Несмотря на то, что рассрочка чаще всего ассоциируется с банковскими учреждениями, оформлять ее можно только между физическими лицами, без привлечения третьих лиц. Выбирая подобный способ продажи квартиры, в договоре купли-продажи необходимо учитывать ряд важных характеристик, неосторожное отношение к которым станет источником дополнительных рисков для владельца дома.
Понятие рассрочки
Продажа квартиры в рассрочку предполагает оплату всей стоимости в рассрочку на определенный период времени. Стороны сделки выбирают частоту платежей, размер и продолжительность платежей по своему усмотрению и отражаются в договоре купли-продажи (DCT).
Российское законодательство не запрещает продажу недвижимости с рассрочкой платежа между физическими лицами. Такая возможность предусмотрена ст. 454 и 488-489 ГК РФ.
Продавец является для покупателя своего рода кредитором. Именно последний получает наибольшую выгоду: он становится владельцем жилой площади «прямо сейчас» и платит деньги в рассрочку, что значительно снижает финансовую нагрузку на семейный бюджет. Это также избавляет вас от необходимости искать поручителей, предоставлять доказательства своей кредитоспособности и платить страховку, как это может иметь место при подаче заявления на получение банковского кредита.
Продавцы обычно принимают этот тип продажи для домов, которые не продавались в течение длительного времени или которые имеют существенные недостатки (например, отсутствие ремонта), которые затрудняют быструю продажу по минимальной цене. Этот вариант также практикуется среди людей, которые хорошо знают и доверяют друг другу, у которых нет причин подозревать друг друга в мошеннических намерениях.
Варианты рассрочки
В рамках поэтапной оплаты стоимости недвижимости возможны следующие условия сделки:
- С первоначальным взносом или без него. Размер и способы депозита сторон устанавливаются по взаимному соглашению и указываются в предварительном договоре купли-продажи. Он может составлять от 10% до 50% от общей стоимости квартиры, а остальная сумма затем выплачивается частями в согласованный срок. При внесении первоначального платежа в виде депозита покупатель теряет эту сумму, если основная сделка произошла не по его вине. Случаи отсутствия первоначального взноса между физическими лицами не распространены. Такие варианты обычно встречаются при покупке жилья у застройщика.
- С процентами или без них. Часто рассрочка не предполагает начисления процентов, но собственник недвижимости по своему усмотрению вправе воспользоваться этой возможностью. В этом случае обычно используется процентная ставка от 1 до 3% от стоимости квартиры.
- При краткосрочной или долгосрочной оплате. С точки зрения продавца, короткий период погашения долга будет более выгодным, что, в результате, потребует от другой стороны выплаты более крупных сумм. Увеличение срока несет дополнительные риски в виде колебаний курса российского рубля, изменения цен на недвижимость и ухудшения финансового положения покупателя.
Сторонам предстоит обсудить условия по каждому из элементов, которые в дальнейшем будут включены в МП.
Как проходит сделка купли-продажи
При продаже квартиры в рассрочку последовательность действий будет примерно такой:
Необходимые документы
Для совершения купли-продажи вам потребуются:
Оформление договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой
Как правило, ДКТ квартиры в рассрочку будет содержать стандартные пункты для этого типа документов:
Отличительной особенностью будет наличие пунктов, регулирующих поэтапную оплату и связанные с этим обязательства сторон:
Образец договора купли-продажи квартиры в рассрочку
Особенности регистрации
ДКП, подписанный перечнем указанных документов, передается в Росреестр (напрямую или через МФЦ) для проведения регистрационных действий. Также покупатель оплачивает госпошлину в размере 2000 рублей. Квитанция об оплате дополнительно прилагается к общему пакету документов.
Порядок оформления операций с рассрочкой платежа имеет свои особенности. Стороны декларируют два типа регистрационных действий:
Наложение залога гарантирует продавцу, что покупатель не будет проводить никаких операций с недвижимостью (последующая продажа, дарение, наследование) до выплаты последнего взноса.
Таким образом, право собственности на имущество покупателя возникает после завершения регистрации в Росреестре, но его полная доступность доступна только после окончательного согласования с продавцом, когда последний объявил о снятии обременения. До этого момента все операции по продаже жилья необходимо согласовывать с его бывшим владельцем.
Как продать квартиру в рассрочку без риска
При продаже квартиры в рассрочку необходимо учитывать ряд нюансов, которые помогут собственнику минимизировать возможные риски:
- Внезапный отказ покупателя после достижения договоренности о сделке и внесения предоплаты. Первоначальный взнос уместнее оформить в виде депозита. Предоплата не предусматривает каких-либо штрафов для покупателя: если он передумает о покупке квартиры, продавец будет обязан вернуть полную сумму аванса. В этом случае залог останется у хозяина дома, как того требует ст. 381 ГК РФ. Подробнее: Чем отличается предоплата от депозита при покупке квартиры
- Снижение платежеспособности покупателя и, как следствие, просрочка платежей. Необходимо подробно описать в ДКП условия выплаты рассрочки, ответственность за их нарушение. Важно установить четкие сроки для осуществления платежей и предусмотреть штрафы или пени в случае нарушения. При отсутствии этой информации можно долго ждать получения необходимых сумм. В этом случае продавец вправе потребовать возврата денег и дополнительных штрафов, а также полного расторжения договора с возвратом своего дома в суд.
Если покупатель планирует производить поэтапные платежи за счет какой-либо государственной субсидии, член парламента должен включить пункт о своем обязательстве самостоятельно выплатить требуемую сумму в случае недоразумений и задержек со стороны выдающих органов.
- Перепродажа недвижимости другому лицу. Если покупатель-мошенник возобновит продажу, прежний владелец вряд ли сможет вернуть непогашенный долг даже в судебном порядке. В денежно-кредитной политике необходимо указывать передачу недвижимости в полную собственность только после выплаты долга и декларировать обременение в Росреестре. Запись об обременении будет сделана в выписке USRN, выдаваемой покупателю, поэтому любые транзакции до ее снятия будут заблокированы.
- Необходимость прекратить денежно-кредитную политику и вернуть покупателю деньги, которые, возможно, уже были потрачены. Если нет других источников в случае возврата денег, лучше всего удержать полученные деньги за недвижимость до момента оплаты.
- Возврат жилья в непригодном состоянии (в случае закрытия операции). Чтобы предотвратить этот риск, необходимо внести в договор пункт об обязательном сохранении вида предпродажной квартиры до момента снятия обременения и передачи объекта в полную собственность.
Каждый случай продажи недвижимости в рассрочку индивидуален. Успех сделки во многом зависит от того, насколько подробно и грамотно будут прописаны все условия в договоре купли-продажи. Как оформить депозит? Какие условия должны быть прописаны в контракте? Вы выбираете перевод денег наличными или банковским переводом? Каковы обязанности покупателя? Юристы нашего сайта готовы ответить на все вопросы. Профессиональные консультации бесплатны.
