Продажа квартиры в долевой собственности

Продажа совместной квартиры отличается от продажи квартиры, принадлежащей одному человеку. При совершении данной сделки Продавец должен учитывать интересы всех акционеров, соблюдать закон и составить договор купли-продажи с учетом действующих норм и правил. Так в чем конкретно заключается процедура продажи кондоминиума?

Как продать квартиру в долевой собственности: начальные положения и условия

Долевое владение домом требует наличия группы собственников (2 и более). Недвижимость распределяется между несколькими людьми в следующих случаях:

  1. Квартиру приватизировали при одновременной регистрации нескольких граждан.
  2. Супруги решили разделить совместно нажитые активы, которыми они ранее владели, поровну и на общих правах (без какого-либо фактического разделения).
  3. Жилое пространство унаследовали несколько человек.

Обычно продажа доли в квартире подразумевает не продажу конкретных счетчиков, а продажу права собственности на отчуждаемую долю. В этом смысле квартира отличается, например, от земельного участка, на котором можно рассчитать конкретную долю собственника, ограничить ее «в натуре» с помощью кадастровых инженеров, а в последующем осуществить желаемый судебные иски с ним.

Что касается жилья, то разделение на «натуральные» части возможно только при наличии отдельных входов и отдельных подключений газа, воды и электричества для каждого потенциального отдельного собственника. В большинстве домов таких условий нет. Поэтому в законе применяется понятие «идеальные шансы». Эта дробная стоимость отражает, какая доля по отношению к праву общей собственности принадлежит каждому из совладельцев.

Как происходит использование жилого помещения, если при его реализации продается право, а не реальная и физически материальная площадь? Совладельцы могут пользоваться квартирой на общих правах, например, мирно поделившись между собой и установив график посещения кухни, ванной, санузла, гостиной и т.д. Если собственники не придут к единому мнению, суд поможет им разрешить конфликт. Судья выносит постановление о режиме использования квартиры каждым из совладельцев и о разделе квадратных метров между участниками судебного процесса по их долям (ст. 247 ГК РФ).

Акционеры оплачивают счета и жилищные налоги в равных суммах, независимо от того, какие доли указаны им в официальных документах на право собственности на квартиру. Если представить, что дом принадлежит 3 гражданам (в пропорциях 3/5 доли, 1/5 доли и 1/5 доли), то им придется платить налог на имущество граждан и счет получен по другой равной схеме — по 1/3 от общей суммы с каждого.

Соблюдение преимущественного права выкупа

Если один из собственников решит продать свою долю в квартире, ему придется быть готовым к ряду трудностей. Во-первых, такой объект будет гораздо менее востребован на рынке, чем если бы квартира была полностью отчужденной. На такой сделке продавец не сможет сэкономить много денег, потому что желающих купить б / у квартиру мало. Во-вторых, собственник сначала должен будет предложить свою часть собственности другим совладельцам, то есть уважать право первого отказа от выкупа.

Как составить уведомление

Согласно ст. 250 ГК РФ, у собственников есть возможность в приоритетном порядке выкупить отчужденную долю, если они не хотят делить дом с новым соседом. Продавец должен отправить каждому владельцу письменное сообщение, содержащее следующую информацию:

  • ФИО получателя (кому);
  • ФИО отправителя (кем);
  • дополнительные данные отправителя (дата и место рождения, паспортные данные);
  • описание будущего объекта продажи (участие в собственности на квартиру с указанием ее адреса, номера, площади, количества комнат);
  • основы долевой собственности (приватизация, наследование и др.);
  • ссылка на титульный и юридический документ;
  • указание цены (цифрами и прописью);
  • пожалуйста, укажите свое намерение относительно недвижимости, проданной в соответствии со ст. 250 ГК РФ;
  • дата составления и подпись.
  • Продажа квартиры в долевой собственности

    Продавец также должен будет защитить себя в случае, если кто-либо из владельцев впоследствии заявит, что он не получил уведомление. Вы можете оформить каждое извещение в 2-х экземплярах (или экземплярах) и попросить совладельцев подписать предназначенные им двойные буквы. Здесь вам также нужно будет записать даты картин. Все материалы нужно будет сохранить. Продавец также может отправлять сообщения по стоимости или заказным письмом, сохраняя квитанцию ​​об отправке.

