущей квартиры. Желательно не прописывать штрафы за прерывание транзакции — имейте в виду, что вам все равно нужно получить разрешение от O&P, поэтому не все зависит от ваших пожеланий.
6. Подайте документы в Опекунство для одобрения сделки. Убедитесь, что вы разговариваете с сотрудником PLOiP, а точнее с руководителем отдела. Задача родителей — убедить совет директоров улучшить жилищные условия своих детей. Если Опекуны увидят, что интересы несовершеннолетних не затронуты, супруги готовы передать им доли, а новый дом будет лучше и дороже — шансы на получение разрешения увеличатся. Правда, O&P может даже смириться с отказом, попросив сначала выделить детям доли в старой квартире с материнским капиталом.
7. Получить акт-разрешение органа опеки и попечительства.
8. Назначьте дату посещения нотариуса для заключения договоров купли-продажи (ДКТ) — с покупателем и владельцем купленной квартиры.
9. Оплата нотариальных услуг — по предварительной договоренности.
10. Зная содержание денежно-кредитной политики, подписание.
11. Дождитесь регистрации в органе Росреестра: нотариус сам отправит оба договора на согласование в ЕГРН.
12. Получите готовые документы.
13. Получение денег от покупателя, заключение договоров с продавцом, подписание актов приема-передачи объектов.
14. Регистрация детей в новой квартире — регистрация производится в «паспортном столе» миграционной службы — сейчас эту функцию выполняет ОВМ при МВД, но в некоторых регионах еще остались ФМС.
15. Для выполнения обязательства перед ПФР — выделить долю детей в собственность на квартиру (например, путем дарения или согласия супругов — по выбору).
16. Сообщите о завершении транзакции в O&P.

Основная сложность заключается в том, что вам придется одновременно заключить две сделки: покупка нового жилья и продажа квартиры. Если вы будете следовать алгоритму, вас вряд ли вызовут в прокуратуру для объяснения причин.

Сделка купли-продажи должна быть завершена не позднее, чем через 6 месяцев с момента снятия обременения с квартиры (например, если вы выплатили ипотеку или приобрели квартиру в строящемся доме в рамках DDU). Если вы пропустите указанный срок, вам может грозить проверка от прокурора, и если выяснится, что детские акции еще не были присуждены, будут применены штрафные санкции. Совершенно не стоит доводить ситуацию до крайностей!

Список документов

Продавцы должны позаботиться о сборе документов для ООП и нотариуса.

Совету директоров:

Сотрудники ООП проверят комплект документов, пообщаются с родителями и уточнят детали у продавца новой жилплощади. Вероятно, супругам все же придется присутствовать на собрании опеки — вопрос решается в индивидуальном порядке.

Нотариус запросит у сторон сделки аналогичные документы + разрешение Опекуна. Кроме того, необходимо приложить квитанцию ​​об оплате услуг специалиста.

Образец заявления в орган опеки о продаже квартиры

Образец договора купли-продажи квартиры с материнским капиталом

Налогообложение – когда и сколько платить?

Отчуждение недвижимости тесно связано с уплатой подоходного налога. Обязательства в основном несут продавец квартиры, то есть родители детей.

Если капитальный дом принадлежит им менее 5 лет (менее 3 лет — в случае квартир, находящихся в собственности до 1 января 2016 г.), подоходный налог (НДФЛ) составит 13% от суммы покупки. Сумма контракта.

Однако обладатели справки о единовременной выплате по беременности и родам могут рассчитывать на уменьшение налогооблагаемой суммы. Для этого от суммы, указанной в ДКП квартиры, отнимите размер МК. Таким образом, родители могут заменить имущественный вычет данным преимуществом (п. 34 ст. 217 Налогового кодекса РФ). Необходимо будет предоставить в Агентство по доходам копию свидетельства о получении материнского капитала.

Подробнее о нюансах с действиями читайте в статье «Налог при продаже доли в квартире«.

Юридические формальности необходимы в предстоящей сделке. Если супруги не выделили паи детям, возникнут трудности с продажей жилья. Перед отчуждением квартиры необходимо найти новую жилплощадь, договориться с продавцом, обратиться за разрешением в ООП и только после этого заключить договор. Если новое жилье будет иметь большую площадь, лучшую территорию с инфраструктурой и подходит для проживания семьи, шансы на одобрение совета директоров увеличиваются.

Нарушение торговой цепочки может привести к необратимым последствиям: штрафы, уступка новых акций, возврат материнского капитала государству, претензии взрослых детей и даже риск оказаться под стражей. Заключая сделку с нераспределенными акциями детей, вы подвергаете риску свою репутацию. Не всегда есть возможность покупать и продавать. Вам нужно с самого начала разобраться во всех тонкостях — если вы не можете, обратитесь к юристам сайта. Анализ ситуации позволит понять, где есть пробелы, на что обращать внимание, стоит ли заключать сделку и писать заявление в O&P.

Посмотрите видео о нюансах продажи квартиры с маткапиталом (личный опыт из жизни):