Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми собственниками - Юридическая помощь онлайн

Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети или они являются совладельцами / собственниками, это значительно усложняет процедуру купли-продажи. Однако возможность продать жилье все же остается, нужно лишь учесть специфику и более тщательно подготовиться к сделке. Рассмотрим варианты продажи жилья в том случае, если в квартире прописан ребенок и когда он является собственником этого имущества.

Содержание

Можно продать квартиру, если прописан несовершеннолетний ребенок
Порядок действий
Документы
Расходы и сроки
Если несовершеннолетнего ребенка невозможно выписать до завершения сделки
Исключения из правила
Как продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок или он собственник
Как получить разрешение органов опеки
Право подписи несовершеннолетнего

Можно продать квартиру, если прописан несовершеннолетний ребенок

Если в квартире прописан ребенок, основная проблема с продажей заключается в том, что исключить его из этой квартиры возможно только в аналогичной. Если квартира хуже или планируется ее выкуп после продажи текущего жилья, несовершеннолетнего не получится освободить.

Учитывая эту характеристику, в дополнение к серьезной вероятности того, что зарегистрированный ребенок останется в проданной квартире, покупателю рекомендуется настаивать на освобождении всех лиц еще до окончательной ликвидации и передачи права собственности.

Порядок действий

Чтобы продать квартиру с прописанным в ней несовершеннолетним ребенком, необходимо:

Оцените квартиру. Сделать это можно самостоятельно, но лучше обратиться к специалисту.
Найдите подходящего покупателя. Вы можете сделать это самостоятельно или с помощью агентства недвижимости / агента по недвижимости.
Обсудите условия соглашения. В частности, это был момент с зарегистрированными несовершеннолетними детьми. Некоторые покупатели готовы рискнуть и довериться продавцу, согласившись оставить детей на учете. Большинство потенциальных покупателей будут настаивать на выселении из нее всех жильцов квартиры при переоформлении собственности. Более того, покупатели, скорее всего, будут настаивать на том, чтобы обязательство аннулировать всех до завершения сделки было прописано в договоре купли-продажи.
Предоставляем все необходимые документы. См. Ниже подробный список и описание.
Предоставьте покупателю возможность осмотреть дом. При необходимости одновременно возможно составление описи имущества (актуально, если квартира продается с мебелью / техникой).
Составьте и подпишите договор купли-продажи. При необходимости его также можно заверить у нотариуса.
Зарегистрируйте квартиру новому владельцу. Это делается в любом отделении Росреестра.
Составьте и подпишите акт приема-передачи. Обычно этот документ, свидетельствующий о завершении сделки и выполнении сторонами своих взаимных обязательств, подписывается после регистрации права собственности. Однако в некоторых регионах страны может потребоваться регистрация, что не совсем правильно и не очень удобно.
Продавец пишет квитанцию о получении денег. Этот документ готовится не всегда. В некоторых случаях факт перевода денег фиксируется в акте приема-передачи, но лучше для этого оформить отдельную квитанцию.

Как видите, в этом случае разрешение органов опеки и попечительства не требуется, так как формально ребенок не имеет отношения к жилью. Однако из этого правила есть исключения. Так, например, если ребенок живет не с родителями, а с опекунами, в такой ситуации необходимо разрешение опеки.

Документы

Покупателю нужен только паспорт и желание купить квартиру. Но продавец обязан предоставить довольно большой пакет документов:

Паспорт продавца. Вполне логично, что этот документ необходим для идентификации личности, чтобы данные в договоре совпадали с данными в паспорте и так далее. Рекомендуется проверить все документы на соответствие указанным в них данным собственником и лицом, продающим квартиру.

Многие мошенники, пользуясь беспечностью покупателей, продают квартиры, которые им фактически не принадлежат. Очевидно, они не смогут завершить сделку, но они могут запросить у покупателя первый взнос или некоторый аванс. Вы не сможете взять эти деньги.

Выписка из ЕГРН. Этот документ заменяет регистрационное свидетельство и предоставляет аналогичную информацию (о том, кто является владельцем квартиры). Кроме того, в декларации указываются залоговые права на жилье, если, конечно, они вообще существуют.

Правоустанавливающие документы. К ним относятся договоры дарения и приватизации, договор купли-продажи, завещание и многие другие подобные документы, согласно которым продавец когда-то становился владельцем квартиры. Это очень важные документы, так как они могут вызвать проблемы.

Пример: если квартира получена в рамках приватизации, может быть зарегистрировано лицо, получившее право на пожизненную жизнь. Ни в коем случае не удастся это написать.

Выписка из домовой книги. В этом документе только указано, кто прописан в квартире. В том числе несовершеннолетние.

Справка от управляющей компании. Показывает, есть ли задолженность за коммунальные услуги. Это не критичный документ, так как предыдущий владелец должен будет выплатить долги (они не будут переданы новому владельцу). Однако вам все равно нужно знать это, чтобы немедленно посетить управляющую компанию, сообщить им, что собственник сменился, и потребовать сбросить счетчики, чтобы новый владелец платил с нуля».

Есть исключение из этого правила: оплата капитального ремонта привязана к квартире, а не к ее владельцу. Тогда долги по таким платежам придется отдать новому владельцу.