    У акционеров будет только 1 месяц, чтобы подумать об этом. При этом они не смогут запретить гражданину продать свою долю — даже если такой «запрет» произойдет, продавец вправе оставить его без внимания.

    Владельцы могут принять предложение в течение 30 дней. Впоследствии продавец должен будет заключить договор купли-продажи с заинтересованной стороной. Если одновременно заинтересованы несколько совладельцев, Продавец может выбрать Покупателя по своему желанию. Если акционеры откажутся от оферты, каждому из них придется добиваться нотариально заверенного отказа.

    Однако иногда случается, что владельцы сознательно избегают получения уведомления. Процесс продаж его не прервет. Если 1 или несколько совладельцев проигнорируют уведомление и не ответят в течение 30 дней, разрешение на проведение транзакции с 3 лицами будет считаться полученным автоматически. Единственное, что в этом случае должен сделать Продавец, — это документально подтвердить соблюдение им права преимущественной покупки.

    Игнорирование преимущественного права выкупа: последствия

    Если гражданин решит незаконно «обойти» процедуру уведомления других акционеров, это создаст для него серьезные проблемы. В течение 3 месяцев с момента обнаружения нарушения владелец, оставшийся в неведении, сможет обратиться в суд с просьбой передать ему права и обязанности Покупателя. Это означает, что когда кредит будет удовлетворен, он будет назначен владельцем доли. То же самое произойдет, если Продавец попытается обмануть акционеров с точки зрения условий реализации — например, он предложит им премию за приобретение права собственности на недвижимость, а затем, когда дело доходит до открытого аукциона, он его понижает.

    Когда преимущественное право выкупа доли не учитывается

    В некоторых ситуациях право преимущественной покупки доли может оставаться невыполненным. Речь идет о следующих случаях:

    1. Заключение договора дарения. Остальные совладельцы не могут запретить Дарителю свободно передавать свою долю лицу по его выбору. Иногда продавцы используют эту «лазейку», чтобы скрыть покупку и продажу недвижимости. Они также могут пожертвовать незнакомцу только часть своей доли, а затем предложить выкупить ее полностью (то есть, как будто соблюдая право первого отказа от выкупа). За такие махинации продавец и покупатель рискуют столкнуться с реальными последствиями: такая сделка может быть оспорена совладельцем дома и признана недействительной.
    2. Заключение кредитного договора. Суть этой схемы также заключается в сокрытии фактов преступления. Продавец брал у покупателя ссуду. Сумма кредита равна стоимости доли владения на квартиру. Гарантийную функцию в контракте выполняет само действие, которое сначала закладывается, а в случае невыполнения обязательств переходит к «заемщику» (покупателю). Продавец берет деньги, но сознательно пропускает срок возврата кредита. Затем «заемщик» и «должник» в обход суда заключают мировое соглашение. В результате продавец получает деньги, а покупатель получает долю в собственности. Данная операция может быть признана недействительной даже по заявлению в суд другого совладельца. Покупатель («Заемщик») должен будет вернуть долю Продавцу («Должник»), поскольку соглашение об отзыве будет недействительным. Но Продавец должен будет погасить задолженность в пользу Покупателя в соответствии с уже заключенным, хотя и фиктивным, кредитным договором.
    3. Продажа доли должника на открытом аукционе. Недвижимость может быть продана кредиторами в обязательном порядке, если у должника нет других средств для погашения накопленной задолженности. Также в этом случае не будет учитываться право преимущественной покупки.

    Кредиторы имеют возможность продать долю должника на открытом аукционе только в том случае, если у них есть другая недвижимость для проживания. Заявители не имеют права лишать человека его единственного жилища. Однако есть одно исключение из этого правила: ипотека. Если долг образовался в связи с приобретением доли в этой же квартире, кредиторы могли ее украсть и продать в пользу 3 человек.

    Продажа квартиры целиком: пути и методы

    Совладельцы могут принять добровольное решение продать сразу всю квартиру целиком. Это приведет как к ускорению процесса, так и, скорее всего, к более ощутимой выгоде для них, поскольку в таком приобретении будет заинтересовано гораздо больше покупателей.

    Заключить такой договор можно двумя способами:

    Способ

    Описание

    Заключение договора купли-продажи с множеством субъектов, выступающих в роли «Продавца».

    Этот способ предпочтительнее, если совладельцы жилья живут рядом друг с другом (ведь им придется объединяться в определенных юридических сделках). Кроме того, такой вариант выгоден с финансовой точки зрения: для заключения договора, объектом которого является целая квартира, вам придется заплатить всего 1 госпошлину в размере 2000 рублей.

