Обременение квартиры — это зарегистрированное ограничение, согласно которому собственник не может предпринимать никаких действий со своим имуществом. Самый распространенный пример — оформление квартиры в залог при получении ипотечной ссуды. Формально жилье принадлежит собственнику, но реально без разрешения банка человек ничего не может сделать с этой квартирой. В том числе продажа. Как именно можно продать недвижимость, на которую наложен залог — читайте в этой статье.
Виды обременений
Выделяют следующие виды залога:
Помимо перечисленного, условным обременением может считаться нахождение в квартире инвалидов или несовершеннолетних, обладающих правами на такое недвижимое имущество. Вам ничто не мешает продать эту квартиру, но для начала нужно получить разрешение органов охраны.
Можно ли продать квартиру с обременением
Реально продать квартиру можно только с ипотечным залогом. В случае аренды и опционов на аренду единственным способом является расторжение договоров или прекращение их действия, что автоматически влечет за собой снятие обременений. Сдать и продать жилье в целом также намного проще, чем пытаться получить разрешение на продажу арестованной квартиры.
Следовательно, можно продавать дома с залогом, если это позволяет тип залога. В случае банка единственным важным моментом является то, что финансовое учреждение получает доход. Поэтому, если покупатель и продавец соглашаются на такую схему, банк может предложить передать обязательства продавца покупателю.
Следует иметь в виду, что банк будет внимательно следить за покупателем, почти так же, как продавец, когда ему предоставляли ипотеку. И если у продавца возникли проблемы (например, просрочка погашения долга) и финансовое состояние покупателя достаточно стабильное, банк примет такой «обмен».
Пример. Предположим, есть квартира, которую господин А купил в ипотеку за 3 миллиона рублей. После этого он хотел поменять жилье на более дешевое, и начались проблемы с работой, в результате чего он больше не мог производить расчеты в полном объеме. «А» находит г-на «Б», который соглашается купить его дом за 2 миллиона рублей, но «Б» не имеет денег полностью, но имеет стабильный доход и желание погашать ссуду регулярно, только в время. В этой ситуации «А» и «Б» обращаются в банк, обсуждают условия и сам факт возможности передачи долга другому лицу с одновременной переоформлением права собственности. Если банк соглашается, квартира считается проданной. «А» избавляется от долга, «Б» соглашается в дальнейшем погашать ссуду.
Преимущества и недостатки
Для продавца преимущество заключается в возможности продать дом, несмотря на габариты. Но для покупателя такая система позволяет купить квартиру по цене существенно ниже рыночной. В приведенном выше примере вы можете видеть, что «А» купил дом за 3 миллиона и уже продал его за 2 миллиона. Разница в 1 миллион — это сумма, выплаченная «А», когда ссуда была у него. Получается, что продавец ничего не заработал, а зато избавился от ипотеки, которую ему сложно погасить.
Под недостатками обычно понимаются все виды рисков. Учитывая тот факт, что такое жилье можно продать только после получения разрешения в банке. В результате сделку можно считать достаточно надежной. С другой стороны, банк не всегда дает авторизацию, и стороны могут отказаться от транзакции в любой момент.
Как продать квартиру с обременением
Если рассматривать варианты с арендой, сдачей внаем или наложением ареста, то сама процедура будет состоять из двух основных пунктов: снятие обременения и продажа дома в целом. В случае квартиры с ипотекой все будет немного сложнее.
Порядок действий
- Найдите подходящего покупателя, желающего купить именно такой дом, на площади основания.
- Вместе с покупателем свяжитесь с банком и обсудите условия дальнейшей сделки. Если финансовое учреждение дает разрешение на операцию, вы можете продолжать.
- Составьте договор купли-продажи жилья с учетом требований банка. Часто в таком соглашении участвуют три стороны: покупатель, продавец и представитель банка.
- Заверить договор у нотариуса. Это не обязательное требование, однако банки часто настаивают на этом условии, чтобы минимизировать возможные риски.
- Зарегистрируйте договор.
- Заключите с банком договор займа и залога.
- Зарегистрируйте право собственности на жилье.
Документы
Для такой сделки необходимо подготовить следующие документы:
Расходы и сроки
Продавая квартиру, продавец практически не несет никаких расходов. В некоторых случаях по согласованию с покупателем часть затрат, например, на нотариальные услуги, может быть разделена между сторонами. Примерный перечень затрат будет выглядеть так:
В некоторых случаях банк может вводить дополнительные комиссии, но это скорее исключение, чем правило.
После переоформления недвижимости покупатель начнет выплату кредита. Конкретная сумма зависит от стоимости жилья, суммы кредита, процентной ставки и срока кредита.
В нормальной ситуации, когда заключен стандартный договор купли-продажи, вся сделка занимает от нескольких дней до пары месяцев. Редко. Однако, когда появляется третье лицо (в данном случае банк), срок может растягиваться практически до бесконечности. Если все стороны заинтересованы в максимально быстрой продаже квартиры, процедура займет около 1-2 месяцев. В противном случае срок может составлять до шести месяцев.
Договор купли продажи квартиры с обременением в пользу продавца (образец)
Продать квартиру с отпечатком ноги достаточно сложно, поэтому лучше заранее подготовиться к любым проблемам с помощью опытного нотариуса. Специалисты в рамках бесплатной консультации проанализируют все наиболее частые спорные ситуации. Они также могут сопровождать всю транзакцию, оперативно реагируя на трудности и минимизируя возможные риски.