Свидетельство о постановке на учет на квартиру. С его помощью вы можете определить, соответствует ли фактический макет тому, который отражен в документе. Можно продать жилье с незаконной перепланировкой, но это довольно сложно, потому что в случае возникновения проблемы новому владельцу придется потратить время и силы на то, чтобы узаконить то, что оно есть, или переделать все жилье, приспособив его под документы.

Разрешение органов опеки и попечительства. Как было сказано выше, такой документ требуется только в редких случаях, когда несовершеннолетний, зарегистрированный в квартире, проживает не с родителями, а с опекунами. Получить разрешение сложно. К тому же этот документ имеет срок действия (около 1 месяца), а потому становится серьезным препятствием для продажи квартиры.

Согласие супруга на продажу имущества. Этот документ нужен только в том случае, если у продавца есть муж / жена и эта квартира не является его личной собственностью. Поскольку последний факт практически невозможно доказать, лучше всего получить такое согласие независимо от ситуации. Обращаем ваше внимание, что документ требует нотариального заверения и является платным.

Расходы и сроки

Расходы, которые могут возникнуть при покупке и продаже квартиры, обычно несет продавец как наиболее заинтересованное лицо. Однако в некоторых ситуациях покупатель и продавец могут разделить эти расходы любым способом. Например, от 50 до 50 или от 70 до 30. Доступны все варианты, о которых стороны могут договориться.

Примерный перечень возможных затрат:

Тип расхода	Примерная сумма
Новая выдержка из ЕГРН	350 руб
Новое регистрационное свидетельство	От 10 тысяч рублей
Услуги агентства недвижимости	От 2% от стоимости квартиры
Аутентификация контракта	От 5 тысяч рублей
Подтверждение согласия супруга	От 2 тыс. Руб
Оценка квартиры	От 2 тыс. Руб

Если несовершеннолетнего ребенка невозможно выписать до завершения сделки

Во многих случаях продавец квартиры намеревается сначала продать свой дом, а потом, снимая другую квартиру или живя у родственников, не спешит искать новую, именно то, что ему нужно. Но если в жилье был прописан несовершеннолетний ребенок, реализовать такую схему будет сложно. Увести ребенка из квартиры «в никуда» практически невозможно.

В результате такие сделки обычно проводятся с одновременной покупкой другой квартиры. То есть продавец в одной транзакции выступает в роли покупателя в другой. Это сильно усложняет и задерживает процедуру, потому что теперь все должно быть согласовано между тремя сторонами одновременно.

Исключения из правила

Есть некоторые исключения из правила, что несовершеннолетний ребенок не может быть выписан «на пустоту»:

Переезд в другую страну. В такой ситуации ребенка могут выписать и никуда не прописать. Но вам придется доказать, что семья действительно переедет в другой штат на постоянное жительство, а не только на отдых.

Покупка жилья в новостройке. Если новостройка еще не сдана в эксплуатацию, прописаться в квартире не получится, хотя на самом деле жилье может быть уже полностью готово к переселению. Придется доказать, что квартира действительно подходит для несовершеннолетнего, и как только дом будет сдан в аренду, семья сразу же будет прописана здесь в полном объеме.

Переезд в другой город. В такой ситуации вам придется открыть счет в банке на имя несовершеннолетнего и внести туда определенную сумму, которая продемонстрирует тот факт, что ребенок не останется без своего «уголка.

Как продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок или он собственник

Выше было описано, как продать жилье, если в нем прописан ребенок. Но что, если он не только зарегистрирован, но и является совладельцем (или даже единственным владельцем) квартиры?

Ситуация достаточно стандартная и выход есть. В принципе, практически все действия идентичны описанным выше. Есть только одно исключение: разрешение органов охраны на продажу квартиры требуется в обязательном порядке. Без этого документа закрыть сделку не удастся.

Как получить разрешение органов опеки

Чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства, нужно сначала хорошо подготовиться. Первый шаг — обсудить ситуацию с самим ребенком и объяснить ему, почему ему будет намного лучше на новом месте или зачем нужен такой ход. Они обязательно побеседуют с малышом, поэтому лучше всего, если он будет склонен к новому жилью.

Также желательно представить новую / потенциальную квартиру в отличном освещении. Предоставьте фотографии, план квартиры, опишите, как она будет выглядеть и т.д. Чем четче будет разница между новой и старой квартирой (в пользу новой), тем лучше. Вам также нужно будет написать заявление, но это уже не так важно. Заливается прямо на месте.

В некоторых случаях представители органов опеки и попечительства могут лично выехать и посмотреть старые и новые квартиры, поэтому откровенно врать об их состоянии и характеристиках не стоит.

Право подписи несовершеннолетнего

До 14 лет несовершеннолетний ребенок не подписывает документы, даже если он является совладельцем квартиры. После 14 лет несовершеннолетний должен расписываться своим именем наравне со взрослыми, но только при условии согласия взрослых (родителей или опекунов.

В редких случаях ребенок может быть признан взрослым (эмансипированным) до того, как ему исполнится 18 лет. Но для этого необходимо соответствующее решение суда. Но при его наличии ребенок будет восприниматься как полноценный взрослый со всеми вытекающими из него правами и обязанностями.

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми — довольно сложная процедура. На бесплатной консультации опытные юристы подскажут, какие именно моменты следует учитывать в первую очередь, что и как делать и так далее. Также они могут сопровождать транзакцию от начала до конца, что поможет избежать множества проблем.