    Право досрочного выкупа соблюдать не требуется, так как не осталось никого, в пользу которого оно могло бы быть применено.

    Во время подписания договора все собственники должны лично присутствовать в нотариальной конторе и поставить свои подписи на документе.

    При желании совладельцы могут оформить нотариально заверенную доверенность, в которой указано, что от их имени будет действовать только 1 гражданин, поэтому он будет отвечать за сбор необходимых материалов и составление договора купли-продажи.

    Заключение различных договоров купли-продажи.

    Каждый собственник заключает отдельный договор с одним и тем же Покупателем. В результате он покупает квартиру целиком и в долевую собственность на нее, но с технической точки зрения делает это дробно.

    Этот метод подходит, если собственники живут далеко друг от друга, хотят сами контролировать процесс отчуждения и / или не хотят доверять дело только одному человеку из всей группы акционеров. За каждую отдельную регистрацию прав собственности придется заплатить 2000 рублей.

    Кроме того, каждый из собственников должен соблюдать право досрочного выкупа акций по отношению ко всем остальным совладельцам. Нотариальная контора должна присутствовать соответственно только сторонам отдельного договора: продавцу и покупателю.

    Собственник против продажи: судебное урегулирование спора

    Если все собственники выражают заинтересованность в продаже и только один из них отказывается отказаться от своих прав на недвижимость, способ разрешения конфликта будет зависеть от фактического размера долей каждого совладельца.

    Гражданин, выступающий против операции, может владеть крайне малой долей по сравнению с акциями других владельцев. Затем совладельцы могут убедить его продать свои имущественные права в судебном порядке. Эта практика называется «принудительной продажей» и соответствующим «принудительным выкупом». Согласно п.4 ст. 252 ГК РФ аналогичный вариант может применяться при одновременном соблюдении следующих условий:

    1. Доля гражданина в праве общей собственности ничтожна (например, 1/30).
    2. Нет объективной возможности выделения доли гражданина «натурой» (т.е в квартире только 1 подъезд, санузел, кухня).
    3. Гражданин практически не заинтересован в использовании совместной квартиры (т.е он в этом доме не живет и не нуждается в нем).

    При соблюдении всех 3 вышеперечисленных положений любой собственник может обратиться в районный суд по месту жительства ответчика (гражданин, не согласный с продажей). На первых порах желательно попытаться разрешить ситуацию во внесудебном порядке, отправив письмо совладельцу с просьбой о выкупе доли в целом и в добровольном порядке. Даже если апелляция окажется безуспешной, у истца будут четкие доказательства того, что он пытался разрешить конфликт (копия письма или квитанция об уведомлении об отправке / доставке).

    В своей кредитной ведомости лицо, действующее от имени других акционеров, должно отразить следующую информацию:

  • название и адрес места суда;
  • Имя и адрес проживания истца;
  • Полное имя и адрес проживания ответчика;
  • стоимость претензии (рассчитывается исходя из стоимости неактуальной части);
  • описание обстоятельств до обращения в суд;
  • указание размера долей истца и ответчика;
  • причины, по которым истец и ответчик получили свои доли в собственность на квартиру;
  • адрес квартиры, ее техническое описание (площадь, количество комнат и т д.);
  • суть спора;
  • попытки мирного решения (были ли они, чем закончились, чем подтвердились);
  • результаты расследования (истец может заранее оценить стоимость имущества, однако та же процедура может быть назначена судьей либо по требованию сторон, либо по требованию ответчика);
  • требования, основанные на ссылках на нормы действующего законодательства;
  • список прилагаемых материалов;
  • дата составления и подпись.
  • Если требования истца удовлетворены, ответчик должен будет возместить ему все понесенные расходы, в том числе на проведение оценочной экспертизы.

    Продажа квартиры в долевой собственности

    К жалобе необходимо приложить следующий комплект материалов:

  • документ, подтверждающий право собственности истца на свою долю;
  • свидетельство о регистрации обеих сторон в спорном жилом помещении;
  • копия паспорта истца;
  • техническая документация на квартиру;
  • оценка стоимости доли (если оценка уже проводилась);
  • выписку из ЕГРН о собственниках и размере их акций;
  • квитанция об уплате госпошлины (от 400 до 60 000 рублей в зависимости от цены претензии);
  • доказательство причины обращения (акт о не проживании ответчика в спорном имуществе, справка о наличии другого жилья и т д.);
  • подтверждение намерения разрешить ситуацию во внесудебном порядке (если такая попытка была предпринята).
  • Если все сделано правильно, процедура начнется в течение 5 дней с момента подачи заявки. Фактическое рассмотрение дела по существу занимает до 2 месяцев. Конечный результат будет зависеть от того, насколько серьезно каждая из сторон подходит к защите и доказательству своей позиции, сбору аргументированных доказательств и т.д.

    Если требование будет удовлетворено, ответчик должен будет продать свою долю истцу. Тогда у акционеров появится возможность продать квартиру целиком в пользу 3-х человек. Если суд отклонит ходатайство, совладельцы ничего не смогут с этим поделать: они больше не смогут продать жилое помещение в полном объеме, потому что небольшая доля останется закрепленной за победившим ответчиком. Квартиру необходимо продавать только в сплит-формате.

    Если против продажи одновременно выступают несколько собственников, продавцу не нужно обращаться в суд. Совладельцы не вправе распоряжаться той частью имущества, которая им не принадлежит. Все, что нужно сделать Продавцу, — это учесть преимущественное право покупки. Кроме того, он вправе продать долю по своему усмотрению и желанию.

    Оформление договора купли-продажи доли квартиры

    После определения Покупателя сторонам необходимо будет заключить договор купли-продажи доли собственности на квартиру. Соглашение должно быть в письменной форме. Контракт должен быть составлен в копии исходя из количества сторон, участвующих в деле (учитываются Покупатель, Продавец, нотариус и Росреестр).

    В договоре указывается следующая обязательная информация:

  • место и дата составления;
  • ФИО, паспортные данные и адреса проживания участников сделки;
  • объект договора (N-доля в праве общей долевой собственности);
  • техническое описание квартиры (расположение, адрес, этаж, площадь, количество комнат);
  • указание документа, подтверждающего приобретение недвижимости Продавцом (например, Договор купли-продажи);
  • указание на отсутствие ограничений и обременений квартиры;
  • разделить стоимость (цифрами и прописью);
  • права и обязанности сторон;
  • порядок сделки, условия сделки между сторонами договора;
  • порядок составления и подписания договора купли-продажи;
  • порядок оплаты расходов;
  • личные данные лиц, зарегистрированных и / или проживающих в доме (имя и фамилия, дата рождения, пол, паспортные данные);
  • указание на необходимость новой государственной регистрации прав собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, земельного кадастра и картографии;
  • адреса и данные сторон с подписями.
  • Независимо от того, продается квартира целиком всеми собственниками или только их долей, договор купли-продажи требует нотариального удостоверения (согласно ч. 1 ст. 42 Федерального закона № 218). Плата нотариуса рассчитывается по формуле «0,5% от цены сделки», однако окончательная стоимость услуги не может быть меньше 300 и больше 20 000 рублей. Кроме того, оплачивается и техническая работа нотариуса: перепечатка договора, его проверка и т.д.

    Продажа квартиры в долевой собственности

    Продажа квартиры в долевой собственности

    Продажа квартиры в долевой собственности

    Продажа квартиры в долевой собственности

    Продажа квартиры в долевой собственности


    Продажа квартиры в долевой собственности

    Какие документы нужны для продажи квартиры в долевой собственности

    К договору купли-продажи должны быть приложены дополнительные документы. Это:

  • документ, подтверждающий право собственности Продавца на отчуждаемую долю;
  • подтверждение о государственной регистрации права собственности — выписка из ЕГРН, выданная в бумажном виде (в течение 3-х рабочих дней) или в электронном виде (сразу или на следующий день);
  • аттестат БТИ, технический паспорт и план этажа — оформляются и выдаются в течение 2-3 недель;
  • отрывок из домовой книги;
  • акт сдачи-приемки;
  • квитанция об оплате госпошлины за перерегистрацию имущества (2000 руб);
  • согласие на сделку от других владельцев или документы, подтверждающие автоматическую авторизацию на проведение сделки;
  • нотариальное согласие супруга, если дом был приобретен во время брака (т.е считается совместно нажитым);
  • разрешение органов защиты и защиты на продажу доли, если продаваемая доля принадлежит несовершеннолетнему / недееспособному лицу.
  • Завершающие шаги: обращение в Росреестр

    Для завершения процедуры покупки Покупатель должен предоставить копию договора купли-продажи вместе с прилагаемыми материалами в территориальное отделение Росреестра по месту нахождения квартиры. Гражданин может обратиться в учреждение:

  • лично;
  • через своего представителя, в т.ч и нотариуса (необходимо приложить доверенность);
  • по почте (отправив ценное письмо с описью содержимого и обязательной квитанцией о вручении);
  • по электронной почте;
  • через специального курьера из Росреестра, который идет домой и забирает карты.
  • Смена собственника оформляется в течение 1-5 рабочих дней, в зависимости от того, как представлены документы. Процедура считается завершенной, когда новый акционер получает выписку из ЕГРН.

    НДФЛ и налоговый вычет

    Средства, которые продавец получает после продажи своей доли, классифицируются как статьи дохода, и налог должен уплачиваться с дохода каждого физического лица. Для резидентов РФ НДФЛ составляет 13%, для нерезидентов — 30%. Расчет производится:

  • как по стоимости сделки, указанной в договоре купли-продажи;
  • или на кадастровую стоимость всех домов, умноженную на понижающий коэффициент (0,7).
  • Более высокое значение будет использовано для расчета НДФЛ.

    Продавец имеет право не платить НДФЛ, если акция находилась в его владении 5 и более лет (ранее — 3 года и более). Если имущество было получено им в дар, в наследство, по пожизненному договору содержания с иждивенцем или приватизированным лицом, то достаточно будет всего 3 лет владения.

    Помимо пониженной ставки НДФЛ, у резидентов есть дополнительная привилегия по отношению к нерезидентам: они могут уменьшить размер налога на размер т.н. «Удержание налога на имущество». Удержание налога на имущество не может превышать 1 млн рублей, но есть нюансы.

    За 1 объект продажи зафиксирована сумма 1 млн рублей. Таким объектом может быть как квартира целиком (если все собственники продали свои доли сразу с заключением генерального договора купли-продажи), так и ее отдельные части (если доли продавались с заключением нескольких договоров или с предварительным заключением) размещение акций). Значит это:

    1. При продаже квартиры как единого объекта налоговые вычеты для собственников будут рассчитываться пропорционально их долям, но не более 1 млн рублей в сумме. Например, если 4 акционера вместе продали своих акций, то размер налоговых вычетов для каждого из них будет равен 250 000 руб. Именно на эту сумму снизится НДФЛ, который им придется платить.
    2. При продаже квартиры отдельными долями каждый из собственников будет иметь право на налоговый вычет в размере 1 млн руб.

    Если стоимость всей сделки по продаже доли в долевой собственности составляет 1 миллион рублей и менее, то НДФЛ не уплачивается, так как налог полностью покрывается за счет имущественного вычета.

    Юридическая практика

    Продажа совместной квартиры — довольно частое явление. Несмотря на это, процесс нельзя назвать простым, поскольку он требует от Продавца не только денег и времени, но и четкого знания действующего законодательства.

    Гражданин N решил продать свою 1/5 доли долевого участия в долевом владении. Благодаря услугам специалистов мужчина определил, что стоимость его имущества составляет 2 миллиона рублей. Сначала N обратился к другим совладельцам с предложением выкупить у него его преимущественную долю. Акционеры ответили гражданину письменными отказами, после чего мужчина получил зеленый свет на поиск заинтересованного покупателя среди 3 человек.

    Как только он нашел покупателя, N заключил с ним договор купли-продажи доли. Документ был проверен и нотариально заверен после его подписания обеими сторонами сделки. Покупатель получил от N все необходимые документы на долю и отправился в территориальное управление в Росреестре для переоформления имущества. Тем временем N пошел в местную налоговую инспекцию, где подал налоговую декларацию об уплате НДФЛ. Сумма налога с учетом вычета по налогу на имущество составила 130 000 рублей (2 миллиона — 1 миллион имущественных вычетов * 0,13 ставка НДФЛ).

    Поскольку в последнее время процедура купли-продажи совместной квартиры претерпела ряд нормативных изменений, собственники должны уделять ей самое пристальное внимание. Не знаете, с чего начать процесс продажи акций, нескольких акций или всего дома? Обратитесь к юристу на ros-nasledstvo.ru за бесплатной консультацией и получите ответы на свои вопросы.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Юридическая помощь онлайн - частые проблемы и их решения
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: